Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Управление проектами в девелоперской деятельности. Учебное пособие для СПО

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

08.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 78 / 138 9 10 11 12 13 > Следующая >>>

Девелопер в качестве хозяйствующего субъекта на рынке недвижимости

строит свое поведение, основываясь на реализуемом, на свой страх и риск бизнес-проекте, учитывающем как потенциальные возможности предприятия, так и реалии внешней среды.

Экономические категории «неопределенность» и «риск» тесно связаны

между собой, однако данные понятия нетождественны и различаются по степени информативности. Неопределенность ситуации выражается в невозможности в полном отсутствии информативности. Ситуация риска – это разновидность информативности, когда наступление событий вероятно и может быть определено.

Проведенный анализ литературы показал, что в настоящее время не

существует единого мнения относительно определения термина «риск». На наш взгляд, наиболее точными являются определения риска, оценивающие как его положительные (возможность получения дополнительной прибыли, выгоды), так и отрицательные (вероятность потерь, убытков, ущерба) стороны.

Инвестиционный риск влияет на результативный показатель

эффективности деятельности девелопера – на чистую приведенную стоимость проекта (NPV).

Проведенный анализ также показал, что проблема выявления, анализа и

управления рисками при принятии решения об инвестировании в девелоперские проекты, является в настоящее время чрезвычайно актуальной, но недостаточно изученной применительно к российской практике реализации девелоперских проектов.

В девелопменте для всех участников инвестиционно-строительного

процесса в настоящее время решающим является вопрос о рисках.

Анализ существующих работ по риск-менеджменту показывает, что

большинство исследователей трактуют управление рисками как процесс предвидения и нейтрализации негативных финансовых последствий рисков, связанных с их идентификацией, оценкой, профилактикой и страхованием.

Управление инвестиционным риском является частью общего управления

девелоперским проектом. Субъект управления принимает решения под воздействием внешней среды. Внешняя среда обуславливает параметры объекта управления. Непредсказуемость последствий принимаемых решений обусловлена возможностью различных состояний среды, поскольку в момент принятия решения неизвестно будущее состояние среды, способного оказать влияние на последствия. То или иное состояние внешней среды вызывается определенными причинами – факторами риска. Фактор риска – причины обеспечивающие возможность разных состояний среды и, как следствие, недетерминированность последствий принимаемых решений. Уровень риска – оценка возможных последствий рассматриваемых решений, мера риска – количественное выражение уровня риска.

Управление инвестиционными рисками неотделимо от общего

управления девелоперским проектом и, по сути, представляет собой процесс принятия решений. С учетом принятого выше определения риска, управление

Осознанность

принятия рисков

Возможность

передачи рисков

Учет финансовой

стратегии проекта

Учет временного

фактора

Принципы

управления риском

Экономичность

управления

Управляемость

принимаемыми

рисками

Независимость

управления

Сопоставимость

уровня

принимаемых

рисков с

доходностью

инвестиционными рисками – процесс принятия решений, связанный с разработкой и реализацией мероприятий, направленных на противодействие негативному влиянию факторов инвестиционного риска, так и на использование их позитивного влияния на конечный результат.

Конечной целью управления инвестиционными рисками девелоперских

проектов является получение наибольшей выгоды при оптимальном или приемлемом для девелопера соотношении дохода и риска. Для принятия инвестиционных решений в условиях риска существует определенная система принципов. Принципы управления рисками можно представить в виде схемы, представленной на рис. 3.5.

Далее рассмотрим этапы системы управления инвестиционными рисками. Проведенный анализ литературных источников показал, что одним из

наиболее распространенных является подход, предложенный в Своде знаний по управлению проектами PMI, США, согласно которому выделяют пять этапов, составляющих систему управления рисками.

