- •Житлове право України
- •Глава і. Загальні положення житлового права України Вступ
- •§1. Поняття житлового права
- •Поняття житлового права як сукупність житлово-правових норм
- •§2. Предмет і метод житлового права
- •Елементи методу житлового права
- •Майновий характер мір житлово-правової відповідальності
- •§3. Функції та принципи житлового права
- •§4. Здійснення права на житло
- •§5. Класифікація житлових правовідносин
- •§6. Житлове право як галузь законодавства, навчальна дисципліна та наука
- •1. Житлове право як галузь законодавства
- •2. Житлове право як навчальна дисципліна та наука
- •§7. Поняття житлового фонду і види житлових фондів
- •§8. Поняття житла та його ознаки
- •Глава II. Засоби здійснення права на житло
- •§1. Самостійне будівництво як засіб реалізації права на житло
- •§2. Здійснення права на житло через часткову участь осіб у житловому будівництві
- •§3. Здійснення права на житло через його будівництво житлово-будівельними кооперативами
- •§4. Кредитування індивідуального житлового будівництва
- •1. Поняття та загальна характеристика договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •2. Істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •3.Форма договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •4. Сторони договору кредитування індивідуального житлового будівництва, їх права та обов'язки
- •5. Особливості кредитування молодіжного житлового будівництва
- •Розділ 2. Здійснення права на житло шляхом переходу його у власність
- •§1. Приватизація житла
- •1. Поняття та особливості приватизації житла
- •2.Способи приватизації житла
- •3.Оформлення приватизації житла
- •Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
- •1. Створення і функціонування товариств власників житла
- •2. Склад майна багатоквартирного житлового будинку, що може знаходитись у загальній частковій власності
- •3. Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
- •§2. Договір купівлі-продажу житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору купівлі-продажу житла
- •2. Істотні умови договору
- •3. Форма договору купівлі-продажу житла
- •4. Сторони договору купівлі-продажу житла
- •5. Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу житла.
- •6. Відчуження житла, що знаходиться у заставі
- •§3. Договір міни житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору
- •2. Сторони, їх права та обов'язки
- •3. Суттєві умови договору міни житла
- •4. Форма договору міни житла. Припинення договору міни житла
- •§4. Договір довічного утримання
- •1. Поняття та юридична характеристика договору
- •2. Істотні умови та форма договору довічного утримання
- •3. Сторони та зміст договору довічного утримання
- •4. Припинення договору довічного утримання
- •§5. Договір ренти житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору ренти житла
- •2. Істотні умови договору ренти житла
- •3. Форма договору ренти житла
- •4. Сторони договору ренти житла. Права та обов'язки сторін
- •5. Припинення договору ренти житла
- •§6. Спадкування житла
- •1.Поняття та особливості спадкування житла
- •2. Відкриття спадщини
- •3.Спадкування житла за законом та за заповітом
- •4 Прийняття спадщини
- •5. Відмова від спадщини
- •6.Свідоцтво про право на спадщину
- •§1. Загальні положення найму житла
- •§2. Приватний найм житла
- •1. Мета договору
- •2. Учасники правовідносин, що виникають із договорів приватного найму
- •3. Юридична характеристика договору приватного найму житла
- •4. Істотні умови договору
- •5. Форма договору
- •6. Зміст житлових правовідносин, що виникають із договору приватного найму
- •7. Зміна договору приватного найму житлового помешкання
- •8. Наслідки розірвання договору приватного найму житла
- •§3. Соціальний найм житла
- •1. Поняття соціального найму житла
- •2. Різновиди соціального найму житла, мета
- •3. Юридична характеристика
- •4. Суб'єкти житлових правовідносин, що виникають із договору соціального найму житла
- •Облік громадян, що потребують покращання житлових умов
- •Загальні положення взяття на облік
- •Документи, необхідні для взяття на квартирний облік
- •Розгляд документів і постановка на облік
