- •Житлове право України
- •Глава і. Загальні положення житлового права України Вступ
- •§1. Поняття житлового права
- •Поняття житлового права як сукупність житлово-правових норм
- •§2. Предмет і метод житлового права
- •Елементи методу житлового права
- •Майновий характер мір житлово-правової відповідальності
- •§3. Функції та принципи житлового права
- •§4. Здійснення права на житло
- •§5. Класифікація житлових правовідносин
- •§6. Житлове право як галузь законодавства, навчальна дисципліна та наука
- •1. Житлове право як галузь законодавства
- •2. Житлове право як навчальна дисципліна та наука
- •§7. Поняття житлового фонду і види житлових фондів
- •§8. Поняття житла та його ознаки
- •Глава II. Засоби здійснення права на житло
- •§1. Самостійне будівництво як засіб реалізації права на житло
- •§2. Здійснення права на житло через часткову участь осіб у житловому будівництві
- •§3. Здійснення права на житло через його будівництво житлово-будівельними кооперативами
- •§4. Кредитування індивідуального житлового будівництва
- •1. Поняття та загальна характеристика договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •2. Істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •3.Форма договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •4. Сторони договору кредитування індивідуального житлового будівництва, їх права та обов'язки
- •5. Особливості кредитування молодіжного житлового будівництва
- •Розділ 2. Здійснення права на житло шляхом переходу його у власність
- •§1. Приватизація житла
- •1. Поняття та особливості приватизації житла
- •2.Способи приватизації житла
- •3.Оформлення приватизації житла
- •Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
- •1. Створення і функціонування товариств власників житла
- •2. Склад майна багатоквартирного житлового будинку, що може знаходитись у загальній частковій власності
- •3. Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
- •§2. Договір купівлі-продажу житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору купівлі-продажу житла
- •2. Істотні умови договору
- •3. Форма договору купівлі-продажу житла
- •4. Сторони договору купівлі-продажу житла
- •5. Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу житла.
- •6. Відчуження житла, що знаходиться у заставі
- •§3. Договір міни житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору
- •2. Сторони, їх права та обов'язки
- •3. Суттєві умови договору міни житла
- •4. Форма договору міни житла. Припинення договору міни житла
- •§4. Договір довічного утримання
- •1. Поняття та юридична характеристика договору
- •2. Істотні умови та форма договору довічного утримання
- •3. Сторони та зміст договору довічного утримання
- •4. Припинення договору довічного утримання
- •§5. Договір ренти житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору ренти житла
- •2. Істотні умови договору ренти житла
- •3. Форма договору ренти житла
- •4. Сторони договору ренти житла. Права та обов'язки сторін
- •5. Припинення договору ренти житла
- •§6. Спадкування житла
- •1.Поняття та особливості спадкування житла
- •2. Відкриття спадщини
- •3.Спадкування житла за законом та за заповітом
- •4 Прийняття спадщини
- •5. Відмова від спадщини
- •6.Свідоцтво про право на спадщину
- •§1. Загальні положення найму житла
- •§2. Приватний найм житла
- •1. Мета договору
- •2. Учасники правовідносин, що виникають із договорів приватного найму
- •3. Юридична характеристика договору приватного найму житла
- •4. Істотні умови договору
- •5. Форма договору
- •6. Зміст житлових правовідносин, що виникають із договору приватного найму
- •7. Зміна договору приватного найму житлового помешкання
- •8. Наслідки розірвання договору приватного найму житла
- •§3. Соціальний найм житла
- •1. Поняття соціального найму житла
- •2. Різновиди соціального найму житла, мета
- •3. Юридична характеристика
- •4. Суб'єкти житлових правовідносин, що виникають із договору соціального найму житла
- •Облік громадян, що потребують покращання житлових умов
- •Загальні положення взяття на облік
- •Документи, необхідні для взяття на квартирний облік
- •Розгляд документів і постановка на облік
- •Збереження черговості
- •5. Суттєві умови договору соціального найму житла
- •Строк у договорі соціального найму житла
- •6. Зміст
- •7. Форма
- •8. Порядок укладання договору та внесення змін
- •Порядок надання житла
- •Зміна договору найму житлового приміщення
- •Зміни договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача
- •Зміна договору на вимогу наймачів, що об'єднуються в одну сім'ю
- •Зміна договору внаслідок визнання наймачем іншого члена сімї
- •9. Припинення договору найму жилого приміщення
- •10. Виселення із займаного приміщення
- •Виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення
- •Виселення осіб, що самоправне зайняли житлове приміщення
- •Виселення громадян у випадку визнання ордера недійсним
- •§ 4. Особливості договору найму службових житлових приміщень
- •§ 5. Особливості договору найму житла у гуртожитках
- •1. Поняття гуртожитку
- •2. Надання жилої площі в гуртожитках
- •3. Форма договору
- •4. Зміст договору найму житла у гуртожитку
- •5. Припинення договору найму житла і виселення із гуртожитків
- •Підрозділ 2. Безоплатне користування житлом
- •§1. Договір безоплатного користування житлом
- •Істотні умови договору - предмет і термін
- •Форма договору позички
- •Зміст договору позички
- •Обов'язки позичкоодержувача
- •Розірвання договору безоплатного користування житлом
- •Підрозділ 3. Інші підстави користування житлом
- •§1. Право користування житлом членів сім'ї, які не є співвласниками житлового приміщення
- •Природа права користування житлом членів сім'ї, які не є співласниками житлового приміщення.