Рис. 3.5. Принципы управления риском проектов

Фаза

жизненного

цикла проекта

Подфазы

проекта

Стадии и содержание стадий системы управления

рисками

Прединвестиционная фаза

Предпроектные

исследования

Концепция

проекта

1. Планирование системы управления рисками

2. Анализ возможных рисков:

2.1. Идентификация факторов риска

2.2. Качественный анализ рисков:

– определение значимости факторов риска; – ранжирование рисков по степени опасности

Технико-

экономическое

обоснование

(ТЭО)

2.3. Количественный анализ рисков

– дерево решений; – проверка устойчивости; – определение точки безубыточности; – анализ чувствительности; – формализованное описание рисков; – анализ сценариев; – имитационное моделирование

Разработка

проекта

План проекта

3. Планирование реагирования на риски: – определение структуры и объема резервирования средств на покрытие непредвиденных расходов; – учет рисков в финансовом плане проектов;

 налоговый риск;  риск неуплаты задолженностей;  риск незавершения строительства

Рабочая

документация

4. Планирование реагирования на риски: – корректировка параметров проекта по результатам анализа рисков; – разработка сметы проекта с учетом непредвиденных расходов

Инвестиционная фаза

Реализация

проекта

Контракты

1. Планирование реагирования на риски: – формирование рабочего бюджета проекта; – страхование рисков

Строительство

2. Мониторинг и контроль рисков: – контроль за исполнением средств на непредвиденные расходы; – корректировка бюджета

Эксплуатационная фаза

Завершение

проекта

Сдача-приемка

объекта

1. Мониторинг и контроль рисков: – анализ использования средств на непредвиденные расходы

Продажа

объекта

2. Мониторинг и контроль рисков: – анализ-обобщение фактических проявлений рисков и неопределенностей по результатам проекта

Таблица 3.5

Соотнесение фаз жизненного цикла девелоперского проекта и

этапов системы управления рисками

Методы оценки

рисков

Субъективные величины и

оценки

Объективные данные для

расчета

Требуется понимание

предпочтений в принятии

Сложные и трудоемкие

формальные процедуры

Определен не в терминах,

параметрах проекта

Требуется понимание расчетно-

аналитических методов

Изменение уровня неопределенности

База для оценки –

репрезентативные данные

Система управления рисками состоит из следующих этапов:

1) планирование управления рисками;

2) анализ и оценка рисков:

– идентификация рисков; – качественный анализ рисков; – количественный анализ рисков;

3) разработка стратегий и применение методов управления рисками;

4) мониторинг и контроль рисков;

5) разработка мероприятий по совершенствованию системы управления

рисками.

Отметим, что все процедуры управления рисками взаимосвязаны друг с

другом, и каждая из них выполняется, по крайней мере, один раз в каждом девелоперском проекте.

Для понимания связи процесса девелопмента и управления

инвестиционными рисками, нам представляется необходимым соотнести фазы жизненного цикла и этапы системы управления рисками.

Самым важным этапом системы управления рисками является второй

этап – анализ рисков, включающий в себя идентификацию рисков, их качественный и количественный анализ и оценку. Именно от качества проведения данного этапа зависит дальнейшее качество разработки стратегии управления рисками девелоперского проекта. С идентификации рисков начинается этап анализа рисков. Именно в процессе идентификации происходит выявление рисков и их источников. Основные характеристики качественной и количественной оценки рисков представлены на рис.3.6.

Рис. 3.6. Характеристики методов качественного и количественного анализа

рисков

Идентификация проектных рисков проводится уже на стадии разработки

концепции девелоперского проекта, исходной информацией для этого служат открытые источники информации; документация текущего проекта; архивы предыдущих проектов; иерархическая структура ресурсов.

После идентификации рисков, осуществленной при помощи различных

инструментов метода экспертных оценок, выявленные риски отражают с помощью диаграмм, схем. Результатом процесса идентификации рисков должен стать список идентифицированных рисков, сгруппированных в реестр.

Оценку рисков девелоперских проектов целесообразно проводить на

основе следующих методов.

1. Метод аналогий. Информация, полученная на основе реализации

отдельных объектов, может быть использована в дальнейшем, особенно если проект является типовым. В частности, данные, накопленные при строительстве каждой жилой очереди, применяются при планировании работ и поставок материально-технических ресурсов объектов следующей очереди.

2. Методы статистического анализа могут использоваться совместно с

другими методами, прежде всего, с методом аналогий. Применяются для проверки гипотез влияния риска при наличии необходимого объема информации, отражающей частоту возникновения события и величину полученного при этом ущерба.

