6.3. Анализ рынка земли Нижегородской области8
Рынок земли сельскохозяйственного назначения
Оцениваемый земельный участок находится в черте областного центра и относится к землям поселений, однако имеет сельскохозяйственное назначение. Основная масса земель сельскохозяйственного назначения расположена в районах области, земельные участки сельхозназначения на городском земельном рынке практически отсутствуют или не представлены на открытом рынке. В связи с этим, рассмотрим областной рынок земель сельхозназначения в Нижегородской области.
Земельный рынок по своей природе менее активен и более консервативен, чем рынки коммерческой и жилой недвижимости. Во многом этому способствуют значительные пробелы в области земельного законодательства, короткая история существования, многочисленные ограничения на свободный оборот земельных участков, отсутствие должной инвентаризации и учёта земельных участков и т.д.
В тоже время земельный рынок находится в стадии активного формирования. Рынок достаточно гибко реагирует на нарастающий спрос, предлагая участки в наиболее привлекательных местах разнообразных по площади и характеристикам. На рынке в основном предлагаются участки в радиусе до 50 км от г. Н. Новгорода - зоне активного спроса, в близлежащих районах к городу Нижнему Новгороду.
В настоящий момент на рынке представлен достаточно широкий спектр участков, как минимальной площади (от 4 соток), так и весьма значительные земельные наделы (до 100 и более гектар).
По данным менеджера компании «Монолит» Ирины Сергеевой, спрос на загородную землю упал. «Если продавец спешит с продажей, приходится уступать до 20% цены», — отмечает эксперт. Андрей Костин, соучредитель ГК «Лэндон», экспонирующей один из своих участков довольно длительное время, считает, что спрос и не был высоким: «У местных компаний денег не хватает на покупку больших участков. А московские девелоперы хотят получить землю в провинции чуть ли не даром».
Надо отметить, что активизация проектов по строительству коттеджных посёлков привела к выбросу на рынок весьма крупных земельных наделов ориентированных под застройку. При этом, в зависимости от местоположения, цена за 1 га земли на таких участках колеблется в интервале от 20 000 (в наиболее удаленных местах и с необходимостью перевода земли в иную категорию) до 25 000 000 рублей (в наиболее привлекательных местах на берегу водоемов и окрестностях Нижнего Новгорода).
На данный момент в основном предлагаются сельскохозяйственные земли и земли населенных пунктов, находящиеся в частной собственности, а так же встречаются предложение продажи муниципальных земель указанных категорий на аукционах.
Причем, как показывает практика, очень часто, после приобретения земель сельскохозяйственного назначения, их не используют в соответствии с категорией участка, а переводятся в другие категории (земли поселений, земли промышленности и т.д.). Данная тенденция характерна для районов, граничащих с областным центром – Кстовским, Богородским, Борским, Балахнинским; и для районов, расположенных вблизи Горьковского водохранилища – Городецкий, Чкаловский.
Предложение больших по площади земельных участков представлено землями сельскохозяйственного назначения, расположенными в основном, в Кстовском, Богородском, Борском, Арзамасском, Чкаловском и Городецком (земли, примыкающие к Горьковскому водохранилищу) районах. Причем их стоимость значительно отличается от стоимости земли, имеющей другую категорию – земли населенных пунктов, земли промышленности.
По месту расположения самые дорогие участки предлагались в пригороде Нижнего Новгорода.
Земельные участки, расположенные в Кстовском и Богородском направлениях, характеризует хорошая транспортная доступность, чего нельзя сказать о Борском направлении (затрудненное движение по мосту через Волгу, значительно усложняет переезд из Нижнего Новгорода в Борский район), Московском направлении (частые пробки, затрудненное движение, негативная экологическая ситуация).
Разброс цен достаточно большой. На цену предложения сказывают свое влияние как объективные условия: месторасположение участков, удаленность от крупных населенных пунктов и трасс, удаленность от областного центра, развитость инфраструктуры: транспортная доступность, близость к различным коммуникациям, так и субъективные, такие как, например, срочность продажи. Реализация любого крупного коммерческого проекта так же способствует росту цен на земельные участки в соответствующем районе.
