Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика отрасли. Учебно-методическое пособие
.pdf
51
Рисунок 4.2 – Порядок учета объектов жилищного фонда
В соответствии с графически представленными данными, основным
критерием отнесения помещений к жилым помещениям является их
принадлежность к жилищному фонду совокупности жилых помещений,
находящихся на территории Российской Федерации. Кроме того,
обязательным условием отнесения к жилищному фонду является
государственный учет жилого помещения в порядке, установленном
уполномоченным Правительством Российской Федерации органом
исполнительной власти. Подобный государственный учет жилищного фонда
осуществляется по единой системе учета независимо от его принадлежности.
Государственному учету подлежат независимо от формы собственности
жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты,
дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома
интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые
Критерием отнесения помещений к жилым помещениям является их
принадлежность к жилищному фонду совокупности жилых помещений,
находящихся на территории РФ
Обязательным атрибутом жилища является технический паспорт
домовладения, строения или жилого помещения (квартиры),
который составляется при приемке жилых помещений в
эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный
фонд
Государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой
системе учета независимо от его принадлежности
Государственному учету подлежат независимо от формы
собственности жилые дома, специализированные дома (общежития,
гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома
для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов,
ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные
жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание,
которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
Обязательным условием отнесения к жилищному фонду является
государственный учет жилого помещения в порядке, установленном
уполномоченным Правительством РФ органом исполнительной власти
52
помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для
проживания. Составной частью государственного учета является технический
учет жилищного фонда, который осуществляют государственные и
муниципальные органы технической инвентаризации (далее БТИ) путем
ведения реестра жилищного фонда. Обязательным атрибутом жилища
является технический паспорт домовладения, строения или жилого
помещения (квартиры), который составляется при приемке жилых помещений
в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.
Ключевая роль жилищного строительства в обеспечении населения
жильем позволяет удовлетворять базовые потребности граждан, поскольку
жилье обеспечивает условия существования индивидуума. При этом продукт
жилищного строительства – жилье – с точки зрения его обращения в
экономической системе характеризуется рядом особенностей как с точки
зрения производства, так и с точки зрения приобретения, потребления.
Графически указанные особенности представлены на рисунке 4.3.
Рисунок 4.3 – Характеристика жилья, идентификация его роли
Характеристика жилья, определение специфических его черт и особенностей
Жилье относится к базовой потребности, обеспечивающей условия существования
индивидуума
С точки зрения
производства
территориальная закреплённость, крупные
финансовые вложения, длительный
производственный цикл, необходимость соблюдения
архитектурных требований, зависимость от местных
(традиции строительства, дизайн, применяемые
материалы и т. д.) и природно-климатических
условий, мультипликационный эффект в экономике
С точки зрения
приобретения
неэластичность спроса по цене, высокие расходы на
приобретение и переезд, стимул повышения
экономической активности населения; форма
вложения капитала, обращение на рынке в
документарной форме без реального предоставления,
неоднородность и, как следствие, высокие расходы на
оценку качества жилья и его стоимости,
необходимость оформления документов,
удостоверяющих право собственности на жилье
С точки зрения
потребления
долговечность, престижность, условие
жизнедеятельности человека и членов его семьи,
необходимость в процессе эксплуатации участия
других отраслей народного хозяйства (в особенности
жилищно-коммунального)
53
При реализации программ на рынке жилищного строительства
осуществляется множество сделок, связанных с проектировaнием,
строительством, подрядами на постaвку мaтериaлов, оборудовaния, а также
сделок долевого учaстия, сделок купли-продaжи, привaтизaции, оформления
ипотеки, обмену жилья, aренды, стрaховaнию жилья, кредитовaнию и т.д.
Основными участниками рынка жилищного строительства выступают
предприятия различного профиля, население, а также государство, что
нагладно отражено на рисунке 4.4.
