5. Припинення договору ренти житла

Основною підставою припинення безстрокового договору ренти житла, що свідчить про його належне виконання, є викуп безстрокової ренти. Підстави її викупу були розглянуті вище. У той же час укладачі проекту ЦК України передбачили, що припинення зобов'язання щодо виплати ренти може також мати місце на вимогу платника у разі випадкового знищення чи випадкового псування майна, переданого за плату під виплату безстроково виплачуваної ренти (п.2 ст. 796 проекту ЦК України).

Якщо укладений строковий договір ренти житла, про його належне виконання свідчить сплата всіх рентних платежів на момент закінчення строку договору. Це е підставою припинення даного договору.

Підставою припинення договору ренти житла можуть бути також інші обставини, що передбачені у законі.

§6. Спадкування житла

1.Поняття та особливості спадкування житла

У разі смерті особи її права та обов'язки (за винятком суто особистих) надходять до інших осіб. Ці відносини врегульовуються спадковим правом. Спадкування є одним із засобів отримання житла, коли від померлої особи (спадкодавця) право власності на житло передходить до іншої особи (спадкоємця). Крім права власності, спадкоємець отримує за спадкуванням також інші права, наприклад, право вимоги до боржників померлого за цивільно-правовими договорами. Це не відноситься до особистих прав та обов'язків померлого (пенсійних, аліментних тощо). Припиняються також деякі цивільні договори, за якими настає потреба отримання, надання чи виконання, які повинен зробити лише спадкодавець. Прикладом є, відповідно, договори довічного утримання та доручення.

Також до спадкоємців не переходять права на житлову площу померлого, що випливають з договору житлового найму. Дійсно, якщо померлий за життя наймав житло та спадкоємець проживав разом з ним чи зберігав право на користування цим житлом (наприклад, перебуваючи на строковій військовій службі), він зберігає право користування цим житлом. Справді, цей спадкоємець реально може претендувати на отримання найманої житлової площі, що звільнилася після спадкодавця, що сумісно з ним проживав. Але це вже випливає не з норм спадкового права, а з відносин житлового найму, оскільки смерть одного з наймачів тут має значення лише як одна з підстав звільнення певної частини житлової площі та спадкоємець не має будь-яких переваг перед іншими сумісно проживаючими членами родини.

Але поряд з правами до спадкоємця завжди переходять також і обов'язки. Не можна успадкувати лише права на житло, не прийнявши на себе обов'язків, що з ним пов'язані. Спадкоємець приймає на себе обов'язки, які виникли ще за життя спадкодавця: зі сплати житлово-комунальних послуг, за проведений ремонт, перепланування житла тощо. В цьому є певна відмінність спадкування від договірних засобів отримання житла у власність: в останньому випадку борги за житло, якими обтяжив його відчужувач оплачує, як правило, саме він. Отже, усі ті права та обов'язки спадкодавця, що отримують спадкоємці, після його смерті вкупі складають спадщину (спадкове майно, спадкову масу). Перехід права власності на житло може складати частину спадщини чи взагалі бути відсутнім, коли у померлого не було у власності житла. Житловий будинок чи квартира поряд з предметами звичайної домашньої обстановки і вжитку у окремих випадках можуть складати навіть усе спадкове майно, тоді поняття права та обов'язки, що пов'язані з житлом, та спадщина у цьому окремому випадку є близькими за змістом. Але навіть якщо до спадкової маси поряд з іншими правами та обов'язками увійшли також житлові, не завжди окремий спадкоємець, що приймає спадщину, стає власником цього житла. До нього, як наслідок поділу спадкової маси, може надійти, наприклад, право власності на автомобіль спадкодавця чи гроші. Це вирішується у кожному окремому випадку та залежить насамперед від згоди спадкоємців, порядку користування спадковим майном, що склався ще за життя спадкодавця, змісту заповіту, рішення суду тощо. Тому спадкування як один з засобів отримання права власності на житло та житлові права і обов'язки як складова частка спадкової маси мають бути розглянуті з урахуванням специфіки об'єкту, що дозволить краще розуміти порядок розв'язання вищеозна-чених питань.

