6.4. Анализ ликвидности оцениваемого объекта и сроков его экспозиции.

Оцениваемый земельный участок имеет ряд положительных факторов, которые могут сказаться на его ликвидности:

- категория земель - земли населенных пунктов;

- месторасположение в границах областного центра;

- расположение недалеко от крупнейшей транспортной магистрали Московского шоссе, являющегося участком федеральной трассы Москва-Казань, с крупнейшим в Нижегородской области автотрафиком;

- наличие коммуникаций: рядом проходит ЛЭП, газификация рядом расположенного жилого микрорайона агрокомбината.

Оцениваемый земельный участок имеет значительные размеры, поэтому для повышения ликвидности возможна его разбивка на более мелкие участки.

В условиях роста цен на сельхозпродукцию потенциальным покупателем оцениваемого земельного участка может выступить крупный сельхозпроизводитель/производители, заинтересованный в производстве и переработке овощной продукции (близость к крупному рынку сбыта – областному центру – способствует именно такой направленности) по современным технологиям.

Потенциальным покупателем может выступить крупное предприятия для создания подсобного хозяйства по производству сельхозпродукции.

При условии смены разрешенного использования (современное законодательство предусматривает возможность подобного перевода) вышеуказанные факторы коммерческой привлекательности оцениваемого земельного участка очерчивают круг иной группы возможных инвесторов, заинтересованных в приобретении объекта оценки:

- под логистический комплекс;

- под автокомплекс (продажа, ремонт и обслуживание легковых или грузовых автомобилей);

- под автотранспортное предприятие.

По данным маркетингового исследования, проведенного Антошиной Екатериной Владимировной летом 2010г. (тел. (831) 416-71-33, адрес: 603024, г. Н. Новгород, ул. Невзоровых, д. 47), срок экспозиции земельных участков сельскохозяйственного назначения варьировался от 4 до 12 месяцев в зависимости от характеристик объекта (назначения, размеров, рельефа и т.д.), цены объекта и готовности продавца идти на скидки.

Анализ открытой информации по российскому земельному рынку¹³показывает, что рыночный срок экспозиции земельных участков составляет от 6 месяцев до одного года. Некоторые невостребованные земельные участки представлены на рынке и большие сроки, не находят своего покупателя и снимаются с продажи.

Таким образом, наиболее вероятный срок экспозиции ликвидного земельного участка большой площади, аналогичного оцениваемому объекту, на открытом рынке составляет не менее 9 месяцев.

6.5. Диапазон значений основных ценообразующих факторов

На стоимость недвижимости оказывает влияние множество факторов, основные из них следующие:

• Передаваемые права.

Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи

• Условия финансирования.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

• Условия продажи.

Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости

• Дата продажи.

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж

• Размер выставленных на продажу объектов.

Особенно это сказывается на стоимости выставленных на продажу земельных участков, предлагаемых под индивидуальное жилищное строительство или коммерческое использование, у этих объектов цена напрямую зависит от размеров предлагаемых участков.

• Местоположение.

Необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Зачастую это один из основных ценообразующих факторов. Здесь принимается во внимание:

• район расположения объекта,

• расположение объекта по отношению к населенным пунктам (в населенном пункте, рядом с ним, в некотором отдалении от него),

• расположение объекта по отношению к крупным транспортным магистралям, к инженерным коммуникациям.

• Транспортная доступность.

Наличие рядом с объектом дороги с твердым покрытием повышает стоимость земельного участка.

• Наличие коммуникаций.

Так же является важным элементов сравнения, поскольку оказывает влияние на стоимость, особенно это касается категории: земли населенных пунктов и земли промышленности.

• Физические характеристики.

Определяют полезность (а следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен: размеры, форма, рельеф, наличие улучшений и другие характеристики, на которые вносятся поправки.

Для земель сельскохозяйственного назначения определенную роль играют еще ряд дополнительных факторов:

- тип почв;

- урожайность сельскохозяйственных угодий;

- мелиоративное состояние;

- спрос и предложение на рынке земель сельскохозяйственного назначения;

- агропромышленный потенциал района расположения;

- факторы экологического риска;

- потенциальное плодородие почвы (балл бонитета);

- загрязненность земель (радиоактивная, пестициды, тяжелые металлы и др.);

- риск, связанный с климатическими условиями;

- риск, связанный с биологическими факторами (саранча и др. вредители).

В качестве основных факторов стоимости оцениваемого земельного участка можно отметить следующие:

местоположение, масштаб, транспортную доступность.

Выбор факторов обоснован отсутствием в открытом доступе информации, характеризующей большинство из факторов, влияющих на стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Во всех сегментах коммерческой недвижимости владельцы предлагают скидки. Их размер зависит от категории объекта, качества и готовности проекта и того, насколько собственнику нужны наличные.

В выводах к статье А.А. Марчука, Е.А.Бутовой «Скидки на торг: реалии кризиса»¹⁴, говорится о том, что «скидки на торг в условиях кризиса существенно выросли. Если ранее скидки в размере 20% можно было считать верхней границей, то в настоящее время достаточно часто встречаются дисконты в размере 25-30 %.» В качестве рекомендуемой поправки на торг для земельных участков, предлагается использовать значение 13-15 %. В зависимости от размера населенного пункта, в котором расположен объект.

В статье «Стоимость земельных участков к началу лета. Что нам предлагает рынок»¹⁵отмечалось, что «Эксперты рынка отмечают, что существует серьезный разрыв между ценой предложения рынка и готовностью покупателя платить по этой цене – он колеблется в диапазоне 15-50%....В реальности сделки проходят с дисконтом в среднем 10-20% от заявленной стоимости объекта…».