Рисунок 4.4 – Основные участники рынка жилищного
строительства
Государство
Государство выполняет регулирующую роль
посредством реализации стратегии жилищного
строительства, определяемую социальными
задачами, стоящими перед обществом в данный
момент времени
Основные участники рынка жилищного строительства
При реализации программ на рынке жилищного строительства осуществляется
множество сделок, связанных с проектированием, строительством, подрядами на
постaвку мaтериaлов, оборудовaния, а также сделок долевого учaстия, сделок
купли-продaжи, привaтизaции, оформления ипотеки, обмену жилья, aренды,
стрaховaнию жилья, кредитовaнию и т.д
Предприятиями
разного профиля
Предприятия, подготавливающие процесс
строительства (проектно-изыскaтельские,
опытно-конструкторские, маркетинговые);
ресурсообеспечивающие предприятия
(промышленности строительных материалов,
производства оборудования и техники,
предприятия финансового сектора экономики);
предприятия стройиндустрии; жилищно-
эксплуатационные организации; риэлт и т.д.
Население
Население выступает основным инвестором
рынка жилищного строительства как
единственный потребитель жилья и жилищно-
коммунальных услуг. В многоквартирных
домах необходимым является объединение
жильцов в товарищества собственников жилья
для организации деятельности по содержанию
общего имущества; обеспечения
коммунальными услугами; приращения
общедолевой собственности и т.д.
54
В современных условиях развития экономики обретение гражданином
жилья предполагает использование рыночных механизмов,
уравновешивающих спрос и предложение, определяющих равновесную цену
жилой недвижимости. При этом из сферы деятельности рынка жилья
фaктически выпaдaет чaсть нaселения, не имеющая средств для покупки или
aренды жилья, что приводит к дифференциaции нaселения по уровню
жилищной обеспеченности.
В соответствии с указанными данными, к первому блоку участников
рынка жилищного строительства относят предприятия, подготавливающие
процесс строительства (проектно-изыскaтельские, опытно-конструкторские,
маркетинговые); ресурсообеспечивающие предприятия (промышленности
строительных материалов, производства оборудования и техники,
предприятия финансового сектора экономики); предприятия стройиндустрии;
жилищно-эксплуатационные организации; предприятия коммунaльного
хозяйствa (гaзо-, водо-, тепло-, электроснaбжения, водоотведения и очистки
сточных вод); а также предприятиям, обслуживaющие жилищную сферу
(риэлтерские, оценочные, регистрaции недвижимости и сделок с ней,
упрaвления жилой недвижимостью и т.д.). Население как участник рынка
жилищного строительства выступает основным инвестором рынка
жилищного строительства как единственный потребитель жилья и жилищнокоммунальных услуг. В многоквартирных домах необходимым является
объединение жильцов в товарищества собственников жилья для организации
деятельности по содержанию общего имущества; обеспечения
коммунальными услугами; приращения общедолевой собственности и т.д.
Госудaрство выполняет регулирующую роль посредством реализации
стратегии жилищного строительства, определяемую социальными задачами,
стоящими перед обществом в данный момент времени.В целом, основные
функции государства как участника рынка жилищного строительства
государства связaны с регулировaнием процессa воспроизводствa жилья с
целью повышения его эффективности путем стимулировaния чaстной
инициaтивы и обеспечения социaльной зaщиты мaлоимущих слоев нaселения.
Тaким обрaзом, жилищное строительство нразрывно связано с понятием
жилье. Спецификa жилищного строительства, его значение для общества
определяется особенностями жилья кaк продуктa производствa и кaк предметa
потребления. Сложность воспроизвоводства и распределения продукта
жилищного строительства требует соответствующей системы контроля и
обеспечения информацией, что требует дополнительного освещения..
