- •Житлове право України
- •Глава і. Загальні положення житлового права України Вступ
- •§1. Поняття житлового права
- •Поняття житлового права як сукупність житлово-правових норм
- •§2. Предмет і метод житлового права
- •Елементи методу житлового права
- •Майновий характер мір житлово-правової відповідальності
- •§3. Функції та принципи житлового права
- •§4. Здійснення права на житло
- •§5. Класифікація житлових правовідносин
- •§6. Житлове право як галузь законодавства, навчальна дисципліна та наука
- •1. Житлове право як галузь законодавства
- •2. Житлове право як навчальна дисципліна та наука
- •§7. Поняття житлового фонду і види житлових фондів
- •§8. Поняття житла та його ознаки
- •Глава II. Засоби здійснення права на житло
- •§1. Самостійне будівництво як засіб реалізації права на житло
- •§2. Здійснення права на житло через часткову участь осіб у житловому будівництві
- •§3. Здійснення права на житло через його будівництво житлово-будівельними кооперативами
- •§4. Кредитування індивідуального житлового будівництва
- •1. Поняття та загальна характеристика договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •2. Істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •3.Форма договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •4. Сторони договору кредитування індивідуального житлового будівництва, їх права та обов'язки
- •5. Особливості кредитування молодіжного житлового будівництва
- •Розділ 2. Здійснення права на житло шляхом переходу його у власність
- •§1. Приватизація житла
- •1. Поняття та особливості приватизації житла
- •2.Способи приватизації житла
- •3.Оформлення приватизації житла
- •Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
- •1. Створення і функціонування товариств власників житла
- •2. Склад майна багатоквартирного житлового будинку, що може знаходитись у загальній частковій власності
- •3. Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
- •§2. Договір купівлі-продажу житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору купівлі-продажу житла
- •2. Істотні умови договору
- •3. Форма договору купівлі-продажу житла
- •4. Сторони договору купівлі-продажу житла
- •5. Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу житла.
- •6. Відчуження житла, що знаходиться у заставі
- •§3. Договір міни житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору
- •2. Сторони, їх права та обов'язки
- •3. Суттєві умови договору міни житла
- •4. Форма договору міни житла. Припинення договору міни житла
- •§4. Договір довічного утримання
- •1. Поняття та юридична характеристика договору
- •2. Істотні умови та форма договору довічного утримання
- •3. Сторони та зміст договору довічного утримання
- •4. Припинення договору довічного утримання
- •§5. Договір ренти житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору ренти житла
- •2. Істотні умови договору ренти житла
- •3. Форма договору ренти житла
- •4. Сторони договору ренти житла. Права та обов'язки сторін
- •5. Припинення договору ренти житла
- •§6. Спадкування житла
- •1.Поняття та особливості спадкування житла
- •2. Відкриття спадщини
- •3.Спадкування житла за законом та за заповітом
- •4 Прийняття спадщини
- •5. Відмова від спадщини
- •6.Свідоцтво про право на спадщину
- •§1. Загальні положення найму житла
- •§2. Приватний найм житла
- •1. Мета договору
- •2. Учасники правовідносин, що виникають із договорів приватного найму
- •3. Юридична характеристика договору приватного найму житла
- •4. Істотні умови договору
- •5. Форма договору
- •6. Зміст житлових правовідносин, що виникають із договору приватного найму
- •7. Зміна договору приватного найму житлового помешкання
- •8. Наслідки розірвання договору приватного найму житла
- •§3. Соціальний найм житла
- •1. Поняття соціального найму житла
- •2. Різновиди соціального найму житла, мета
- •3. Юридична характеристика
- •4. Суб'єкти житлових правовідносин, що виникають із договору соціального найму житла
- •Облік громадян, що потребують покращання житлових умов
- •Загальні положення взяття на облік
- •Документи, необхідні для взяття на квартирний облік
- •Розгляд документів і постановка на облік
- •Збереження черговості
- •5. Суттєві умови договору соціального найму житла
- •Строк у договорі соціального найму житла
- •6. Зміст
- •7. Форма
- •8. Порядок укладання договору та внесення змін
- •Порядок надання житла
- •Зміна договору найму житлового приміщення
- •Зміни договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача
- •Зміна договору на вимогу наймачів, що об'єднуються в одну сім'ю
- •Зміна договору внаслідок визнання наймачем іншого члена сімї
- •9. Припинення договору найму жилого приміщення
- •10. Виселення із займаного приміщення
- •Виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення
- •Виселення осіб, що самоправне зайняли житлове приміщення
- •Виселення громадян у випадку визнання ордера недійсним
- •§ 4. Особливості договору найму службових житлових приміщень
- •§ 5. Особливості договору найму житла у гуртожитках
- •1. Поняття гуртожитку
- •2. Надання жилої площі в гуртожитках
- •3. Форма договору
- •4. Зміст договору найму житла у гуртожитку
- •5. Припинення договору найму житла і виселення із гуртожитків
- •Підрозділ 2. Безоплатне користування житлом
- •§1. Договір безоплатного користування житлом
- •Істотні умови договору - предмет і термін
- •Форма договору позички
- •Зміст договору позички
- •Обов'язки позичкоодержувача
- •Розірвання договору безоплатного користування житлом
- •Підрозділ 3. Інші підстави користування житлом
- •§1. Право користування житлом членів сім'ї, які не є співвласниками житлового приміщення
- •Природа права користування житлом членів сім'ї, які не є співласниками житлового приміщення.
