VIII. Пошаговые инструкции по работе с программой «Оценка недвижимости» Шаг 1. Начало работы. Установка факторов, отражающих объекты.

Начинать работу следует с листа «Factors» на котором следует изменить число качественных и количественных факторов:

1.1. Выбираем лист «Factors» нажимаем на кнопку «Факторы» (см.рис. №22)

рис.№22

1.2. В появившемся окне (см. рис. №23) следует вначале установить необходимое число качественных и количественных факторов, отражающих объект. Для этого необходимо из списка под цифрами 1 и 2 выбрать нужное количество факторов.

рис. №23

1.3. Затем следует нажать клавишу «Внести изменения»

1.4. Переименовать качественные факторы в окне «Наименование выделенного фактора» (см. рис.24). Автоматически они будут переименованы в окне списка качественных факторов.

рис.№24

1.5. Поочередно выделить качественные факторы и для каждого из них установить количество позиций, отражающих данный фактор. Впоследствии количество позиций, установленных для каждого фактора в окне «2», будет отображаться в виде строк на в разделе «Деление качественных факторов» на листе «Factors» (см. рис. 25)

Рис. №25

1.6. Нажать клавишу «Внести изменения» в меню и закрыть меню крестиком, находящимся в правом нижнем углу меню.

1.7. На листе «Factors» в разделе «Количественные факторы» (см. рис. №26) следует в зеленых ячейках указать наименование количественных факторов и единицу их измерения.

Рис. №26

1.8. Операцию, аналогичную пункту 1.7. следует произвести для раздела «Деление качественных факторов», с тем допущением, что для этого раздела не следует указывать единицу измерения.

Шаг 2. Продолжение работы. База объектов.

Для продолжения работы следует выбрать лист «Base»

2.1. На листе «Base», в выделенных на рисунке №27 в диапазоне «1» следует выбрать наименования качественных и количественных факторов, а также наименования качественных подфакторов.

Рис. №27

2.2. Зайти в главное меню на вкладку «База данных» и выбрать количество объектов – аналогов, которых будут занесены в базу, а также количество качественных и количественных факторов, которые будут отражать данные объекты. (см.рис №28).

Рис. №28

2.3. Нажать на клавишу «Внести изменения»

2.4. Закрыть главное меню.

2.5. Выбрать для каждого объекта на листе «Base» соответствующие ему и отображающие его качественные и количественные факторы в диапазоне «1» на рисунке №27 и наименования в диапазоне «2» на рис.№27.

Шаг 3. Статистический метод

3.1. Открыть главное меню.

3.2. Выбрать вкладку «Статистический».

3.3. Следовать инструкциям из руководства пользователя, описанным по поводу вкладки «Статистический» и листа «Statistica».

Шаг 4. Метод сравнения продаж

4.1. Для начала оценки методом сравнения продаж следует открыть главное меню (см.рис.№29)

рис.№29

4.2. В Главном меню, на листе «Сравнения продаж», необходимо установить количество сравниваемых объектов устанавливается в «Главном Меню» на вкладке «Сравнение продаж».

4.3. Выбрав количество переносимых на лист «Compare» объектов и количество абсолютных поправок, необходимо нажать на кнопку «Внести изменения».

На лист «Compare» переносятся наиболее близкие, по характеристикам к оцениваемому, объекты. Степень близости определяется через сумму разниц квадратов факторов, отражающих объект, однако существует возможность изменить объекты, с которыми будет сравниваться оцениваемый, выбрав требуемые на листе «Compare» (см. рис.30)

рис.30

4.4. Расчет ведется исходя из стоимости 1 кв.метра площади, поэтому в строке «площадь объекта» (см. рис. 30) следует установить площадь каждого объекта.

4.5. По каждому фактору на листе «Compare» следует установить процент влияния на цену того, либо иного фактора (качественного, либо количественного). Отрицательное влияние следует отражать со знаком «-».

4.6. После того, как все относительные поправки внесены, необходимо внести наименование абсолютных поправок и их размер (см. рис. 31, п. 1)

рис. №31

4.7. После внесения абсолютных поправок необходимо установить весовой коэффициент для каждого объекта (рис. 31, п.2), то есть насколько стоимость данного объекта влияет (по мнению оценщика на оцениваемый).

Если весовые коэффициенты равны для каждого объекта – влияние объектов расценивается как равнозначное. При этом величина коэффициентов роли не играет. Это может быть и 1 и 1000.