7. Определение стоимости объекта оценки.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости используют три основных подхода - затратный, доходный и сравнительный.

Автономное применение трех подходов при расчетах позволяет сбалансировать при согласовании трех результатов финансовые интересы трех условных групп собственников объекта (текущий собственник-пользователь, построивший или купивший уже построенным объект, арендодатель и «чистый» продавец) и информированного покупателя. Каждый из них по-разному с точки зрения своих интересов может определять стоимость недвижимости (применяемые подходы косвенно отражают их интересы). В условиях развитого рынка результаты трех подходов должны мало отличаться друг от друга. Но на практике зачастую этого не происходит из-за неточности исходной информации или перекосов местного рынка, в том числе, спекулятивного характера. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную величину рыночной стоимости объекта на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные (достоверные).

7.1. Определение стоимости объекта оценки на основе затратного подхода

Затратный подход в оценке основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Земля не является результатом человеческого труда, как другие средства производства, она – продукт природы.Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат.

Затратный подход в данной работе не применялся.

7.2. Определение стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного подхода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Оценщик счел целесообразным применить для оценки права собственности на земельный участок:

Метод сравнения продаж, так как в данном случае информация о ценах продаж участков земли в г. Нижнем Новгороде и районах вплотную примыкающих к областному центру имеется.