5.2. Вартість за прибутковим підходом

У відповідності з методикою оцінки ринкова вартість оцінюваного об'єкта буде визначатись як потік доходів, який зможе одержати потенційний інвестор від використання об'єкта, поділений на ставку капіталізації (норму доходу в сумі з нормою повернення капіталу).

Для визначення можливих потоків доходів оцінюваного об'єкта приймаємо до уваги той факт, що інформація про середньоринкову вартість оренди приміщень, подібних за своїми якостями до оцінюваних в плані місцерозташування, в м. Києві базується на даних пропозицій ринку оренди, які подаються до агентств нерухомості "ЯНУС", "НЕКОС", "БЛАГОВіСТ", тижневиків "Янус нерухомість", "Недвижимость Києва", "Комфорт риолти", газет "Авізо", "Експрес-Об'ява". На даний час вартість оренди подібних приміщень знаходиться в межах від 53 до 80 грн. за один кв.м. за місяць в залежності від функціональних можливостей об'єкта оренди та його споживчих якостей. При цьому підкреслимо, що все це при умові, що комунальні послуги орендар оплачує самостійно.

В розрахунках очікуваного доходу від об'єкта оцінки оцінювач вважає, що за оцінюване нежиле приміщення орендар буде платити 64 грн. за 1 кв.м. в місяць.

Показники орендної плати не включають в себе податок на додану вартість і відносяться до "чистої" оренди, тобто витрати власника на комунальні послуги і податку на землю компенсуються орендарем. Операційні витрати власника, зокрема на поточний ремонт, збори в бюджет, страхування об'єкта, формування резерву на заміщення, тощо, ми беремо такими, що не перевищують 5% від потенційного валового доходу.

Крім того, допускаємо, що коефіцієнт завантаження приміщень протягом року (внаслідок зміни орендаря, не зданих площ в оренду) не перевищує 0,90. Коефіцієнт пов'язаний зі збором коштів від оренди протягом року для приміщень покладаємо рівним 0,85.

Враховуючи ці факти, очислити величину( за місяць):

• Потенційного валового доходу –

• Дійсного валового доходу –

• Ефективного валового доходу –

• Чистого операційного доходу –

■ Чистого операційного доходу за рік -.

Результати обчислень доходів від здачі нежилого приміщення в оренду занести в Таблицю 3.

Таблиця З

Види доходів від оренди приміщень	Площа кв.м.	Ставка орендно ї плати (місяць)	Потен­ційний валовий ДОХОД	Коефіцієнт зайнятості приміщень	Коефіціє нт збору орендної плати	Дійсний валовий ДОХОД (місяць)
1	2	3	4	5	6	7
1. Доходи від орендної плати
Нежиле приміщення
2. Інші (супутні) Доходи
3. Разом:
4. Дійсний валовий дохід
5. Податок на додану вартість
6. Ефективний валовий дохід
7. Комунальні послуги
8. Податок на землю
9. Поточний ремонт
10. Поточні операційні витрати орендодавця в межах 5% від ЕВД
11. Резерв на заміщення
12. Чистий операційний дохід (за місяць)
13. Річний чистий операційний дохід (ЧОД)

Коефіцієнт капіталізації будемо визначати як ставку дисконту тобто допускаючи, що норма поверненя капіталу дорівнює нулю, вважаючи, що потік доходів буде постійним і необмеженим у часі. Це пояснюється тим, що оцінювані приміщення знаходяться в зручному місці і придатні в якості офісних приміщень, попит на які завжди є.

При визначенні ставки дисконту використовуємо метод кумулятивної побудови. За цим методом до номінальної (базової) ставки позичкового проценту додаються премії (компенсації) за інвестиційний ризик. Кожна з премій відповідна за окремі "несистематичні", що відносяться саме до даного проекту, ризики.

За базову вибираємо усереднену ставку проценту по валютних вкладах у ВКВ у банках України, яка на момент оцінки не вища ніж 9%. Ця ставка складається з безризикової ставки та додаткових процентів за "ризик країни". Розрахунки для України показують, що такий ризик на даному етапі орієнтовно лежить в межах 4-6 %.

Номінальна (базова) безризикова ставка згідно з формулою Фішера наближено визначається як сума реальної безризикової ставки проценту за мінусом інфляційних очікувань, які у ВКВ лежать в межах 3%.

1. Враховуючи наведену вище інформацію, необхідно визначити ставку дисконту. Для цього, слід обґрунтувати базову та складові ставок ризику і занести їх значення в Таблицю 4.

Таблиця 4

Складові ставки	Величина складової
Номінальна (базова) ставка
Компенсація відмінності умов вкладень (термін вкладень, сума інвестицій, умови фінансування вкладень)
Компенсація відмінності в ліквідності вкладень
Компенсація недостатності диверсифікованості вкладень
Компенсація ризиків, притаманних оцінюваному об'єкту (якості менеджменту, прогнозованого доходу та ін.)
Компенсація ризиків пов'язаних з місцерозташуванням об'єкту
Всього:

2. Визначити норму капіталізації. Нарма капіталізації дорівнює ставці дисконту збільшеній на норму повернення капіталу.