Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Скачиваний:
28
Добавлен:
22.03.2015
Размер:
441.86 Кб
Скачать

5.3.2. Визначення коректувань

Визначення коректувань здійснююєть на основі, найбільш характерних відмінностей оцінюваного об'єкта від об'єктів аналогів. По цих відмінностях виводяться корективи (поправки), які умовно корректують ціну об'єктів – аналогів і роблять її більш відповідною до вартості об'єкта оцінки.

При цьому до уваги слід брати наступні коректування.

Коректування на час продажу

Ціни пропозиції коректуються на 10%, що відповідає знижці на торг. Крім того, для об'єктів-аналогів, які тільки з’явились на ринку пропозицій (нове оголошення), вводиться додаткова знижка від 5% до 10%, що відповідає знижці, яку має вводити продавець ще до появи першого покупця.

Коректування на умови продажу

Вважається, що всі ціни пропозицій пропонуються за умови вільного продажу, а час його продажу достатньо довгий, щонайменше два місяці. Якщо оцінюваний об'єкт обтяжений додатковими умовами продажу (не всі правоустановлюючі документи готові, є орендар, обмежений час продажу, тощо), то вводяться коректування в діапазоні від 0 до 30 %.

Коректування на місцезнаходження

Коректування на фактор місцезнаходження в межах міста визначають експертним шляхом з врахуванням економічно-планувальних зон міста. При цьому вважається, що вартість об’єкта відносно тотожного об'єкта, який знаходиться в прилеглій до центру міста зоні, може змінюватись в:

  • 1,75-2,00 рази, якщо об'єкт оцінки знаходиться в центрі міста;

  • 1,00-1,75 рази, якщо об'єкт оцінки знаходиться в центральній частині міста;

  • 0,5-1,0 рази, якщо об'єкт оцінки знаходиться в периферійній частині міста.

Конкретне підвищення чи зниження вартості залежить від вибору аналогів їх відповідності відносно об'єкта оцінки.

Коректування на розташування об'єкта в будинку

Розташування об'єкта в будинку істотно впливає на його вартість. Так, наприклад, для офісних, торгових та інших комерційних об'єктів вартість суттєво залежить від поверху будинку, де вони розташовані, входу до приміщень цих об'єктів (з вулиці, з двору, окремий вхід, вхід з під'їзду, тощо). В той же час для житлових приміщень ситуація може бути діаметрально протилежною.

Коректування на розташування об'єкта в будинку в більшості випадків проводиться експертним шляхом з врахуванням конкретних споживчих якостей об'єкта оцінки та його аналогів.

Коректування на внутрішній стан об'єкта

Під внутрішнім станом об'єкта розуміється наявність телефонних ліній, їх кількість, необхідність ремонту приміщень, виконаний ремонт, рівень цього ремонту, тощо.

Найбільш просто врахувати відмінність по фактору «внутрішній стан» це - скоректувати наявність чи відсутність наявних внутрішніх (до об'єктів) поліпшень на вартість необхідних витрат, які необхідно зробити, щоб об'єкт порівняння став однаковим (за рівнем внутрішних поліпшень) до об'єкту оцінки зробити найбільш наближеним до аналогів. Величина цих витрат в кожному індивідуальному випадку визначається окремо.

Коректування на оточення об'єкта

Під зовнішнім оточенням розуміється зовнішня інфраструктура, яка не тільки необхідна для функціонування об'єкта оцінки чи об'єкта-аналога, але й така, що робить це функціонування більш успішним. Це впершу чергу врахування місцезнаходження об'єкта в межах економіко-планувальної зони міста. Повинні враховуватись також і надбавки чи знижки на наявність чи відсутність парковки, стоянки для автомобілів, наявність чи відсутність організованої охорони об'єкта, тощо.

Основні дані про об'єкт оцінки та об'єкти-аналоги необхідно занести в Таблицю5.

Таблиця 5

Дж- ере- ло

Вулиця

Приз­начен­ня

Загаль-на площа

Пове­рх

Внутріш- ній стан

Зовнішній стан

Ціна пропози-

ції (дол.)

Ціна 1 м2

(грн.)

1.

2.

3.

Коректування проводити у послідовності, що відображена в Таблиці 6. При цьому всі обчислення заокруглити до цілих значень.

Величину вартості одного квадратного метра площі оцінюваного будинку визначити як середньо-арифметичне значення скоректованих вартостей аналогів.

Таблиця 6

№ п.

Характеристики та види коректувань

Одиниці Вимірюв.

Об'єкт Оцінки

Об'єкт №1

Об'єкт

№2

Об'єкт

№3

1.

Ціна пропозиції при продажу

2.

Загальна площа

3.

Об'єм

4.

Ціна 1 м2 загальної площі

5.

Час продажу об'єкта

6.

Коректування на час продажу

7.

Ціна 1 м2 після коректування

8.

Умови продажу об'єкта

9.

Коректування на умови продажу

10.

Ціна 1 м2 після коректування

11.

Місцезнаходження об'єкта

12.

Коректування на місцезнаходження відносно аналогів

13.

Ціна 1 м2 після коректування

14.

Розташування об'єкта в будинку

15.

Коректування на розташування в будинку

16.

Ціна 1 м2 після коректування

17.

Внутрішній стан об'єкта

18.

Коректування на стан

19.

Ціна 1 м2 після коректування

20.

Зовнішнє оточення об'єкта

21.

Коректування на оточення

22.

Ціна їм після коректування

23.

Загальна ціна 1 м2 після коректування

24.

Загальна ціна об'єкта після коректування