4.2. Характеристика информационной системы жилищного
строительства
Функционирование единой информационной системы жилищного
строительства направлено на регулирование действий застройщиков при
реализации основной цели – введение в эксплуатацию объектов жилищного
строительства. Единая информационная система жилищного строительства -
55
система, функционирующая на основе программных, технических средств и
информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение,
предоставление, размещение и использование информации о жилищном
строительстве, а также иной информации, предусмотренной
законодательством Российской Федерации. Оператором единой
информационной системы жилищного строительства является институт
развития в жилищной сфере, обеспечивающий бесперебойное
функционирование системы, возможность интеграции и взаимодействия иных
информационных систем с системой. Информационное взаимодействие
информационных систем субъектов информации и пользователей
информации с системой осуществляется с использованием единых форматов
данных.
Графическое отражение определения информационной системы,
идентификация оператора, субъектов информации, а также участия
государства и действующих ограничениях представлено на рисунке 4.5.
Представленные данные демонстрируют, что на основании информации,
размещенной в системе, оператор системы вправе формировать
аналитическую информацию, в том числе с учетом уровня агрегирования
информации (по Российской Федерации в целом, по субъектам Российской
Федерации, по муниципальным образованиям, по отдельным направлениям в
сфере строительства, по иным уровням агрегирования). Предоставление
указанной аналитической информации по запросам государственных органов,
органов местного самоуправления и Банка России осуществляется без
взимания платы. Аналитическая информация по Российской Федерации в
целом, по субъектам Российской Федерации предоставляется пользователям
информации по их запросам в порядке, установленном оператором системы,
без взимания платы. Предоставление информации осуществляется с
соблюдением конфиденциальности информации и требований
законодательства Российской Федерации о коммерческой тайне. Информация,
содержащаяся в системе, является открытой и общедоступной, за
исключением информации, доступ к которой ограничен в соответствии с
законодательством Российской Федерации.
Субъектами информации являются застройщики, контролирующие
органы, уполномоченный орган, орган регистрации прав, федеральный орган
исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке и
реализации государственной политики и нормативно-правовому
регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, или
определенное таким федеральным органом исполнительной власти
подведомственное ему государственное (бюджетное или автономное)
учреждение, осуществляющее ведение единого государственного реестра
заключений экспертизы проектной документации объектов капитального
строительства, субъект Российской Федерации, органы исполнительной
власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление
государственного строительного надзора, органы местного самоуправления,
56
Фонд, Фонд субъекта Российской Федерации, конкурсный управляющий,
жилищно-строительные кооперативы и иные лица, которые в соответствии с
федеральными законами и иными актами обязаны размещать информацию.
Рисунок 4.5 – Характеристика информационной системы
жилищного строительства
ЕИСЖС - система, функционирующая на основе программных, технических
средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку,
хранение, предоставление, размещение и использование информации о
жилищном строительстве, а также иной информации, предусмотренной
законодательством Российской Федерации
Функционирование единой информационной системы жилищного строительства
(ЕИСЖС) направлено на регулирование действий застройщиков при реализации
основной цели – введение в эксплуатацию объектов жилищного строительства
Оператор
ЕИСЖС
Оператором единой информационной системы
жилищного строительства является институт
развития в жилищной сфере, обеспечивающий
бесперебойное функционирование системы,
возможность интеграции и взаимодействия с
иными информационными системами
Субъекты
информации
Субъектами информации являются
застройщики, контролирующие, а также
уполномоченные органы, органы регистрации
прав и органы исполнительной власти, органы
строительного надзора, местного
самоуправления, конкурсный управляющий,
жилищно-строительные кооперативы и др.
Участие
государства
Государство выполняет регулирующую роль
посредством реализации стратегии жилищного
строительства, определяемую социальными
задачами, стоящими перед обществом в данный
момент времени
Ограничения в
подаче
информации
Правоустанавливающие документы на
земельный участок, на котором осуществляется
строительство (создание) многоквартирного
дома и (или) иных объектов недвижимости,
проектная документация и результаты
инженерных изысканий, размещаются в
закрытой части системы
57
Участие государства в функционировании информационной системы
связано с установлением требований к технологическим, программным,
лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения
пользования системой; порядка, способов, сроков и периодичности
размещения информации субъектами информации; порядка хранения и
обработки информации, содержащейся в системе; взаимодействия системы с
инфраструктурой, обеспечивающей информационно-технологическое
взаимодействие и др.
