2.Обмежувальні умови
На основі отриманої інформації про об’єкт оцінки та теоретико-методологічну базу оцінки, студентам необхідно сформулювати обмежувальні умови оцінки комерційної нерухомості що є об’єктом оцінки в межах даного тренінгу.
Типові приклади обмежувальних умов:
Замовник має право посилатися на висновки, що містяться у Звіті про оцінку та використовувати Звіт, виключно з ціллю вказаною у завданні на оцінку;
Інформація одержана оцінювачем від замовника та від незалежних офіційних джерел і використана у Звіті вважається достовірною та об'єктивною;
При проведенні оцінки оцінювач вважає, що відсутні будь-які приховані фактори, які впливають на вартість оцінюваного об'єкта.
Оцінювач не відповідає, коли після дати оцінки виявиться, що деякі елементи чи конструкції мають істотні дефекти, але не відображені в описі об'єкта оцінки, якщо ці дефекти та недоліки об'єкта неможливо було виявити шляхом вивчення наданих в розпорядження оцінювача планів та специфікацій;
Висновки оцінювача стосовно ринкової вартості об'єкта дійсні тільки на дату оцінки. Оцінювач не несе відповідальності за зміну економічних, юридичних та інших факторів, які можуть виникнути після цієї дати і вплинути на соціально-економічну ситуацію і спричинити зміну вартості об'єкта незалежної оцінки.
Поданий звіт про оцінку об'єкта представляє власні і неупереджені судження та висновки оцінювача стосовно вартості об'єкта оцінки, які обумовлені тільки приведеними допущеннями та обмежуючими умовами.
3. Методологічна база оцінки
При визначенні вартості об'єктів нерухомості загальноприйнятими у світовій практиці вважаються наступні основні підходи незалежної оцінки:
витратний підхід;
підхід капіталізації доходу (доходний підхід);
порівняльний підхід (підхід аналогів).
Кожний із зазначених підходів приводить до одержання певних цінових характеристик об'єкта. Порівняльний аналіз дає змогу зважити переваги і недоліки кожного із використаних підходів і встановити остаточну ринкову ціну об'єкта на основі даних того підходу чи підходів, які на думку оцінювача є найбільш надійними.
Витратний підхід базується на тому, що інвестор, виявляючи належну розсудливість, не заплатить за об'єкт нерухомості більшу суму ніж та, за яку він зможе придбати відповідну ділянку під забудову і побудувати аналогічний за призначенням об'єкт в доступний час без істотних затримок.
Даний підхід оцінки приводить до об'єктивних результатів, якщо можливо чітко встановити величину відновної вартості чи вартості заміщення та визначити знос об'єкта оцінки при умові відносної рівноваги попиту і пропозиції на ринку нерухомості.
Основою витратного підходу є експертна оцінка повної вартості відтворення (відновлення) чи повної вартості заміщення об'єкта оцінки.
При визначенні вартості об'єкта за виграним підходом найбільш розповсюдженою на практиці є оцінка по вартості одиничного показника, через те що оцінка в такий спосіб дозволяє формалізувати процедуру індексації цін, зміна яких спричинена інфляцією.
При оцінці по вартості одиничного показника вибір будівельного аналогу здійснюється згідно Збірників "Укрупнених показників відновної вартості будівництва" (УПВВБ) або ж на основі проектно-кошторисної документації (для нетипових проектів) будівель або їх аналогів.
Вартість об'єкта оцінки за таким підходом визначається за формулою:
де
– вартість затрат по створенню зовнішньої
інфраструктури та вартість
потенціалу місцезнаходження об'єкта
оцінки;
––
загальна площа
(будівельний об'єм) об'єкта оцінки;
–– базова
(відновна) вартість одиничного показника
об'єкта-аналога;
––
коефіцієнт
подорожчання при переході від цін 1969
року до
цін 1984
року (визначається згідно Постанови
Кабміну УРСР та Укррадпрофу
за
№142
від 19.05.1989 р.);
––
ринковий
коефіцієнт зміни вартості будівництва
у порівнянні з
базисною
кошторисною вартістю будівельно-монтажних
робіт
в
цінах 2007 року
(без врахування ПДВ), визначається
розпорядженням Державного
комітету
України у справах містобудування та
архітектури;
––
коефіцієнт, який
враховує залишкову придатність
об'єкта
оцінки.
На практиці оперують трьома видами зносу: фізичним, функціональним (моральним), зовнішнім (економічним). Коефіцієнт придатності об'єкта при цьому визначається за формулою:
де
––
величина (в процентах) зносу об"єкта
оцінки. Зауважимо, що якщо не буде
сказано інше, то під
слід
розуміти величину фізичного зносу.