- •Підстави виникнення житлових правових стосунків між власником та членами сім'ї
- •Суб'єктний склад
- •Припинення права користування членами сім'ї житлом власника
- •Виселення
- •§2. Право користування жилим помешканням на підставі спадкового розпорядження
- •Глава III. Захист житлових прав
- •§1. Позасудові засоби захисту житлових прав
- •§2. Судовий захист житлових прав
2. Істотні умови договору ренти житла
Однією з істотних умов договору ренти житла є предмет договору. Якщо предметом договору ренти є незавершений будівництвом будинок, мова повинна йти вже не про ренту житла, а про ренту об'єктів незавершеного будівництва, яка має свою специфіку, зокрема в останньому випадку суттєвими вже будуть умови договору про передачу проектно-кошторисної документації тощо. Але якщо йдеться саме про ренту житла, квартири чи будинку, що відчужується за цим договором, повинні бути закінчені будівництвом, прийняті в експлуатацію та віднесені у встановленому порядку до житлового фонду. Про це зокрема свідчить акт державної комісії про прийняття об'єкта житлового будівництва в експлуатацію. Належність нерухомості до житлового фонду можна дослідити у БТІ за реєстровою книгою на житлові об'єкти нерухомого майна чи за інвентаризаційною справою, яка ведеться на кожен об'єкт нерухомості. Нарешті, за довід-кою-характеристикою БТІ, яка є одним з необхідних документів, що повинен витребувати нотаріус при посвідченні договору ренти житла, можна переконатись, чи віднесена нерухомість до житлового фонду.
Предметом договору ренти житла є індивідуально визначена річ: її кількість, якість та інші дані, що дозволяють безпомилково визначити цю нерухомість і мають бути відображені у договорі. Також повинна бути зроблена вартісна оцінка надання, що здійснюється за договором ренти на користь одержувача ренти, визначені види цього надання, якщо воно здійснюється не в грошовій формі.
Строк договору ренти також є однією з істотних умов договору. При цьому йдеться про тривалий термін, що випливає з самої природи виникаючого зобов'язання щодо виплати ренти. Договір ренти за проектом ЦК України може бути укладеним на визначений строк чи безстрокове. Рентні платежі здійснюються платником ренти щоквартально, якщо інше не передбачено договором. Тобто сторони в договорі можуть змінити цю диспозитивну норму або встановити періодичність сплати рентних платежів на свій розсуд, чи буде діяти правило про щоквартальну виплату ренти.
Ще однією істотною умовою договору ренти житла є його ціна. З одного боку необхідна оцінка вартості житла, яка відображає його реальну вартість, що потрібно передусім для публічних цілей. Крім того, у ст. 795 проекту ЦК України визначений такий різновид ціни в договорі безстрокової ренти як викупна ціна ренти, про що сторони також мають домовитися та відзначити це в договорі. Якщо форма виплати встановлена у вигляді безстрокової ренти, викупна ціна, як правило, визначається в договорі за згодою сторін. У разі відсутності умови про викупну ціну безстрокової ренти в договорі, вона при сплатному переході права власності на майно складає річну суму ренти, що підлягає виплаті (п. 2 ст. 795 проекту ЦК України). У разі якщо у договорі безстрокової ренти право власності переходить до платника безкоштовно та в договорі сума викупної ціни не визначена, то вона складає суму ціни переданого майна та річного рентного платежу.
Крім того, як вже говорилося вище, ціна договору ренти складається з двох різних платежів. Перша платня є необхідною при сплатному отриманні права власності на житло. Інший платіж здійснюється у вигляді ренти у вузькому розумінні цього терміну, тобто як періодичне надання. Грошове вираження рентних платежів прив'язане укладачами проекту ЦК України до середньої ставки орендної плати та не повинно перевищувати її меж. Навряд чи це обмеження можна визнати вдалим. Адже обмежується принцип диспозитивності, що виключається у цивільно-правових відносинах лише в суворо виправданих випадках. При збереженні такого обмеження рентних платежів потенційно перспективний договір може виявитися маловживаним, тому що одержувачу ренти буде більш корисним укладати договір оренди, особливо якщо порівнювати з рентою, за якою майно переходить у власність платника ренти безкоштовно. Адже оренда дозволяє отримувати орендодавцеві практично таку ж за розміром платню до повного зносу (природного руйнування) майна, а це для власника більш корисно, ніж втрачати джерело прибутку у разі сплати набувачем ренти, що укладена на визначений строк або у разі викупу безстрокової ренти. Таким чином, обмеження платежів за договором середньою ставкою орендної плати може звузити коло договорів ренти та невиправдано обмежити сторони відносно суми рентних платежів. Найбільш оптимальним було б зняття такого обмеження, що дозволило б сторонам самим визначати, скільки платити набувачу майна та в який саме момент: більше відразу, на сплатних засадах, отримавши майно у власність; або періодично, рентними платежами, коли використовується право безоплатного переходу права власності на майно.
Умова про заставу майна, що передане під виплату ренти, є істотною і необхідною умовою договору ренти. Застава автоматично обтяжує майно за цим договором внаслідок закону. Тому така умова є невід'ємною складовою частиною договору ренти, що обов'язково повинна бути відображена в ньому.