Модель регрессии

После нажатия кнопки «Регрессия», при условии, что пользователем установлен «Пакет анализа» (см. раздел V – системные требования и начало работы) происходит построение модели регрессии, с помощью которой определяется стоимость объекта оценки.

После построения модели автоматически происходит оценка ее качества и анализ значимости, после чего пользователь самостоятельно может их проверить по данным скрытого листа «Analyse», на котором представлены ее параметры.

Оценка качества и анализ модели регрессии

После регрессионного анализа проводится тест Дарбина - Уотсона, направленный на определение присутствия мультиколлениарности в модели, проверяющий наличие автокорреляции между факторами, влияющими на результирующий. В случае отсутствия автокорреляции между факторами, включенными в модель, модель можно считать пригодной для расчета.

Если же автокорреляция обнаружена (для ее расчета используется скрытый лист «Dw-stat»), то перед пользователем возникнет соответствующее сообщение.

После проверки по тесту Дарбина – Уотсона, производится проверка на наличие тесной связи между факторами, включенными в модель. Если она присутствует, то модель может быть не корректной и следует либо заменить один из факторов, либо исключить его из модели. В случае наличия тесной связи, перед Пользователем возникнет соответствующее сообщение (см. рис. 8).

Рис. 8

В этом случае следует проверить целесообразность включения одного из указанных в сообщении факторов в модель, и если это необходимо удалить его.

Пользователь дополнительно самостоятельно может оценить модель регрессии, отобразив скрытый лист «Analyse» (Формат  Лист  Отобразить), на котором представлены основные параметры модели регрессии.

Лист «Compare»

На этом листе производится оценка методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Стоимость недвижимости при этом подходе определяется ценой, которую заплатит типовой покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта;

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок. Поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.

Количество сравниваемых объектов устанавливается в «Главном Меню» на вкладке «Сравнение продаж».

На листе «Compare» следует занести количество единиц сравнения, (это может быть площадь, количество мест на автомобильной стоянке и т.д.) и корректировки стоимости в процентном отношении по качественным и количественным факторам, а также наименования абсолютных поправок (абсолютными поправками могут быть, например, наличие или отсутствие к-либо коммунальных удобств) к цене, в денежном выражении.

В верхней части листа отображается рассчитанная стоимость единицы сравнения и расчетная стоимость объекта. Формула расчета: Стоимость за единицу сравнения * Площадь объекта, которая устанавливается на первой вкладке «Главного Меню».