- •Збереження черговості
- •5. Суттєві умови договору соціального найму житла
- •Строк у договорі соціального найму житла
- •6. Зміст
- •7. Форма
- •8. Порядок укладання договору та внесення змін
- •Порядок надання житла
- •Зміна договору найму житлового приміщення
- •Зміни договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача
- •Зміна договору на вимогу наймачів, що об'єднуються в одну сім'ю
- •Зміна договору внаслідок визнання наймачем іншого члена сімї
- •9. Припинення договору найму жилого приміщення
- •10. Виселення із займаного приміщення
- •Виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення
- •Виселення осіб, що самоправне зайняли житлове приміщення
- •Виселення громадян у випадку визнання ордера недійсним
- •§ 4. Особливості договору найму службових житлових приміщень
- •§ 5. Особливості договору найму житла у гуртожитках
- •1. Поняття гуртожитку
- •2. Надання жилої площі в гуртожитках
- •3. Форма договору
- •4. Зміст договору найму житла у гуртожитку
- •5. Припинення договору найму житла і виселення із гуртожитків
- •Підрозділ 2. Безоплатне користування житлом
- •§1. Договір безоплатного користування житлом
- •Істотні умови договору - предмет і термін
- •Форма договору позички
- •Зміст договору позички
- •Обов'язки позичкоодержувача
- •Розірвання договору безоплатного користування житлом
- •Підрозділ 3. Інші підстави користування житлом
- •§1. Право користування житлом членів сім'ї, які не є співвласниками житлового приміщення
- •Природа права користування житлом членів сім'ї, які не є співласниками житлового приміщення.
- •Підстави виникнення житлових правових стосунків між власником та членами сім'ї
- •Суб'єктний склад
- •Припинення права користування членами сім'ї житлом власника
- •Виселення
- •§2. Право користування жилим помешканням на підставі спадкового розпорядження
- •Глава III. Захист житлових прав
- •§1. Позасудові засоби захисту житлових прав
- •§2. Судовий захист житлових прав
2. Сторони, їх права та обов'язки
Сторонами договору міни є продавець і покупець. При цьому кожна з сторін є продавцем того майна, що відчужується, і водночас - покупцем майна, що набувається за договором
До сторін договору міни пред'являються звичайні вимоги про цивільну право- і дієздатність. Але відповідно до статті 242 ЦК УРСР, якщо одна чи обидві сторони договору міни є дер жавними організаціями, вони можуть укладати цей договір тільки у випадках, передбачених законодавством. Як вже було відмічено вище, проект ЦК України не містить будь-яких обмежень щодо юридичних осіб відносно їхньої участі у правовідносинах міни. Необхідно зазначити, що держава нє може бути стороною в договорі міни, оскільки натуральний обмін суперечить основним принципам бюджетного устрою нашої країни. У той же час в окремих випадках такі правочини укладає і держава. Наприклад, при приватизації житла останнє обмінюється на приватизаційні папери - житлові чекі.
Необхідно підкреслити, що обов'язки учасників договору міни, які складають його зміст, однакові для обох сторін. У договорі міни, як і в договорі купівлі-продажу, існує обов'язок відчужувача попередити набувача про всі права третіх осіб на річ, який застосовується відповідно до ст. 242 ЦК УРСР. При міні житла попередній власник повинен попередити набувача щодо боргів з оплати комунальних послуг, про наявність укладених договорів найму житла, про права інших осіб на житло (наприклад, тимчасово відсутніх осіб), про обтяження житла заставою тощо. Невиконання продавцем в договорі міни вимоги щодо попередження покупця відносно прав третіх осіб на житло дає покупцеві право вимагати розірвання договору1. При цьому продавець житла, що обмінюється, повинен відшкодувати контрагенту збитки, а також повернути йому отримане в обмін житло2. Крім того, продавець повинен попередити покупця про недоліки речі. У разі виявлення в житлі, що набувається, прихованих недоліків покупець має право вимагати від продавця заміни речі, відповідної доплати, усунення недоліків або відшкодування понесених в зв'язку з цим витрат, а також і розірвання договору з відшкодуванням заподіяних збитків.
