3. Визначити, скільки становитиме вартість нежитлового приміщення (оцінюваного об’єкту) за прибутковим підходом.

5.3. Вартість об'єкта оцінки за підходом аналогів

Найбільш "ринковим" підходом оцінки нерухомості є підход аналогів продажу. Виходячи з цін пропозицій, що склались на ринку нежилих приміщень в м.Києві на дату оцінки, можна орієнтовно визначити вартість оцінюваного об'єкту за підходом аналогів продажу. На основі інформації про ціни пропозиції продажу і грунтуючись на методі аналогів продаж, експертним шляхом необхідно визначити вартість оцінюваного об'єкта.

Для цього слід опрацювати дані ринку пропозицій об'єктів нерухомості, які наведені в тижневиках "Янус", "Недвижимость" "РІЕЛТІ комфорт" за грудень-січень місяці 2008-2009 рр., бази даних агентств нерухомості "Некос" та "Янус".

Ціни на об'єкти-аналоги необхідно скоректувати з врахуванням параметрів, по яких об’єкти відрізняються один від одного. Коефіцієнти коректування вводяться експертним шляхом і враховують відмінності аналогів від оцінюваного об’єкту (місцерозташування будинку, де знаходиться об'єкт оцінки, його стан, архітектурно-планувальне вирішення, стан і параметри оцінюваного об'єкту).

5.3.1. Розрахунок вартості об'єкта за підходом аналогів продаж

Вартість об'єкта оцінки визначити через порівняння з ціною продажу подібних (аналогічних) об'єктів. Тому що ціна продажу в більшості випадків відома лише учасникам правочину (продавцю і покупцю), то до розгляду береться не ціна продажу, а ціна пропозиції продажу об'єктів-аналогів.

Для визначення вартості через порівняння цін пропозицій аналогів, необхідно зробити наступні кроки :

=> Проаналізувати ціни пропозицій продажу об'єктів, які наведені в інформаційних бюлетенях, газетах, даних агентств нерухомості;

=> Відібрати об'єкти, які найбільш подібні за своїми основними визначальними характеристиками (призначенням, місцерозташуванням, величиною, внутрішнім та зовнішнім станом, тощо) до оцінюваного об'єкта;

=> Провести аналіз і порівняння кожного відібраного об'єкта-аналога з об'єктом оцінки щодо їх основних характерних параметрів;

=> визначити величину коректування на відмінності основних визначальних характеристик;

=> Враховуючи величину коректувань, визначити вартість оцінюваного об'єкта.

Для цього рекомендується застосовувати наступні джерела інформації:

1. Міський інформаційний бюлетень "Недвижимость Києва".

1. Збірник "Недвижимость-Комфорт".

2. Тижневий додаток "Аренда" до збірника "Недвижимость-Комфорт".

3. Бюллетень "Весник Недвижимости".

4. Бюллетень "Столичная недвижимость".

5. Газета "Aviso".

8. Газета "Експрес-об’ява".

В результаті аналізу пропозицій вибрати об’єкти-аналоги (обрати 2– 3 аналоги):

Типові приклади об’єктів-аналогів: 1. Міський інформаційний бюлетень "Мир квартир" № 17(84), стор. 166 за грудень місяць 2008 року.

Магазин, вул. Гарматна, 8; 200,0 кв.м., напівпідвал, телеф., 2 окремих входи, 105000 у.о. т.568-08-54, 296-42-65;

2. Міський інформаційний бюлетень "Нерухомість Києва" № 10, стор. 85 за грудень місяць 2008 року. Приміщення, вул. бул. Лепса, 8; 80,0 кв.м., телеф., 1/5 пов., ремонт, 65000 у.о, т. 494-04-40;