Рынок земли предназначенной для коммерческого использования.
Рынок земли предназначенной для коммерческого использования в Нижегородской области в целом, функционирует сравнительно недавно и «правила игры» еще полностью не определены, кроме этого, у рынка имеются черты, присущие только российской действительности и уровню развития экономики в целом – это непрозрачность рынка, отсутствие средств у многих предприятий для выкупа земли в собственность, прочие субъективные факторы, которые напрямую влияют как на рынок в целом, так и на рыночную стоимость земельных участков.
Рынок земли менее активен и достаточно консервативен, чем рынки коммерческой и жилой недвижимости, кроме того он в значительной степени имеет сезонный характер – замирает осенью и оживляется весной.
На рынке, в основном, предлагаются участки под индивидуальное жилищное строительство, реже промышленные площадки, участки под строительство жилья и коммерческих объектов.
Основные типы правообладания это собственность или аренда на 49 лет, встречаются предложения по краткосрочной аренде на период строительства, с последующим оформлением либо в долгосрочную аренду, либо в собственность.
При этом земельные участки могут быть свободными от застройки, с наличием ветхого жилья или попадающими под снос морально устаревшими строениями различной этажности и физического состояния.
По месту расположения самые дорогие участки предлагаются в нагорной части Нижнего Новгорода - в Советском и Нижегородском районах.
Рис. 13. Структура предложения земельных участков коммерческого и промышленного
назначения в разрезе районов города Нижнего Новгорода9
Изучение рынка показало, что цены на земельные участки дифференцируются, в основном, не в зависимости от района расположения, а в зависимости от назначения.
Диапазон цен на земельные участки огромен – от 10010до 45 88611рублей за кв.м. Земли с разрешенным использованием сопоставимым с разрешенным использованием оцениваемого участка (под сельскохозяйственное использование) в городе не выявлены. Имеются предложения по Зеленому городу, однако, несмотря на то, что административно он входит в состав Нижегородского района, территориально это все-таки Кстовский район Нижегородской области, со специфической формой режима использования земель (курортная зона). По Зеленому городу земля предлагается в диапазоне от 227 до 1 08212руб. за 1 кв.м.
Прогнозы и тенденции рынка.
- В структуре предложения по Нижегородской области преобладают земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство небольшой площади и земли сельхозназначения, которые предлагаются с целью их дальнейшего перевода под земли поселений.
- Наиболее развит рынок земельных участков, расположенных ближе к областному центру, к основным транспортным магистралям: цены здесь более высокие, и количество предложений больше.
- Международный кризис не обошел стороной и рынок земли Нижегородской области. Заметно упал спрос, в это же время, увеличилось количество предложений на рынке. Увеличение предложения обусловлено продажей, во – первых, так называемых, инвестиционных земельных участков – когда он приобретался с целью спекулятивных операций на росте цен, и во – вторых, из – за финансовой несостоятельности собственников, обусловленной влиянием кризиса – земельные участки приобретались под ипотечные кредиты. В период кризиса многие владельцы недвижимости не в состоянии отвечать по своим обязательствам и вынуждены распродавать свое имущество.
- Сегодня, в условиях преодоления кризисных явлений, для рынка недвижимости характерна стабилизация и рост цен в отдельных сегментах коммерческой недвижимости, что влечет за собой стабилизацию цен на земельном рынке. Однако цены на земли сельхозназначения, особенно крупные земельные участки, на протяжение 2010 года практически не изменялись. Увеличились сроки экспозиции, продавцы гораздо охотнее идут на торг. Корректировка на торг может достигать 10% и более. Рынок земли в большой степени имеет сезонный характер, поэтому заметных изменений до весны следующего года ждать не приходится.
- Развитие ситуации в сфере недвижимости напрямую зависит от скорости преодоления кризиса в финансовом и производственном секторах, а также от событий на мировых рынках. Рост промышленного производства в России на 4,5% в 2010г. и увеличение цен на энергоносители на дает надежду на оживление рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности в 2011г.