1. Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. В процессе выполнения курсового проекта необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Этап постановки задачи включает следующую последовательность действий:

1) описание объекта оценки: место расположения средне отдаленный район, улица Северная 11;

Описание здания: Одноэтажное отдельно стоящее здание, состоит из нескольких (3-5) помещений, расположено в районе средней отдаленности, на главной улице города.

Внешняя площадь: 2794,21 м²;

Площадь по осям: 2700 м²;

Внутренняя площадь: 2606,58 м².

Описание земельного участка, на котором расположено здание: площадь 8100 м, асфальтобетонного покрытия 2430 м, несущая способность грунтов низкая.

2) оцениваемый объект находится в собственности. Собственник Петрова Татьяна Александрновна, проживающая по адресу ул. Кедровая 57, правоустанавливающий документ – договор купли-продажи;

3) дата оценки: 01 октября 2013;

4) цель оценки: определение залоговой стоимости;

5) ликвидационная стоимость - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случаи неплатежеспособности заемщика. Величина ликвидационной стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Ликвидационная стоимость составляет 60 % от рыночной стоимости объекта недвижимости, т.к. объект имеет хорошее местоположение (средне отдален от центра), обеспеченность транспортными подъездами.

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа наиболее эффективного использования (НЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. законодательная разрешённость. Оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

2. физическая осуществимость. Данный объект в соответствии с конструктивными особенностями (здание состоит из двух помещений площадью 872,02 м² и двух помещений меньших по площади равных 431,27 м²) можно использовать как производственное, общественного питания и торговое помещение;

3. экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Доход от аренды недвижимости за месяц составляет:

— для производственного помещения –2606,58•280=729,84 т. р.;

— для общественного питания –2606,58•330=860,17 т. р.;

— для торгового помещения – 2606,58•380=990,50 т. р.

Таблица 1 Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./кв.м.

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	с/о	центр
Административное	Офис, банк	Более 2500	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	Более 2500	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности и т.п.	Более 2500	300	280	180
Общественного питания	Столовая ресторан кафе	Более 2500	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	Более 2500	180	380	600

4. максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость. Наиболее удачным вариантом является использование объекта недвижимости под здание торговое – выставочный центр.