3. Анализ чувствительности позволяет оценить влияние различных

факторов на ключевые показатели реализации проекта. Для жилищного строительства такими факторами являются изменения закупочных цен, стабильность работы технических средств, непрерывность обеспечения строительных участков материалами, качество исполнения обязательств подрядчиками. В ходе анализа чувствительности можно оценить предельные значения факторов риска. В целом анализ чувствительности помогает выявить факторы, оказывающие максимальное влияние на результаты проекта, и выбрать наиболее устойчивый к рискам вариант реализации проекта.

4. Экспертный метод основан на использовании мнений экспертов для

оценки параметров рисков.

5. Метод диаграмм предполагает построение диаграмм, отражающих

причинно-следственные связи, позволяя выявить предпосылки рисков. Системные или процессные диаграммы показывают, как взаимосвязаны различные элементы и механизм причинности.

6. Нормативный метод предполагает сопоставление реальных параметров

риска с установленными нормативами. Так, лимиты использования техники на строительных участках являются нормативами, превышение которых означает возникновение потерь вследствие неэффективного использования технических средств.

7. Анализ видов, последствий и критичности отказов (FMECA), согласно

ГОСТ Р 51901.12-2007, является расширением метода систематического анализа системы для идентификации видов потенциальных отказов, их причин

Виды методов

Содержание метода

Недостатки

Метод аналогий

Применение баз данных о рисках аналогичных процессов

Не учитывается факторная вариативность

Анализ

чувствительности

Исследование зависимости итоговых финансово-экономических показателей от заданных параметров

Не учитывается вероятность наступления рисковых ситуаций, не охватывает всех факторов

Анализ сценариев

Составления полного перечня возможных вариантов развития событий и их оценка

Трудность определения вероятности события

Метод Монте-Карло

Формализация риска, учет разных факторов риска в рамках одного подхода

Сложность разработки алгоритма компьютерной программы. Для оценок используются вероятностные характеристики

Метод экспертных

оценок

Оценка по специальной методике на основе мнений экспертов

Субъективная оценка, проблема обоснования и оценки приоритетов

Метод Дельфи

Разновидность метода экспертных оценок. Характеризуется анонимностью и управляемой обратной связью

Субъективность оценки

Статистические

методы – основанные на вероятностных оценках;

– уравнение Альтмана

Расчет дисперсии, коэффициентов вариации, корреляции через субъективно или статистически определенную вероятность. Многофакторная модель: уравнение регрессии

Сложность, ограниченная информационная полезность. Не соответствует российским экономическим условиям

Методика подготовки

бизнес-планов

Расчет общего коэффициента через разделение рисков на группы, определение их весов и вероятностей экспертным методом

Высокая степень детализации, непригодность результатов для финансовоэкономической оценки

Анализ

безубыточности

Расчет показателей минимального объема выпуска и запаса финансовой прочности

Ограниченная информационная полезность

Анализ

целесообразности

затрат

Оценка инвестиционных проектов

Ограниченность применения

Анализ величины

относительных рисков

Определение величины ожидаемого дохода, степени риска и их соотношения

Сложность определения степени риска

Анализ последствий

накопления рисков

Анализ эмпирического опыта воздействия рисковых факторов

Оценка последействий, отсутствие реакции предупреждения

и последствий (FMEA), включающим ранжирование тяжести отказов, определения их критичности [12].

Таблица 3.6

Основные методы количественной оценки рисков

Анализ литературы и существующих методов позволил условно

разделить методы управления инвестиционными рисками на две группы – статичные и динамические методы.

Под статичными понимаются методы управления рисками, не требующие

активных действий субъекта управления. Статичные методы основаны, как правило, на первоначальной информации, поступившей в начале реализации проекта. Статичные методы, по сути, не предполагают управленческого воздействия на параметры проекта.

Динамические методы – методы управления финансовыми рисками,

требующие постоянного (или регулярного) воздействия со стороны девелопера. Воздействие, как правило, проявляется в уточнении параметров проекта и корректировке ответных действий.

Динамические методы управления следует применять, воздействуя на

внешние (неуправляемые) риски. Статичные методы целесообразно использовать при управлении иными видами рисков.