- •Підстави виникнення житлових правових стосунків між власником та членами сім'ї
- •Суб'єктний склад
- •Припинення права користування членами сім'ї житлом власника
- •Виселення
- •§2. Право користування жилим помешканням на підставі спадкового розпорядження
- •Глава III. Захист житлових прав
- •§1. Позасудові засоби захисту житлових прав
- •§2. Судовий захист житлових прав
4. Сторони договору купівлі-продажу житла
Сторонами договору купівлі-продажу житла є продавець та покупець. Це можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Сторони договору повинні відповідати загальним вимогам відносно їхньої право- та діездатност.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про правовий статус іноземців» фізичні особи (громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства) на рівних умовах мають цивільні права та обов'язки1. Тобто об'єм правоздатності цих осіб у цивільно-правових відносинах однаковий, починається з моменту народження та припиняється смертю такої особи. Правоздатність сама по собі не породжує для суб'єкта цивільні права та не створює громадянські обов'язки. Для цього особа повинна володіти дієздатністю, що настає з повноліттям (вісімнадцять років) чи з моменту вступу в шлюб (ст. 11 ЦК УРСР). Наявність у особи повної дієздатності є однією з необхідних умов дійсності договорів з житлом.
Іншою умовою дійсності будь-якого договору є вільне формування волі та свобода волевиявлення сторін. Більше того, воля та волевиявлення особи, що укладає договір купівлі-продажу житла повинні співпадати. Якщо правочин укладений без наміру створити правові наслідки (уявний правочин) чи правочин укладений лише для того, щоб прикрити собою інший правочин (удаваний правочин), це веде до визнання договору недійсним. Тобто воля особи та відповідні дії псвинні формуватись та виявлятись без стороннього впливу і бути спрямовані на виникнення саме тих результатів, що обумовлюються в договорі при його укладенні. Будь-який з факторів, що впливає на свободу волі особи та не дозволяє повною мірою виявляти її, є підставою до визнання правочину недійсним. Серед цих факторів можна визначити важке матеріальне становище, хворобливий стан особи, омана, загроза, насильство тощо. Так, гостра нужда продавця у грошах, коли спостерігається дуже значна невідповідність між вартістю речі та її ціною, дає можливість передбачати, що продавець не був цілком вільний, погоджуючись на продаж житла.
Свобода волевиявлення сторін відносно укладення договору є необхідною складовою договірного процесу у багатьох розвинутих країнах. Так, у французькому праві діє правило, що зветься пороком згоди продавця, а розірвання договору за цією підставою зветься розірванням у зв'язку із збитковістю. Ця ідея закріплена в статті 1674 французького Цивільного кодексу. У німецькому Цивільному укладенні аналогічна норма міститься у статті 138, де вказано, що правочин, який укладено проти добрих звичаїв, є нікчемним. Зокрема, нікчемним є правочин, за допомогою якого одна особа, користуючись потребою, легковажністю або недосвідченістю іншої, навмисно примушує надати собі або третій особі майнову вигоду. В римському праві за часів Юстиніана припускалося розірвання договору продажу нерухомості у зв'язку із збитковістю більше, ніж на половину ціни. Як відмічає Євген Годеме, для застосування теорії нужди потрібно, щоб збиток терпів продавець. Особа, що потребує грошей, може бути вимушена продати навіть за дешеву ціну, але ніколи не буває вимушена купувати. Якщо ж покупець заплатив велику ціну, єдиний захист він має знайти в теорії помилки, насильства або омани1. У цьому випадку, згідно з цитованим джерелом, відбувається порушення «правила чесності», що йде до нас ще з римського права, та розірвання договору необхідно передусім для відновлення порушених прав такої особи.