Щодо інших прав та обов'язків сторін за договором міни, то вони є аналогічними тим, що є у сторін договору купівлі-продажу та детально вже були розглянуті вище.
3. Суттєві умови договору міни житла
Що стосується істотних умов договору міни житла, то, наприклад, І.В. Єлісєєв наполягає, що єдиною істотною умовою договору міни нерухомості є умова про предмет. При цьому ціна договору визнана ним звичайною умовою. Аргументується це тим, що ціна не обов'язково повинна бути присутня в договорі міни нерухомості в грошовому вираженні - сама річ виступає натуральним вираженням, еквівалентом ціни і сторони, коли вони визначають предмет договору, тим самим визначають його натуральну ціну. У ч. 2 п. 4 Указу Президента України «Про ріелторську діяльність» від 27 червня 1999 року №732/99 говориться: «Оцінка вартості нерухомого майна є обов'язковою у разі його відчуження...»3. Отже, визначення грошової оцінки житла, зокрема в договорі міни житла, є обов'язковим. Міна, як відомо, є одним із засобів еквівалентного відчуження житла. Для того, щоб з'ясувати, має місце міна у чистому вигляді чи це змішаний договір з елементами купівлі-продажу чи дарування, необхідно з'ясувати вартість зустрічного надання. Крім того, оцінка житла необхідна для цілей публічних - обчислення державного мита та подальшого оподаткування.
Відповідно до п.п. «а» п. З ст. З Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21 січня 1993 року № 7-93 ставка державного мита, що стягується за нотаріальне посвідчення договорів міни житла, встановлена в розмірі одного процента від суми договору. Ця ставка застосовується, якщо житло знаходиться у власності громадянина-продавця та якщо мито складає не менш, ніж один неоподаткований мінімум прибутків громадян. Вважаємо, що ця норма викладена не зовсім досконало як за формою, так і за змістом. Адже виникає ряд питань. По-перше, стаття 26 Конституції України проголосила рівність прав громадян України, іноземців і осіб без громадянства. Але у ст. З Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» йдеться про громадянина-продавця і при буквальному тлумаченні цієї норми фізичні особи поставлені в нерівне становище. Крім того, з тексту статті неясно, про яких громадян йде мова: тільки українських чи іноземних також. Тому вважаємо, що п.п. «а» п. З ст. З Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» було б найкраще викласти в такій редакції: «За посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будиночків, гаражів, а також інших об'єктів нерухомого майна, які перебувають у власності фізичної особи - 1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму прибутків громадян».
Якщо ознаками предмету є його оцінка, індивідуальні показники, то не можна обійтися і без кількісного показника, який також потрібно визнати істотною ознакою предмета договору. Як правило, проводиться міна одного об'єкта житлового фонду на іншій, але також є можливим інший варіант. Наприклад, іноді зустрічається так зване «розселення». При цьому результатом міни є те, що власники кімнат комунальної квартири отримують у власність ізольоване житло, а інша сторона стає єдиним власником цієї колишньої комунальної квартири. У цьому випадку укладається декілька договорів міни житла з декількома власниками, а кількість об'єктів житлового фонду відповідно зростає. Останніх в договорі міни житла може бути не менше двох, та вони мають бути визначені. При цьому за одним договором міни кожна зі сторін має право як відчужувати, так і набувати у власність один або декілька об'єктів житлового фонду, що складають предмет договору.
Предметом договору міни взагалі може бути будь-яке майно, що не є обмеженим у цивільному обігу. Це прямо витікає з легального визначення договору міни в ст. 241 ЦК УРСР. Наприклад, громадянин може поміняти будинок (квартиру) на автомобіль, гараж і т. і.
