3.Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1. Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нём улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_зп = С_з + С_нс - И_н, (1)

где С_зп – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.:

С_з – стоимость земельного участка, тыс. р. ;

С_нс – стоимость нового строительства здания, тыс. р. ;

И_н – накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 2.

Таблица 2 Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта ,р.	1050	3000	4000	2800	2800	1350
Размер, кв.м.	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Оцениваемые права собственности	частная	сервитут	государственная	сервитут	государственна	частная
Условия финансирования	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Настоящее время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	центр	отд.	с/о	центр	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	до 10%	до 30%	до 50%	до 30%	до 50%	до 10%
Несущая способность грунтов	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая

*- сделка между партнерами по бизнесу

** - приобретение соседнего участка для расширения существующего.

После того, как определены объекты - аналоги необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 кв. м.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику — элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа — элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа — элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен земельных участков необходимо провести по форме таблице 3.

Таблица 3 Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта ,тыс.р.		1050	3000	4000	2800	2800	1350
Размер, кв.м.	8100	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения ,тыс.р./кв.м		1,05	0,6	0,93	1	0,8	0,9
Оцениваемые права собственности	частная	частная	сервитут	госуд.	сервитут	госуд.	частная
-процент отличия		0	+12	+10	+12	+10	0
-корректировка, т.р		0,00	+0,07	+0,09	+0,12	+0,08	0,00
-скорректированная цена		1,05	0,67	1,02	1,12	0,88	0,90
Условия финансирования	типичные	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
-процент отличия	0	0	-15	0	0	0	-15
-корректировка, т.р		0,00	-0,101	0,00	0,00	0,00	-0,135
-скорректированная цена		1,05	0,57	1,02	1,12	0,88	0,77
Условия продажи	Типичные	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
-процент отличия		+10	+10	0	+8	0	-7
-корректировка, т.р.		+0,105	+0,057	0,00	+0,09	0,00	-0,054
-скорректированная цена		1,16	0,63	1,02	1,21	0,88	0,72
Дата продажи	Настоящее время	3 мес. назад	9 мес. назад	Настоящее время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
-процент отличия		+2	+8	0	+4	+2	+4
-корректировка, т.р.		+0,02	+0,05	+0,00	+0,05	+0,02	+0,03
-скорректированная цена		1,18	0,68	1,02	1,26	0,9	0,75
Местоположение	с/о	центр	отд.	с/о	центр	отд.	с/о
-процент отличия		0	+30	+20	0	+30	+20
-корректировка, т.р.		0,00	+0,204	+0,204	0,00	+0,27	+0,15
-скорректированная цена		1,18	0,88	1,22	1,26	1,17	0,9
Асфальтобетонное покрытие	до 30%	до 10%	до 30%	до 50%	до 30%	до 50%	до 10%
-процент отличия		+2	0	-3	0	-3	+2
-корректировка, т.р.		+0,02	0	-0,03	0	-0,027	+0,02
-скорректированная цена		1,2	0,88	1,19	1,26	1,14	0,92
Несущая способность грунтов	средняя	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая
-процент отличия		+3	-4	0	0	+3	-4
-корректировка, т.р.		+0,04	-0,03	0	0	+0,03	-0,03
-скорректированная цена		1,24	0,85	1,19	1,26	1,17	0,89

Размер величины поправок необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

— наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 % причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

— кредиты предоставляются под 15 %;

— условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

— за З мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. на 4%, за 9мес. – на 8%

— разница в ценах по районам:. цен. и с/о —20 % с/о и отд. — 10%, цен. и отд.— 30%;

— разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия

на площади о 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % — З %, до 10 % по сравнению с площадью до 50% —5 %;

— разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов— З %, сред. и выс. -4 %, низк. и выс. —7 %.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен = ()

2) модального значения. Мода — наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены;

Ряд: 1,2; 0,9; 1,2; 1,3; 1,2; 0,9 , следовательно, мода =1,2 тыс.р. на 1 кв.м.;

3) медианного значения. Медиана — середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя.— при четном количестве значений;

Ранжированный числовой ряд:

0,85

0,89

1,17

1,19

1,24

1,26

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога =1,19 тыс.р. на 1 кв.м., так как он имеет наименьшую поправку.

Стоимость земельного участка в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Окончательная цена земельного участка:

С_з=

С_з= 1,17·8100=9477 тыс. р.

Следующий этап затратного подхода — расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства — метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 кв. м необходимо выполнить по форме табл.4.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;

3,1·0,35=1,09 тыс.р. на 1 кв.м.

• накладные расходы —25 % от прямых затрат;

(3,1+1,09+0,45+0,2)·0,25=1,21 тыс.р. на 1 кв.м.

• прибыль подрядчика — 12 % от суммы прямых и накладных затрат;

(4,84+1,21)·0,12=0,726 тыс.р. на 1 кв.м.

• оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;

(3,1+1,09+0,45+0,2)·0,05=0,242 тыс.р. на 1 кв.м.

• маркетинговые, рекламные, страховые расходы — б % от цены подрядчика;

(3,1+1,09+0,45+0,2+1,21+0,726)·0,06=0,407 тыс.р. на 1 кв.м.