Застройщики обязаны размещать в системе правоустанавливающие
документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство
(создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.
Контролирующий орган размещает в системе: информацию о
должностных лицах контролирующего органа, наделенных полномочиями на
размещение информации в системе; информацию о выданных заключениях о
соответствии застройщика и проектной декларации установленным
требованиям; информацию о проведенных проверках деятельности
застройщика, предписаниях застройщику; сведения из плана-графика
реализации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные
средства привлечены для строительства многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости, включенных в реестр проблемных объектов, и
информацию по реализации мероприятий указанного плана-графика;
сведения, являющиеся основанием для исключения проблемных объектов из
единого реестра.
Орган регистрации прав размещает в системе информацию: о земельном
участке, о многоквартирном доме и (или) об ином объекте недвижимости,
строительство которых осуществляется (осуществлялось) с привлечением
денежных средств участников долевого строительства, а также об объекте
долевого строительства; вид вещного права, номер регистрации и дату
государственной регистрации права на земельный участок и объект
недвижимости; вид зарегистрированного ограничения права или обременения
земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на таком
земельном участке, номер регистрации и дату государственной регистрации
таких ограничения или обременения; сведения о правообладателе
(правообладателях) земельного участка и объекта недвижимости,
расположенного на таком земельном участке, и лицах, в пользу которых
установлены ограничения права или обременения земельного участка и
объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке. Орган
регистрации прав предоставляет также данные о договорах участия в долевом
строительстве, заключенных в отношении объектов долевого строительства в
многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, в том числе
сведения о дополнительных соглашениях, которыми изменяются предмет
договора участия в долевом строительстве, срок передачи застройщиком
объекта долевого строительства, цена договора участия в долевом
58
строительстве, а также сведения о соглашениях (договорах) уступки прав
требования по таким договорам;
Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором
осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или)
иных объектов недвижимости, проектная документация и результаты
инженерных изысканий, размещаются в закрытой части системы.
Контролирующие органы, органы исполнительной власти,
уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора,
размещают в системе информацию о мерах, принятых по результатам
проверки деятельности застройщика, содержащую: сведения о выданных
застройщикам предписаниях об устранении выявленных нарушений и (или) о
проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда (реквизиты,
срок выполнения, содержание предписания); сведения о направлении
материалов о выявленных нарушениях обязательных требований в
государственные органы в соответствии с их компетенцией; сведения о
выполнении или невыполнении выданных предписаний об устранении
выявленных нарушений (с указанием реквизитов выданных предписаний);
перечень примененных мер обеспечения производства по делу об
административном правонарушении; сведения о привлечении к
административной ответственности виновных лиц; сведения об исполнении
постановления по делу об административном правонарушении; сведения об
обжаловании решений органов регионального государственного контроля
(надзора) и действий их должностных лиц и о результатах такого
обжалования; информацию об отмене результатов контрольных (надзорных)
мероприятий в случае, если такая отмена была осуществлена; информацию о
выданном заключении о соответствии выполнения работ и применяемых
строительных материалов в процессе строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также
результатов таких работ требованиям технических регламентов, иных
нормативных актов и проектной документации и др.
Органы исполнительной власти и местного самоуправления,
уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, размещают в
системе: градостроительный план земельного участка; разрешение на
строительство объекта капитального строительства, решение о прекращении
действия разрешения на строительство, о внесении изменений в указанное
разрешение на строительство; разрешение на ввод в эксплуатацию объекта
капитального строительства.
Оператор единого государственного реестра заключений размещает в
системе: сведения о заключениях экспертизы проектной документации и
результатов инженерных изысканий, а также о представленных для
проведения такой экспертизы проектной документации и результатах
инженерных изысканий; заключения экспертизы проектной документации и
результатов инженерных изысканий, а также проектную документацию и
59
результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых
подготовлены такие заключения.