Проведя анализ методов управления рисками, приходим к следующей их

классификации:

1) статичные: – страхование; – самострахование (резервирование); – лимитирование; – отказ от ненадежных партнеров, поиск гарантов;

2) динамические: – применение финансовых инструментов (хеджирование); – реальные опционы; – диверсификация проектов. Рассмотрим подробнее каждый из вышеперечисленных методов.  Страхование – метод, основанный на добровольном отказе инвестора от

части доходов для избегания рисковых событий. За рубежом существует полное страхование девелоперских проектов. В России практика полного страхования не распространена, и девелоперы страхуют риски лишь частично – здания, сооружения, персонал, оборудование, чрезвычайные ситуации и пр.

 Лимитирование – метод, предполагающий установление предельных

сумм (расходов, кредитов, пр.) – лимита. Данный метод часто используется банками при выдаче кредитов, ссуд и позволяет снизить степень риска невозврата денежных средств. В девелоперских компаниях лимитирование используется для определения сумм инвестирования, при предоставлении займов покупателям и пр.

Самострахование – метод, в основе которого лежит создание резервных

фондов самим хозяйствующим субъектом. Величина резерва определяется исходя из величины колебания параметров системы во времени.

 Диверсификация – метод распределения инвестиций между различными

объектами вложения или субъектами девелоперского проекта, не связанными между собой. Цель диверсификации – снизить степень риска и возможные

потери доходов. Теория надежности подтверждает, что с увеличением количества параллельных звеньев в системе, вероятность отказа в ней снижается пропорционально количеству таких звеньев. Поэтому распределение рисков между участниками повышает надежность достижения результата.

Применение финансовых инструментов (хеджирование) – метод,

основанный на переносе риска изменения цены с одного лица (хеджера) на другое (спекулянта). Контракт, лежащий в основе отношений хеджера и спекулянта, называется хедж. Хеджер тем самым ограждает себя от возможных негативных изменений цен, при этом лишая себя и возможности воспользоваться благоприятной конъюнктурой рынка.

Метод реальных опционов – метод, заключающийся в возможности

субъекта управления принятия гибких решений в условиях неопределенности и изменчивости внешней среды. Метод реализуется посредством встраивания в девелоперский проект многовариантных сценариев развития и способов реагирования на них.

Проанализируем проблемы и перспективы использования статичных и

динамических методов управления инвестиционными рисками в девелоперских проектах.

Основной проблемой статичных методов управления рисками является

учет только неблагоприятных последствий неуправляемых рисковых событий – угроз, в то время как динамические методы управления рисками направлены не только на негативные, но и на возможные позитивные последствия рисковых событий для исхода девелоперского проекта. В частности, метод реальных опционов повышает адаптивность девелоперского проекта к условиям внешней среды.

В связи с этим, использование динамических методов управления

финансовыми рисками способно принести более эффективные результаты. Однако применение в рамках девелоперского проекта такого динамического метода, как хеджирование, затруднено в России из-за неразвитости финансовых рынков и более актуально для проектов, реализуемых иностранными девелоперами, хотя с учетом современных тенденций значение хеджирования в ближайшем будущем существенно возрастет.

Статичные инструменты риск-менеджмента, как уже отмечалось,

зачастую основаны на первоначальной информации и к ним девелоперы, как правило, обращаются единовременно. Цель применения статичных методов – полностью избежать воздействия того или иного негативного фактора. Например, страхование на случай стихийных бедствий, порчи оборудования и т.п. может осуществляться на самой ранней стадии проекта. Действие договора страхования продолжительно с возможными пролонгациями, а условия договора практически не корректируются.

Наиболее перспективным динамическим методом управления рисками, учитывающим как угрозы, так и возможности рисковых событий, является метод реальных опционов, который будет анализироваться в исследовании в дальнейшем.

Управление инвестиционным риском является частью общего управления девелоперским проектом. То или иное состояние внешней среды вызывается определенными причинами – факторами риска. Фактор риска – причины, обеспечивающие возможность разных состояний среды и, как следствие, недетерминированность последствий принимаемых решений. Уровень риска – оценка возможных последствий рассматриваемых решений, мера риска – количественное выражение уровня риска.

Уровень инвестиционных рисков влияет на финансовые результаты девелоперского проекта следующим образом: чем выше уровень инвестиционного риска, тем выше возможные прибыль или убытки от реализации девелоперского проекта.