Передусім зупинимось на суб'єктному складі спадкових правовідносин. Спадкодавцем завжди є фізична особа, оскільки смерть - біологічна категорія та властива саме фізичним особам. Успадкувати житло можуть як фізичні, так і юридичні особи, а також держава. Спадкоємцем може бути навіть недієздатний громадянин - у цьому випадку прийняття спадщини відбувається за участю батьків або законних опікунів чи усиновителів такої особи. Крім того, згідно зі ст. 527 ЦК УРСР також успадковують діти померлого, що були зачаті при його житті та народжені після його смерті. Але законодавство містить низку обмежень, згідно з якими деякі особи можуть бути усунені від спадщини, тобто не можуть бути спадкоємцями. Передусім це особи, що навмисно позбавили життя спадкодавця чи когось зі спадкоємців або зробили замах на їх життя (ст.528 ЦК УРСР). Такі суб'єкти не можуть спадкувати у всякому разі - ні за законом, ні за заповітом. Крім того, спадкоємцями за законом не можуть бути батьки після дітей, у відношенні до яких вони позбавлені батьківських прав і не були поновлені в цих правах на момент відкриття спадщини, а також батьки і повнолітні діти, що злісно ухилялися від виконання покладених на них в силу закону обов'язків по утриманню спадкодавця, якщо ці обставини підтверджені в судовому порядку.

Якщо на успадкований будинок (квартиру) заявили права кілька осіб, може виникнути питання про поділ житла в натурі, а також питання, пов'язані з визначенням вартості будівель. Поділ житлового будинку в натурі між спадкоємцями є можливим, якщо кожному з них може бути виділена відокремлена частина будинку з самостійним виходом. Виділ також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири. Тобто найменш проблематичною є ситуація, коли між спадкоємцями поділяється будинок, що має кілька виходів чи такі виходи можуть бути обладнані. Будь-яке переобладнання повинно бути зроблено з погодження органів архітектури та відображено у довідці-характеристиці Бюро технічної інвентаризації. Якщо виділ частки будинку в натурі неможливий, суд вправі за заявленим про це позовом встановити порядок користування відособленими приміщеннями (квартирами, кімнатами) такого будинку. У цьому разі окремі підсобні приміщення (кухня, коридор тощо) можуть бути залишені в загальному користуванні спадкоємців.

У разі неможливості виділу частки будинку в натурі або встановлення порядку користування ним, спадкоємець має право на отримання компенсації у грошах чи на отримання іншого спадкового майна. Наприклад, якщо успадковують у рівних частках дві особи та до складу спадкового майна увійшли однокімнатний житловий будинок та мотоцикл, один з спадкоємців може успадкувати будинок, інший - стати власником мотоциклу та отримати компенсацію різниці вартості будинку та мотоциклу. Розмір грошової компенсації визначається за згодою спадкоємців, а при відсутності такої згоди - судом, який приймає до уваги дійсну вартість будинку на час розгляду справи. Під дійсною вартістю будинку розуміється грошова сума, за яку він може бути проданий в даному населеному пункті чи місцевості. Для її визначення при необхідності призначається експертиза. Таку експертизу можуть провести незалежні оцінювачі житла, інститут яких вже сформувався в Україні.

П. 11 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику розгляду судами України справ про спадкування» від 24 червня 1983 р. № 4 з наступними змінами визначає, що у випадках смерті члена житлово-будівельного, дачно-будівельного або гаражно-будівельного кооперативу, члена садівницького товариства, якщо до дня смерті ним не були внесені повністю пайові внески, спадщина відкривається не на квартиру, дачу, гараж, садовий будиночок, насадження, а на пай спадкодавця та інші суми, які підлягають поверненню у таких випадках. Лише у разі, якщо на час смерті спадкодавцем був повністю внесений пайовий внесок, спадщина відкривається, відповідно, на квартиру, дачу, гараж, садовий будиночок, інші будівлі і насадження. Тому у зазначених випадках сплата померлим пайових внесків відіграє провідну роль у визнанні права власності на нерухомість за спадкоємцями.

Отже, з вищеозначеного можна визначити, що під спадкуванням житла слід розуміти перехід прав та обов'язків, який відбувається після смерті фізичної особи (спадкодавця) з приводу житла, яке знаходилось у його власності до іншої особи (спадкоємця).