Глава 5. Оценка объектов недвижимости

5.1. Значение оценки недвижимости в рыночной экономике

Все объекты недвижимости уникальны, поэтому при их использовании в качестве залога, при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость требуется тщательный анализ финансовой, правовой, технической стороны каждого конкретного объекта. При этом необходимо определить стоимость объекта, который использован в качестве залогового обеспечения ипотечного кредита, и инвестиционный доход, который способен принести объект в будущем.

Кредитору важно знать, на какую сумму от реализации или использования объекта залога он может рассчитывать, если ссуда не будет возвращена. Ссудополучатель заинтересован в правильном определении суммы займа, определяемой на основе стоимости объекта, используемого в качестве залогового обеспечения кредита. В случае залога объекта, приносящего доход, обе стороны кредитной сделки заинтересованы в оценке ожидаемого дохода, который, во-первых, является критерием для заемщика при принятии решения об инвестировании и, во-вторых, позволяет кредитору определить степень риска ипотечного кредита [23].

При определении залоговой стоимости, принятии решений о финансировании и обосновании инвестиционных проектов необходим анализ рыночной стоимости недвижимости. Расчет инвестиционной стоимости объекта всегда сопровождается оценкой его рыночной стоимости. Оценка предмета ипотеки проводится в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Оценка недвижимости — особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций изменения спроса и предложения на различных сегментах рынка [24].

Оценка недвижимости может рассматриваться с двух позиций:

1) сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества;

2) необходимый элемент при совершении любой операции с недвижимостью (купля, продажа, сдача в аренду, обмен, принятие решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, внесение объектов недвижимости в уставный капитал и т. д.).

Профессиональная оценка необходима при решении вопроса о купле-продаже, обмене объектов недвижимости, выдаче и получении кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, при принятии инвестиционных решений, решений о санации или банкротстве предприятия, при страховании имущества, в целях переоценки основных фондов и пр.

Проведение оценки объектов недвижимости обязательно:

• при продаже государственного или муниципального имущества;

• при аренде государственного или муниципального имущества;

• при залоге государственного или муниципального имущества;

• при передаче в доверительное управление государственного или муниципального имущества;

• при приватизации государственного или муниципального имущества;

• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащих государству или муниципальному образованию;

• при оплате дополнительно выпущенных акций акционерного общества неденежными средствами на сумму, превышающую 200-кратный минимальный размер оплаты труда;

• при внесении государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

• при национализации имущества;

• при выкупе имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд;

• при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

а) при исчислении налогооблагаемой базы;

б) при ипотечном кредитовании физических лиц;

• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов.

Ранее оценка недвижимости базировалась на определении восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства) и расчете амортизационных отчислений. Для приведения балансовой стоимости основных фондов (зданий и сооружений) в соответствие с действующими ценами проводилась ее индексация путем перемножения стоимости на соответствующие коэффициенты, учитывающие инфляцию. Такой подход соответствует требованиям времени, но не отвечает условиям рынка. Принятие решений о финансировании и обосновании инвестиционных проектов должно базироваться на определении рыночной стоимости недвижимости.

В настоящее время большое внимание уделяется формам и составу документации, обязанностям оценщика, профессиональной этике, наиболее рациональным подходам к оценке стоимости недвижимости. Практика оценочного бизнеса в России постоянно совершенствуется.