У сучасному праві майно, що обмінюється за договором міни, не має спеціального визначення на термінологічному рівні, інша ситуація була у дореволюційному російському праві. Як відмічав К.П. Победоносцев, відносно речі, яка набувається чи відчужується за договором міни, було встановлено, що перша іменувалася річчю, яку особа виміняла, друга - річчю, яку вона проміняла. Дійсно, ця термінологія специфічна та характерна лише для відносин міни, але на сьогоднішній день вже застаріла та здебільшого застосовується саме для ретроспективних досліджень. У сучасних умовах найчастіше вживаються терміни «відчужувана річ» та «річ, що набувається». Тому саме ці поняття вживаються нами в цьому дослідженні.
Виходячи з буквального тлумачення чинного законодавства, міна передбачає речове надання. Але в цьому випадку необхідно говорити про розповсюджене тлумачення законодавчої норми, оскільки застосування правовідносин міни в ряді випадків говорить про те, що поряд з речовим наданням є можливим також особисте зустрічне надання (у вигляді робіт чи послуг). Тобто останнє не є виключним та не суперечить діючому законодавству та правовим принципам.
Підтвердженням того є й думки вчених, що висловлювались з цього приводу. Наприклад, В.А. Ойгензіхт описує договір міни, за яким одна сторона надає у власність річ, інша - зобов'язується виконати певну роботу. Зараз є підстави говорити, що ця конструкція міни може бути закріплена також на нормативному рівні, оскільки вона відображені у п. 5 ст. 763 проекту ЦК України. В.А.Ойгензіхт називає та кій договір конгломератним. Адже при міні речі за робот (послугу) маємо різнорідні за своєю сутністю зобов'язання що обумовлюється різним наданням - речовим у першому випадку та особистим - у другому. При цьому конгломератний договір є різновидом змішаного договору. Останній має місце, наприклад, при міні речі на іншу річ з грошовою доплатою. Має місце саме змішаний договір, а не новий вид договору, оскільки всередині одного правочину об'єднують ся два вже відомих договори з елементами міни і купівлі продажу, міни і підряду тощо. Вони й складають змішаний договір, практичне значення якого, за словами О.С. Іоффе полягає в тому, що його юридичне нормування забезпечується правилами, які відносяться до кожного з об'єднаних у ньому договірних типів2. Іншими словами, кожна з складових частин змішаного договору врегульовуються нормами права того розділу законодавства, що регулює кожен з цих договорів.
У проекті ЦК України міна представлена значно шир ше, ніж в ЦК УРСР. При цьому прямо закріплено як речеве, так і особисте надання в рамках одного договору міни. Підтвердженням тому служить п. 5 ст. 763 проекту ЦК України згідно з яким договором міни може бути передбачений збалансований за вартістю обмін майна на роботи (послуги), як неопосередковані рухом грошових коштів. Таким чином у нашій країні зроблена перша спроба легально закріпити відносини міни, згідно з якими, з одного боку, може виступати речове надання та особисте надання - з другого. Легалізація обміну майна на роботи (послуги) є позитивною і необхідною. На жаль, у проекті ЦК України не знайшло відображенню пряме посилання на можливість грошової доплати за майні (роботу, послугу) більшої вартості. Це може невиправдано
обмежити застосування такого підвиду міни. Тим більш, як вже йшлося вище, застосування грошової доплати у відносинах міни взагалі є припустимим. Якщо ж вартість роботи (послуги) буде більше або менше, ніж вартість майна, то сторонам доведеться або укладати два окремих договори, за одним з яких проводяться грошові розрахунки, або ж якійсь із сторін доведеться навмисно продешевити. У першому випадку невиправдано ускладнюється юридична процедура; у другому спостерігаємо невідповідність волі і волевиявлення однієї з сторін, що не є можливим. Тому при міні майна на роботи (послуги), на наш погляд, припустимою і навіть необхідною є можливість грошової доплати за майно або роботи (послуги) більшої вартості.