3.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в таблице 10.

Таблица 10 Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь* кв.м.	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+15%	с/о	гл.	хор.
А2	-25%	с/о	гл.	удовл.
А3	+80%	с/о	втр.	хор.
А4	-35%	отд.	втр.	хор.
А5	+40%	отд.	гл.	удовл.
А6	+30%	отд.	гл.	хор.
А7	+100%	цен.	гл.	хор.
А8	-50%	цен.	гл.	удовл.
А9	-10%	цен.	втр.	хор.

* относительно объекта оценки.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме таблице 11.

Таблица 11 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объект сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Ссостояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. руб.	Цена продажи, тыс. руб.	Цкх, тыс. р.		Поправки в долях				Скорректированная цена, тыс. р.
							Оборудование	площадь	По местоположению	По состоянию	По транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	2606,58	с/о	удов.	гл.	0	-	-	-	-	-	-	-
А1	2997,57	с/о	хор.	гл.	380	37640	37260	32399,97	1	1,11	1	35963,97
А2	1954,94	с/о	удов.	гл.	400	22735	22335	29779,92	1	1	1	29779,92
А3	4691,84	с/о	хор.	втр.	нет	54336	54336	30186,69	1	1,11	1,06	35517,66
А4	1694,28	отд	хор.	втр.	415	17621	17206	26470,72	1,15	1,11	1,06	35817,27
А5	3649,21	отд	удов.	гл.	440	34755	34315	24510,73	1,15	1	1	28187,34
А6	3388,55	отд	хор.	гл.	450	36491	36041	27723,88	1,15	1,11	1	35389,53
А7	5213,16	цен	хор	гл.	нет	71694	71694	35847,00	0,9	1,11	1	35811,15
А8	1303,29	цен	удов.	гл.	нет	16340	16340	32680,00	0,9	1	1	29412,00
А9	2345,92	цен	хор	втр.	420	31303	30883	34314,47	0,9	1,11	1,06	36336,96

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

— 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

—10 % между центральным и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл.10, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие,

например: одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Например: Определим поправку по состоянию объектов. Выбираем аналоги имеющие одно отличие: А1 и А2 , А5 и А6, А7 и А8 имеют различное состояние

Поправка равна отношению цены объекта парной продажи ,схожего по корректируемой характеристике с оцениваемой к цене объекта парной продажи, отличающегося корректируемой характеристикой от оцениваемого объекта.

А1/А2=32399,97/29779,92=1,09

А6/А5=27723,88/24510,73=1,13

А7/А8=35847,00/32680,00=1,1

Поправка равняется как среднеарифметическое значение =(1,09+1,13+1,1)/3=1,11

Сравнивая объект оценки с аналогами определяем поправки , если состояние объекта оценки совпадает с состоянием аналога то поправка равна 1, если нет , то 1,11.

Определение поправок по транспортной доступности:

А1/А3=32399,97/30186,69=1,07

А6/А4=27723,88/26470,72=1,05

А7/А9=35847,00/34314,47=1,05

(1,07+1,05+1,05)/3=1,06

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 10 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Проведем согласование полученных цен. Для этого проанализируем описанные в п. 3.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.

Проанализируем пять показателей:

Стоимость объекта определяется в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен;

(35963,97+29779,92+35517,66+35817,27+28187,34+35389,53+35811,12+29412,00+36336,96)/9 = 33579,53 тыс.р.

2) модального значения. Мода — наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения; мода = 36000 тыс.р.

З) медианного значения. Медиана — середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя— при четном количестве значений:

28187,34; 29412,00; 29779,92; 35389,53; 35517,66; 35811,15; 35817,27; 35963,97; 36336,96

35517,66 тыс. руб.

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Рассчитаем скорректированную цену:

35963,97	37640	0,955472
29779,92	22735	1,309871
35517,66	54336	0,653667
35817,27	17621	2,032647
28187,34	34755	0,81103
35389,53	36491	0,969815
35811,15	71694	0,4995
29412,00	16340	1,8
36336,96	31303	1,160814

Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога (35389,53) , так как он имеет наименьшую поправку;

Стоимость объекта недвижимости в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

С_сп = (33579,53 +36000+35517,66+35389,53)/4 = 35121,68 тыс.р.

Таким образом, рыночная стоимость, определенная методом сравнительных продаж, составляет 35121,68 тыс.р.