3.3 Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода. Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования объекта с помощью ставки капитализации. [9, с. 111]

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

, (3)

где - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

- чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Чистый операционный доход (ЧОД) – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта. [6, с.111]

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды и общей площади по внутреннему обмеру здания, при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

ПВД=380∙0,7·2606,58·12=8320203,36 р.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

К резервам относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений здания.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме таблицы 13.

Таблица 13 Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	8320203,36	380∙0,7·2606,58·12
Убытки	582414,24	7% от ПВД, т.к.
ЭВД	7737789,12	ПВД-Убытки=8320203,36-582414,24
ОР:	4197720,31	Сумма (а+б+в+г+д+е): 226800+278660,64+1251158,4+1160668,37+32402,4+1248030,5
- налог на землю (а)	226800	7 р./м2 площади земли/квартал=7*8100*4
- налог на имущество (б)	278660,64	2 % в год от Снс с учетом износа=0,02·(32402400-18469368)
- коммунальные расходы (в)	1251158,4	40 р./м2/мес. для зд. общ.пит=40·2606,58·12
- расходы на управление (г)	1160668,37	15 % от ЭВД для торговых зданий=0,15·7737789,12
- страхование (д)	32402,4	0,1 % от Снс в год=0,001·32402400
-обеспечение безопасности (е)	1248030,5	15% от ПВД=0,15·8320203,36
Резервы	648048	2 % от Снс в год=0,02·32402400
ЧОД	2892020,81	ЭВД-ОР-Резервы=7737789,12-4197720,31-648048

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода на капитал используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Безрисковая ставка доходности - это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Расчет различных составляющих премий за риск учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом для получения дохода.

Риск низкой ликвидности составляет 3 % , т.к. объект можно продать примерно в течении 2-3 месяцев, так как здание находится в хорошем состоянии и центре города и расположено на главной магистрали, что облегчает транспортную доступность и делает объект достаточно быстро ликвидным.

Риск вложения в недвижимость – 3 %, это связано с тем, что объект востребован, поскольку он расположен в центре города на главной магистрали и по близости мало аналогичного назначения.

Риск инвестиционного менеджмента – 4 %, так как объект является здание общественного питания, где роль инвестиционного менеджмента играет важную роль. Управляющий объектом активно привлекает арендаторов с помощью проведения рекламных и других акций.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни.

Остающийся срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

Остающийся срок полезной жизни принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Срок полезной жизни равен 20 лет, это связано с тем, что здания общественного питания всегда востребованы и объект находится в хорошем состоянии. Остающийся срок полезной жизни принимаем 100/20=5%

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме таблицы 14

Таблица 14 Расчет коэффициента капитализации

Составляющие ККАП	Значение, %
Безрисковая ставка	6
Риск низкой ликвидности	6
Риск вложения в недвижимость	6
Риск инвестиционного менеджмента	5
Норма возврата капитала	5
Итого ККАП	28

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода. Для этого используется формула (3).

Таким образом, стоимость объекта доходным подходом составляет 10328,64 тысяч рублей .