5.1.1. Потенціал місцезнаходження об'єкта оцінки
Для визначення внеску потенціалу місцезнаходження об'єкта необхідно використати метод прямої капіталізації річного рентного доходу від користування земельною ділянкою, де розташований цей об'єкт.
Згідно
з Порядком експертної оцінки нематеріальних
активів, вартість такого
нематеріального активу є відношенням
прибутку від його використання
до ставки капіталізації
При
цьому норма капіталізації прийнята
в відповідності з Порядком експертної
оцінки нематеріальних активів
рівною 12%
за півроку, тобто 24% на рік. Таким чином.
де
–
вартість нематеріальногоактиву;
–прибуток
від володінням цим активом.
Прибуток можна визначити за "Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", затвердженою Постановою КМУ від 23.03.95р., №213, "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів", затвердженого наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995 року №76/230/325/150 та змін і доповнень до нього від 15.04.97р. №46/131/63/34.
У відповідності з цими документами та методикою "Методики оцінки вартості об'єктів приватизації" від 12 жовтня 2000 р. середній доход (прибуток) від використання земельної ділянки доцільно визначати як грошову оцінку землі помножену на 5,0%.
Грошова оцінка земельної ділянки в м. Києві визначається згідно базових ставок встановлених рішенням Київської міської ради № 104/825 від 27.04.2000 р. Ця оцінка визначається за формулою:
де
–
базова ставка, вгрн.
за
один квадратний метр;
–коефіцієнт,
який характеризує відносну прибутковість
в залежності від
функціонального використання
земельної ділянки (під житлову
та
громадську
забудову, для промисловості, транспорту
та ін.);
– коефіцієнт,
який характеризує місцеположення
земельної ділянки в межах
економіко-планувальної зони. Значення
коефіцієнта
обумовлюється
дією шести груп рентоутворюючих факторів
(функціонально-планувальних,
інженерно-інфраструктурних,
інженерно-геологічних, історико-культурних,
природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних)
і розраховується
за формулою:
–площа
земельної ділянки, яка припадає на
об'єкт оцінки, в кв.м.
В
нашому випадку:
для
економіко-планувальної зони № 29 "Промзона
Грушки-Гарматна"
рівна згідно з рішенням Київської
міської ради № 104/825 від 27.04.2000
р. рівна 234,75 грн. за 1 кв.м.
На основі наведеної вище інформації, студентам необхідно:
1. Враховуючи індекси подорожчання вартості землі (1,182; 1,13; 1,02) визначити вартість 1 кв.м. землі на дату оцінки, Вз.
2. Визначити ціну земльного участка під об’єктом комерційної нерухомості - Цз, враховуючи загальний коефіцієнт місцеположення землі.
Загальний коефіцієнт місцеположення землі становить:
тобто
Км = 1,24 х 1x1x1x1x1 = 1,24.
3. Визначити вартість земельного компонента у загальнй вартості комерційної нерухомості, враховуючи такі дані:
Рентний прибуток від використання земельної ділянки становить 1% в рік;
ставку капіталізації приймаємо за 6 % річних.
4. Обчислити загальну вартість комерційної нерухомості за витратним підходом із врахуванням компоненту вартості землі.