Тема 4. Договор социального найма.

Пользование жилыми помещениями социального назначения.

1. Понятие и предмет договора социального найма.

2. Права и обязанности наймодателя и нанимателя (членов его семьи).

3. Оплата жилья и коммунальных услуг по договору социального найма.

4. Поднаниматели и временные жильцы в договоре социально­го найма.

5. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения.

6. Основания, порядок и случаи вы­селения.

Специальная литература:

1. Бакирова Е.Ю. Возникновение права на жилое помещение у членов семьи нанимателя по договору социального найма. // Гражданское право. 2010. № 4.

2. Зоркольцев Р.Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав.// СПС Консультант-Плюс, 2011.

3. Келебай Е. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным // Правовые вопросы недвижимости. 2012. N 1.

4. Козлова Ю.М., Богданов Е.В. Преимущественное право нанимателя жилого помещения на заключение договора найма на новый срок // Нотариус. 2009. № 5.

5. Литовкин В.Н. О распределении обязанностей по осуществлению ремонта жилого помещения по договору социального найма. // Юридическая литература. 2010.

6. Мыскин А.В. Собственник и наниматель жилого помещения: плюсы и минусы юридического статуса // Нотариус. 2012. N 2. С. 30 - 34; N 3. С. 16 - 21.

7. Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения // Жилищное право. 2010. № 11.

8. Сорокина Ю. Расторжение договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги // Жилищное право. 2013. N 9.

9. Харитонов Д.М. Споры о признании нанимателя, члена семьи или бывшего члена семьи нанимателя утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма: вопросы теории и практики // Российский следователь. 2013. N 22.

10. Юрченко М.О. Понятие малоимущих граждан в российском жилищном законодательстве - проблемы терминологии // Российская юстиция. 2012. N 7.

Задачи:

1. Супруги с двумя несовершеннолетними детьми с 1990 года проживали в 4-комнатной квартире жилой площадью 56 кв. м., состоящей из 3-х смежных комнат размером 21, 10 и 12 кв. м. и одной изолированной площадью 15 кв. м. В 1991 году брак между супругами был расторгнут. Бывший супруг предъявил иск о закреплении за ним изолированной комнаты площадью 15 кв. м. и просил суд обязать ответчицу не чинить ему препятствий в пользовании тремя другими комнатами и подсобными помещениями, ссылаясь на то, что он является нанимателем и, следовательно, имеет преимущество перед другими жильцами. Соглашения о порядке пользования квартирой не имелось. Суд, рассмотрев дело, решил оставить квартиру в общем пользовании сторон, обязав ответчицу не препятствовать истцу в осуществлении его прав на жилье. В части требований истца о заключении с ним отдельного договора жилищного найма на изолированную комнату было отказано.

Чем руководствовался суд, отказывая в иске? Какой выход из положения вы можете предложить сторонам?

2. Борисова с 1980 года состояла в браке. В том же году она вместе с родившимся у нее ребенком поселилась в квартиру, где проживали ее муж и его мать. Квартира состоит из 2-х изолированных комнат размером 17 и 16 кв. м. В 1981 году из-за семейных разногласий Борисова выехала из квартиры и, спустя год, брак между супругами был расторгнут. После развода муж зарегистрировал новый брак и поселился с женой в комнате 16 кв. м., а другую комнату заняла его мать. Борисова обратилась в суд с иском о вселении в квартиру и выделении ей с ребенком комнаты площадью 16 квадратных метров.

Как должен поступить суд?

3. Лобова обратилась в суд с иском к бывшему супругу о принудительном обмене жилья. Истица сослалась на то, что 2-комнатная квартира, в которой она проживает с сыном и ответчиком, разделена по решению суда, но ответчик препятствует ей нормально пользоваться жилой площадью, чем делает совместное проживание невозможным. Истица просит произвести принудительный обмен, по которому она с сыном и ответчик переехали бы в 1-комнатные квартиры.

Суд иск удовлетворил, сославшись на ст. 68 ЖК РФ. Правильное ли решение вынес суд?

4. Львова обратилась в суд с иском о выселении бывшего мужа, мотивируя свои требования тем, что 4 года он в квартире не проживает, все вещи свои забрал и ушел на постоянное место жительства к другой женщине. Ответчик на это возражал таким образом: он договор найма не расторгал, из квартиры не выписан, от пользования квартирой не отказывался, принимал меры к ее обмену, на жилой площади отсутствует, поскольку с бывшей женой установились неприязненные отношения и она препятствовала ему пользоваться квартирой.

Какое решение должен принять суд?

 5. К Роговой предъявлен иск о выселении из квартиры, ссылаясь на то, что она временный жилец и обязана освободить квартиру, так как ее наниматель умер. Рогова предъявила встречный иск о признании права на жилое помещение по тем основаниям, что проживала в спорной квартире в качестве члена семьи нанимателя, являясь фактической супругой, и еще при жизни она подавала в ЖЭУ заявление о прописке.

При наличии каких обстоятельств суд может удовлетворить требования сторон?

Задания для самостоятельной работы:

1. Определите критерии и составьте сравнительную таблицу договоров социального и коммерческого найма.

2. Составьте проект договора социального найма жилого помещения, находящегося в жилищном фонде МО «Город Астрахань», между его нанимателем Н.А. Соколовым и МУ «ДЕЗ» Ленинского района г. Астрахани. Характеристика объекта найма: квартира состоит из двух комнат, общая площадь ее составляет 46 кв. м, жилая площадь - 28 кв. м, имеется лоджия, мусоропровод, находящийся на лестничной клетке, холодная и горячая вода, центральное отопление, газовая плита.

3. Найдите соответствующие содержанию решения Кировского районного суда г. Астрахани о предоставлении благоустроенной жилой площади во внеочередном порядке с учетом несовершеннолетнего ребенка (приложение 1) нормы Федерального закона  № 159-ФЗ от 21.12.1996 года «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей сирот и детей, оставшихся  без попечения родителей», Закона № 75\2006-ОЗ Астраханской области от 10.10.2006 года «О предоставлении жилых помещений в Астраханской  области», Закона Астраханской области от 11.02.2002 года №6/2002-ОЗ «О защите прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей в Астраханской области», Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и закончите текст данного решения.