Довгий час покупцем житла могла бути лише фізична особа. Адже статті 9 та 10 ЖК, говорячи про права та обов'язки осіб відносно житлового фонду, прямо та виключно звертаються до громадян. Це пояснюється тим, що стаття 6 ЖК визначає призначення житла для проживання громадян. До того ж відносини з передачі житлових будинків та квартир між організаціями вирішувалися у радянські часи, як правило, на адміністративному рівні, з дозволу виконкомів місцевих Рад чи відповідних галузевих міністерств та відомств. Зараз юридичні особи вільно можуть набувати та відчужувати житло. Поширеним став спосіб, коли будівельні організації безпосередньо продають фізичним та юридичним особам збудоване ними житло. У цьому випадку юридичні особи (будівельні компанії) виступають як продавці. З іншого боку, юридичні особи можуть купувати житло з метою надання його своїм співробітникам у користування (на умовах житлового найму) чи у власність (наприклад, за договором купівлі-продажу з розстроченням платежу).
Для юридичних осіб необхідною для участі в договорі є умова, за якою б така діяльність відповідала цілям, що відображені в статутних документах. Це визначає їх правоздатність. Оскільки юридичні особи, на відміну від фізичних осіб, мають спеціальну правоздатність, вони не можуть укладати угоди, які суперечать їх статутним цілям (ст. 50 ЦК УРСР). Сьогодні в науці все більш поширеною стає концепція загальної правоздатності юридичних осіб. Як відмічає А.С. Довгерт, це «означає можливість для них, незважаючи на вид та організаційно правову форму, займатися на загальних підставах підприємницькою діяльністю». Згідно з Указом Президента України «Про ріелторську діяльність» від 27 червня 1999 року № 732/992, юридичні особи, що займаються посередництвом, інформаційно-консультаційною діяльністю або торгівлею в сфері нерухомості зобов'язані отримати відповідне Свідоцтво, без якого ця діяльність забороняється. У такому випадку, як відмічає Р.Б. Шишка, підприємницька дієздатність щодо здійснення правочинів з нерухомістю може виникнути у юридичної особи тільки з моменту отримання цього Свідоцтва,.
Договір купівлі-продажу житла може бути укладений і без особистої присутності сторін в місці здійснення угоди. Так, вказаний договір може бути укладений представником будь-якої із сторін або представниками обох сторін. Якщо стороною договору купівлі-продажу житла є юридична особа, такий празочин завжди укладається представником, що діє від імені цієї юридичної особи. Повноваження представника випливають з доручення, закону чи адміністративного акту, що створює, змінює та припиняє цивільні права і обов'язки особи, яку представляють (ст. 62 ЦК УРСР). Усе це не суперечить ст. 225 ЦК УРСР, де встановлено загальне правило, що продавцем майна є його власник, оскільки продавцем в угоді, що укладена за участю представника, чи стороною в договорі продовжує залишатися власник житла. Крім того, видаючи доручення, саме власник ухвалює рішення про відчуження житла, тобто визначає правову долю речі, а представник діє від його імені та в його інтересах. У даному випадку передбачається, що представник є виразником волі власника, оскільки діє з його згоди та в його інтересах. Покупець, відповідно, також має право діяти при купівлі-продажу житла через свого представника. При цьому представник може від імені покупця сплачувати гроші за житло, розписуватись у договорі та виконувати інші дії, на які його уповноважено. Надане доручення не позбавляє продавця чи покупця наполягати на виконанні контрагентом обов'язків за договором чи особисто виконувати свої договірні обов'язки. Повноваження представника у цьому випадку виникають з доручення або можуть бути закріплені у статутних документах юридичної особи (відносно директора, голови правління тощо).
Отже, сторонами у договорі купівлі-продажу житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи з урахуванням деяких вимог, що до них пред'являються діючим законодавством. Договір може укладатись особисто сторонами або через представника.