Лекция 11

Е = ВНД – срок окупаемости будет равен горизонту расчёта.

Е<ВНД – расчёт не имеет смысла.

Как показывает практика рассмотрения показателей эффективности экономической оценки инвестиционных проектов не могут быть единственным основанием для принятия решения о инвестиции.

Риски в рыночных отношениях вызваны следующими обстоятельствами:

- нестабильностью экономического законодательства

- неопределённостью политической ситуации

- неполнотой и неточностью информации

В странах с рыночной экономикой для учёта всех факторов используется так называемый метод устойчивости (пишутся сценарии и их просчитывают).

Источники привлечения капитала в строительство.

1 Бюджетные средства

2 Собственный капитал инвестора

3 Капитал, дающий право на участие в прибыли

4 Заёмный капитал

2 Если инвестор решил использовать только собственные средства для инвестиций требуется, чтобы прибыльность капитала после осуществления инвестиционного проекта была выше прибыльности ныне действующего капитала, то есть среднего сложившегося на рынке уровня прибыльности капитала.

Э_р >= Е_р

Е_р = М_н+ У +R, %

3 Это долевое участие в том или ином проекте, инвестор приглашает других инвесторов поучаствовать в его проекте. Проект осуществляется на совместный капитал. Прибыль полученная в результате реализации инвестиционного проекта делится пропорционально вкладу участников.

Преимущества:

- Инвестор вкладывает в проект только столько, сколько может вложить.

- Не надо делиться.

- Снижается риск инвестиций.

4 Заёмный капитал – наиболее распространённый. Кредит в банке. Банк треб дополнит гарантии в виде залога имущества заемщика. Залог недвижимого имущества называется ипотекой, а выданный под залог имущества кредит называетсяипотечным кредитом.Сторонами ипотечного кредита являются залогодатель и залогодержатель – лицо принимающее имущество. Договор об ипотеке совершается только в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Условия:

1 Кредитор (банк) устанавливает максимальную сумму ипотечного кредита, как правило в размере 70 - 80% от залоговой стоимости имущества.

2 Максимальный срок кредита не превышает полезной жизни объекта.

3 Уровень процентной ставки устанавливается кредитором исходя из ситуации на финансовом рынке.

4 В договоре определяется периодичность и размер платежей в счёт погашения кредита.

Преимущества ипотеки:

1 Восполняется недостаток собственных средств.

2 Снижение риска для инвестора

3 Увеличивается отдача на собственный капитал.

Для условий равновесных платежей в счёт погашения кредита долг рассчитывается:

Д = М * (е/((1+е)^t– 1) +е)

Д – ежегодная выплата по кредиту

М – размер кредита

t– срок кредита в периодах погашения

е – процентная ставка

Ипотечная постоянная Д_s=е/*((1+е)^t-1)+е

К

(собств ср-ва инвест)С М(кредит банка)

По

(прибыль инвестора) Пс =По- Д_sД_s(прибыль банка)

Эо=По/К

(рентабельность)

Эрс=Пс/с Эрм= Д_s/М

Виды ипотечных кредитов:

1 Кредиты с равномерными постоянными платежами, то есть в течении всего срока выплачиваются одинаковые суммы.

Р = Д_s* М

Д_s– ипотечная постоянная

2 Кредиты с фиксированной выплатой осн суммы, т.е. вся сумма разбивается на весь срок кредита, на остаток начисляется %

3 Кредит с шаровым платежом– это погашение кредита полностью или его основной части в конце срока кредитования.

4 Пружинный кредит- сумма с осн выплаты увел к концу выплат

Таким образом, финансирование играет значительную роль в формировании итоговой стоимости инвестиций. В связи с этим после принятия решения о осуществлении инвестиционного проекта необходимо детально проработать план финансирования проекта.