3. Сторони та зміст договору довічного утримання

Сторонами в договорі довічного утримання є відчужу-вач і набувач майна. До сторін у договорі ставляться звичайні вимоги про цивільну правосуб'єктність. Згідно зі ст. 425 ЦК УРСР відчужувачем майна за договором довічного утримання може бути лише фізична особа, яка є непрацездатною за віком або за станом здоров'я. Тобто згідно з діючим законодавством працездатна особа за цим договором відчужувати майно та отримувати надання ні в якому разі не може. Крім того, відчужувач повинен бути власником майна та мати право на його відчуження. Подальша демократизація суспільства вплинула на те, що у проекті ЦК України вже немає обмежень щодо непрацездатності відчужувача. Тобто планується, що будь-яка особа за наявності в неї на праві власності значного за цінністю майна зможе укладати договір довічного утримання та протягом свого життя отримувати зумовлене надання.

Практика пішла тим шляхом, що набувачем майна також може бути тільки фізична особа. Але проект ЦК України вже передбачає, що набувачем майна можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Тобто в майбутньому перелік осіб, що можуть набувати майно за договором довічного утримання буде значно розширений. При цьому до юридичних осіб також мають бути поставлені вимоги щодо цивільної правосуб'єктності. Тобто юридична особа повинна бути зареєстрована у встановленому законом порядку Статутом чи Іншим засновницьким документом організації має бути передбачена можливість сплатного придбання майна у власність, тобто це не повинно суперечити цілям її створення та ДІЯЛЬНОСТІ.

Поширення кола осіб, що можуть бути сторонами в договорі довічного утримання, є, на наш погляд, позитивним Адже, що стосується відчужувача, крім осіб непрацездатних фізично працездатні особи можуть не мати можливості чи навіть бажання скористатися правом на працю або повною мірою реалізувати його. Надання юридичним особам можливості набувати майно за договором довічного утримання також є виправданим, оскільки це не суперечить сутності цього зобов'язання та водночас буде додатковим засобом серед Інших, за допомогою яких юридична особа зможе реально збільшити своє майно для здійснення статутних цілей.

Як в ЦК УРСР, так і в проекті ЦК України, а також в ЦК РФ незміннім у договорі довічного утримання залишається правило, згідно з яким відчужувачем майна може бути тільки фізична особа. Таке становище відповідає природі та сутності цього зобов'язання, і є логічним. Адже у разі неспроможності юридичної особи здійснювати суспільне корисну діяльність ця юридична особа має припинити свою діяльність та ліквідуватися. Більше того, юридичні особи і створюються для суспільне корисних цілей: задоволення потреб їх засновників працівників, народу або держави взагалі. Крім того з самої сутності договору довічного утримання випливає що утримуватись може саме фізична особа, оскільки біологічне поняття «життя» може бути пов'язане лише з фізичними особами

Ст. 429 ЦК УРСР встановлює, що за договором довічного утримання є можливим перехід прав та обов'язків набувача у разі його смерті до спадкоємців, яким надходить відчужений за договором будинок. Якщо спадкоємці відмовляються від будинку або вони взагалі відсутні, це майно повертається відчужувачеві. Вважаємо, що в цьому випадку йдеться як про спадкоємців за законом, так і про спадкоємців за заповітом, Адже набувач є власником майна і обмежене заставою право розпорядження ним не є перешкодою для заповідання цього майна будь-яким особам. Щодо юридичних осіб-набувачів майна, то згідно з проектом ЦК України у разі їхнього припинення є можливим правонаступництво обов'язків за договором довічного утримання. Спадкування прав відчужувана майна за договором довічного утримання не є можливим, тому що договір припиняється зі смертю відчужувача.

Основним, обов'язком набувача майна за договором довічного утримання є здійснення на користь відчужувача періодичного довічного надання. Прострочення надання за договором набувачем майна або здійснення надання не в повному обсязі надають відчужувачеві право вимагати стягнення такого надання з набувача в примусовому порядку або розірвання договору.

Що стосується обов'язків відчужувача за договором довічного утримання, то вони фактично вичерпуються з передачею майна набувачу за укладеним у встановленій формі договором.

Але вважаємо за необхідне запропонувати доповнення до законодавства та закріплення у ньому обов'язку відчужувача майна попередити набувача про недоліки речі, що надається за договором довічного утримання. Такий обов'язок є традиційним для відчужувача у більшості договорів на передачу майна у власність. Але як в ЦК УРСР, так і в проекті ЦК України відносно договору довічного утримання цього не передбачено. Що стосується ЦК УРСР, то це можна пояснити тим, що законодавцями того часу цей договір був віднесений до договорів на .надання послуг і перехід права власності був віднесений на другий план. Але проект ЦК України вже відносить цей договір до договорів на передачу права власності, що відповідає основній юридичній меті договору довічного утримання. Як відомо, особі, що придбає майно у власність, у тому числі і на умовах довічного утримання, не байдуже те. яке майно вона отримує. Презумпцією добросовісного відчужувача традиційно е його обов'язок попередити набувача про недоліки речі, які йому відомі, оскільки наявність таких недоліків, по-перше, може нанести шкоду набувачу, по-друге, істотно вплинути на зниження вартості речі в майбутньому. Тому справедливо було б доповнити ст. 800 проекту ЦК України та включити до неї п 4 такого змісту: «Відчужувач зобов'язаний попередити набувача майна про всі відомі йому недоліки речі, що надається за договором довічного утримання».

На наш погляд, також необхідним є покладання на від чужувача обов'язку повідомити набувача про існуючі обтяження житла, що відчужується. Обтяження права на відчуження майна може мати місце тоді, коли існують права третіх осіб на майно, що знаходиться у власності відчужувача. Наприклад у разі перебування його під заставою. У цьому випадку відчуження майна є можливим за згодою заставоутримувача Договором або законом може заборонятись відчуження майна у період дії договору застави. Крім того, майно чи його частина може обтяжуватись сервітутними чи іншими речовими правами, договором найму чи знаходитись під судовим арештом. Такі обтяження майна інколи стають перешкодою для укладення договору довічного утримання, оскільки торкаються прав третіх осіб та в деяких випадках звужують можливість здійснювати правомочності власника по розпорядженню.

Вважаємо, що набувач повинен знати про всі існуючі права третіх осіб на майно. Це необхідно навіть у тих випадках, коли обтяження хоч і не перешкоджають у відчуженні майна, але можуть вплинути на волевиявлення набувача відносно згоди на укладення договору. Оскільки набувач отримує у власність майно з всіма його обтяженнями то він повинен знати про ці обтяження. З цього і випливає необхідність встановлення обов'язку відчужувача щодо попередження набувача про права третіх осіб на це майно. Але такий обов'язок не знайшов відображення в нормативних актах Тому було б справедливим доповнити ст. 799 проекту ЦК

України пуктом 6 такого змісту: "Відчужувач зобов'язаний попередити набувача про права третіх осіб на майно, що відчужується. Невиконання цього обов'язку відчужувачем

дає право набувачу майна вимагати розірвання договору і відшкодування заподіяних збитків».