Фонд размещает в системе: информацию об уплате застройщиками
обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд; уведомление о
нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого
строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному
договору участия в долевом строительстве; уведомление о соответствии
застройщика установленным требованиям и соблюдении им нормативов
финансовой устойчивости; информацию об объектах незавершенного
строительства, в отношении которых произведена выплата страхового
возмещения всем гражданам - участникам долевого строительства, чьи
денежные средства привлечены для строительства соответствующего
проблемного объекта, включенного в единый реестр проблемных объектов, в
рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика за
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче
жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве;
Конкурсный управляющий размещает с использованием личного
кабинета в системе: сведения и документы, касающиеся угроз банкротства
застройщика; сведения о размере превышения стоимости прав застройщика на
земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями,
подлежащий передаче приобретателю, над совокупным размером требований
участников строительства, включенных в реестр требований участников
строительства (при наличии); документы, подтверждающие право участника
строительства на жилые помещения, машино-места и нежилые помещения
(площадью не более 7 квадратных метров) или денежные требования
участников строительства; план объекта незавершенного строительства с
указанием количества находящихся в его составе жилых и нежилых
помещений и планируемой площади каждого из них; проектную
документацию застройщика, включающую в себя все внесенные в нее
изменения, и результаты инженерных изысканий; сведения о наличии
заключенных с ресурсоснабжающими организациями договоров о
технологическом присоединении объекта незавершенного строительства к
сетям инженерно-технического обеспечения, их стоимости, включая
технические условия присоединения такого объекта к инженерным сетям, а
также сведения об оплате по договорам технологического присоединения с
приложением копий договоров и платежных поручений и др.
4.3. Нормaтивно-прaвовое обеспечение формирования стратегии
развития рынка жилищного строительства
Формирование стратегии развития рынка жилищного строительства
требует соответствующего нормативно-правового обеспечения. При этом
60
строительство относится к одной из наиболее регулируемых отраслей
деятельности. В процессе подготовки и согласования документации на
жилищное строительство могут участвовать более 40 инстанций, каждая из
которых издает свои внутренние документы в области строительства.
Большинство правовых документов, касающиеся строительства, доступны для
самостоятельного изучения, однако ни один документ не содержит описания
единого технологического процесса от определения земельного участка под
строительство до получения ордера на производство строительных работ. В
частности, останавливаясь только на вопросах определения сметной
стоимости строительства, стоит отметить, что перечень нормативных
документов, регламентирующих вопросы ценообразования и сметного
нормирования, не является постоянным и регулярно корректируется.
Появляются новые документы, корректируется содержание существующих,
что значительно усложняет ориентирование (рис. 4.6).
Кроме того, действующие документы практически ежеквартально
дополняются новыми расценками, уточняются отраженные в них методики и
подходы к определению стоимости различных видов затрат. Отслеживание
изменений, учет их при составлении сметной документации формирует
определенные сложности. В целом, до 2008 года сферу сметного
нормирования бюджетного строительства не контролировал ни один из
государственных органов, а сметные нормативы фактически носили
рекомендательный характер. При этом отсутствовали инструменты анализа,
позволяющего оценить стоимость возведения объекта на ранних этапах,
поэтому и на стадиях принятия решения о выделении средств из госбюджета,
и на стадии проектирования объекта его стоимость оставалась
неопределенной. Фактически и планирование, и проектирование были
полностью оторваны от сметной экспертизы - она проводилась уже после того,
как проект был готов. Отсутствие контроля над образованием сметных норм и
невозможность корректной оценки стоимости объекта на этапах планирования
стимулировали завышение стоимости объекта. В новой структуре
федеральных органов исполнительной власти Госстрой России с 01.12.2004
вошел в состав Министерства регионального развития Российской Федерации
в качестве Федерального агентства по строительству и жилищнокоммунальному хозяйству. Вопросами ценообразования и нормирования в
строительстве занимается соответствующий департамент, а по регионам —
Региональные центры по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и
Комитеты по строительству при администрациях регионов.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]