Управление инвестиционными рисками – процесс принятия решений, связанный с разработкой и реализацией мероприятий, направленных на противодействие негативному влиянию факторов риска, так и на использование их позитивного влияния на конечный результат. Процесс управления девелопер должен осуществлять на всех фазах жизненного цикла проекта с помощью мониторинга, контроля и необходимых корректирующих воздействий.

Так как целью девелоперского проекта является увеличение стоимости объекта недвижимости, при срабатывании неблагоприятных факторов менеджменту необходим инструмент для своевременной корректировки параметров девелоперского проекта с возможностью воздействия на финансовый результат.

Система управления рисками девелоперских проектов состоит из шести этапов – планирования системы, идентификации рисков, их оценки, выработки стратегий реагирования на риски, постоянного мониторинга рисков и контроля.

Идентификация рисков девелоперских проектов является ключевым этапом во всей системе управления рисками. Именно на этом этапе происходит выявление рисков и их источников. После этапа идентификации наиболее значимые с точки зрения девелопера риски оценивают с использованием качественных и количественных методов. Качественные методы в основном базируются на экспертной оценке, а количественные – на теории вероятности. Проведенный анализ количественных методов оценки рисков позволяет авторам сделать вывод о существующих недостатках каждого из методов количественной оценки.

Было выделено две группы методов управления инвестиционными рисками девелоперских проектов – динамические и статичные методы. К статичным методам управления относят отказ от ненадежных партнеров, поиск гарантов, страхование, самострахование (резервирование), лимитирование; динамическими методами являются применение финансовых инструментов (хеджирование), диверсификация проектов, метод реальных опционов.

Динамические методы управления эффективны применительно к внешним (неуправляемым) рискам. Девелоперский проект реализуется под воздействием внутренних и внешних факторов. Внутренние факторы могут быть скорректированы непосредственно менеджерами проекта, в то время как

внешние факторы часто являются неуправляемыми. Внешние факторы необходимо учитывать и подстраивать под них стратегию реализации девелоперского проекта при помощи динамических методов управления.

Основной проблемой использования статичных методов управления является учет только неблагоприятных последствий рисковых событий – угроз, в то время как динамические методы направлены не только на негативные, но и на возможные позитивные последствия рисковых событий для исхода девелоперского проекта. В связи с этим, использование динамических методов управления финансовыми рисками способно принести более эффективные результаты. Наиболее перспективным динамическим методом, учитывающим как угрозы, так и возможности рисковых событий, является метод реальных опционов.

3.2. Особенности использования реальных опционов для управления

рисками девелоперских проектов

Теория реальных опционов является одним из методов управления инвестиционными рисками, учитывающим как отрицательные, так и положительные исходы рисковых событий. Поэтому нам представляется необходимым рассмотреть сущность данной теории, ее применимость и роль в процессе управления рисками девелоперских проектов.

Отметим, что теория реальных опционов для России особенно интересна. Не секрет, что проекты, осуществляемые в российских условиях, содержат в себе относительно большой риск, но одновременно содержат и больше возможностей, которая не оценивает классическая теория эффективности.

На наш взгляд, практически все динамические методы управления инвестиционными рисками девелоперских проектов основаны на возможности управленческого маневра – отказ от проекта или от части его целей, пересмотр идеи проекта, возможности совместного использования, усиление влияния, снижение влияния – то есть в основе активных методов лежит динамическая модель девелоперского проекта, отражающая способность менеджера активно воздействовать на девелоперский проект.

Также отметим, что в основе статичных методов управления лежит статичная модель девелоперского проекта. Эти методы направлены, главным образом, на урегулирование неблагоприятных исходов, не учитывая положительную сторону рисковых решений, принимаемых в процессе реализации девелоперских проектов. Статичность позволяет снять неопределенность, присущую всей инвестиционной деятельности и обусловленную временным разрывом между вложением ресурсов и получением окончательного результата. Также статичная модель девелоперского проекта не учитывает в себе фактор управленческой гибкости – возможности менеджера корректировать и изменять параметры проекта по мере его реализации с учетом поступающей информации.

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 78 / 138 9 10 11 12 13 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]