• затраты на покупку энергетических мощностей — 10 % от цены подрядчика;

6,776·0,1=0,678 тыс.р. на 1 кв.м.

• налоги (НДС) — 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

(6,776+0,242+0,407+0,678)·0,18=1,459 тыс.р. на 1 кв.м.

— прибыль инвестора —30 % от понесенных расходов.

9,562·0,3=2,869 тыс.р. на 1 кв.м.

Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости = Итого затраты инвестора + Прибыль инвестора =2,869+9,562=12,431 тыс.р.на 1кв.м

Таблица 4 Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс., р/кв.м.

№	Наименование	Затраты ,тыс.р.на 1кв.м
		Общепит
1	Прямые затраты
1.1.	СМР:
	-материалы	3,10
	-заработная плата	1,09
	-эксплутационные расходы	0,45
	-прочие	0,20
	Итого прямые затраты	4,84
1.2.	Накладные расходы	1,21
1.3.	Прибыль подрядчика	0,726
	Итого цена подрядчика	6,776
2.	Косвенные затраты:
	-оплата услуг проектно-сметных организаций	0,242
	-маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,407
	-затраты на покупку энергетических мощностей	0,678
	-налоги	1,459
	Итого затраты инвестора	9,562
3.	Прибыль инвестора	2,869
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	12,431

Стоимость нового строительства:

С_нс=12,431·2606,58=32402,4 тыс.р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин “износ” в теории оценки понимается как утрата полезности объекта а, следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула

И_н=, (2)

где И_физ – физический износ здания,%;

И_функ – функциональный износ здания,%;

И_вн – внешний износ здания,%.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме табл.5.

Таблица5 Расчет физического износа

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес,%	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ,%
1	Фундаменты	4	Ширина трещин до 5 мм	40	1,6
2	Стены	23	Глубина разрушения швов 2 см	30	6,9
3	Перекрытия	18	Трещины более 2 мм	31	7,2
4	Кровля	12	-	35	4,2
5	Полы	7	-	35	2,45
6	Проемы	10	-	30	3
7	Отделочные работы	8	-	25	2
8	Инженерное оборудование	16	-	35	5,6
9	Прочие работы	2	-	35	0,7
	Итого	100			33,65

Количественная оценка физического износа приводится по данным прил. 3 [9]только по фундаментам и стенам.

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий [10]в которых также приведен ряд конкретных примеров. Для остальных элементов износ определяется самостоятельно исходя из уровня износа, оцененного по первым двум элементам.

Таблица 6 Фундаменты ленточные каменные

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Отдельные глубокие трещины, следы увлажнения цоколя и стен, выпучивание отдельных участков стен подвала, неравномерная осадка фундамента	Ширина трещин до 5 мм	21-40	Укрепление кладки, ремонт горизонтальной изоляции

Таблица 7 Стены кирпичные

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен	Глубина разрушения швов до 2 см на полщади до 30%. Ширина трещины более 2 мм	21-30	Ремонт штукатурки и кирпичной кладки, подмазка швов, очистка фасада, ремонт карниза и перемычек

Таблица 8 Перекрытия из сборных и монолитных сплошных плит

Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %	Примерный состав работ
Трещины, прогибы, следы протечек или промерзаний в местах примыканий к наружным стенам	Трещины более 2 мм. Прогибы до 1/150 пролета	31-40	Заделка трещин, устранение причин намокания плит

Q=α+(z-x)·(β-α)/(y-x)

Таблица 9 Расчет износа

Конструкция	Фундамент	Стены	Перекрытия
	Ленточный каменный	Кирпичные	Сборные плиты
Износ	Ширина трещин до 5 мм	Глубина разрушения швов 2 см	Трещины более 2 мм
Износ конструктивного элемента %	( (5-0)(40-0)/(5-0))+0=40	((2-0)(30-0)/(2-0))+0=30	((2-0)(40-0)/(2-0))+0=40
Итого износ %	40*4/100=1,6	30*23/100=6,9	40*18/100=1,4

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Делается вывод о состоянии здания:

Состояние здания удовлетворительное, так как физический износ определен в размере 33,65 %;

Функциональный износ здания = 5 %. (Система вентиляции не удовлетворяет современным требованиям).

Функциональный износ зданий и сооружений - моральный износ.

Некоторые признаки морального износа:

Функциональный износ — несоответствие объемно – планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ зданий и сооружений, также как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым, а также экономически нецелесообразным.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства[11].

Внешний износ равняется 10 %(так как центральная улица района, то шумно - негативно сказывается на качестве окружающей среды) . Внешний (экономический) износ, или износ внешнего воздействия, — это обесценение объекта , обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации , накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения. Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к «малопривлекательным» природным и искусственным объектам — очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и др., влияющим на комфортность и качество среды обитания (шумовую, запаховую инсоляцию и др.) [11].

Так, если физический и, в определенной степени, функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве случаев в сжатые сроки неустраним.

И_н=,

И_н=

И_н=57%

С_з= 1,17·8100=9477 тыс. р.

С_нс=12,431·2606,58=32402,4 тыс.р.

С_зп=С_з+С_нс-С_нс·И_н=9477+32402,4–32402,4·0,57=23410,03 тыс.р.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная затратным подходом, составляет 23410,03 тыс.р.