Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление проектами в девелоперской деятельности. Учебное пособие
.pdf
МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-
СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
М.Ю. Вирцев, Д.Р. Зайнуллина
УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ
В ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Учебное пособие
Казань
2019
УДК 005
ББК 65.291.2
В52
Вирцев М.Ю., Зайнуллина Д.Р.
В52 Управление проектами в девелоперской деятельности: Учебное пособие/
М.Ю. Вирцев, Д.Р. Зайнуллина. – Казань: Изд-во Казанск. гос. архитект.строит. ун-та, 2019. – 123 с.
Печатается по решению Редакционно-издательского совета Казанского
государственного архитектурно-строительного университета
В учебном пособии рассмотрены типы проектов, содержание жизненного
цикла девелоперского проекта, вопросы окружения проекта, взаимоотношения
участников проекта. Определена экономическая сущность основных
положений системы управления девелоперским проектом для формирования
базы экономико-финансового и организационного моделирования.
В пособии особое внимание уделено управлению инвестиционными
рисками девелоперских проектов, процессу принятия решений, связанному с
разработкой и реализацией мероприятий, направленных на противодействие
негативному влиянию факторов инвестиционного риска, так и на
использование их позитивного влияния на конечный результат.
Учебное пособие предназначено для студентов, аспирантов и научных
работников вузов для изучения таких дисциплин как «Управление проектами»,
«Управление проектами в девелоперской деятельности», а также будет полезно
широкому кругу специалистов, представляющих инвесторов, заказчиков,
подрядчиков и других участников реализации девелоперских проектов.
Рецензенты:
Доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой
муниципального менеджмента КГАСУ
А.И. Романова
Директор ООО «ПСК «Арт Строй»
А.А. Сидоров
УДК 005
ББК 65.291.2
© Казанский государственный
архитектурно-строительный
университет, 2019
© Вирцев М.Ю., Зайнуллина Д.Р.,
2019
2
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение ....................................................................................................................... 4
1. Основы управления проектами .............................................................................. 6
1.1. Понятие управления проектами ...................................................................... 6
1.2. Классификация проектов ................................................................................. 9
1.3. Жизненный цикл проекта ............................................................................... 12
1.4. Функции управления проектом ..................................................................... 21
1.5. Окружение проекта ......................................................................................... 24
1.6. Участники проекта .......................................................................................... 28
1.7. Особенности применения проектного подхода в управлении
строительством в современных рыночных условиях ........................................ 33
Тесты по разделу 1 .................................................................................................... 44
2. Особенности управления инвестиционной привлекательностью
девелоперских проектов жилой недвижимости ..................................................... 53
2.1. Основные тенденции развития девелоперской деятельности в России и за
рубежом ................................................................................................................... 53
2.2. Экономическая сущность и организация системы управления
девелоперским проектом ....................................................................................... 56
3. Инвестиционные риски девелоперских проектов .............................................. 63
3.1. Управление инвестиционными рисками девелоперского проекта ............ 63
3.2. Особенности использования реальных опционов для управления рисками
девелоперских проектов ........................................................................................ 80
3.3. Классификация реальных опционов: понятие, виды, признаки ................ 89
3.4. Применение метода реальных опционов в системе управления
инвестиционными рисками девелоперских проектов ........................................ 98
Тесты по разделам 2, 3. ........................................................................................... 107
Заключение ............................................................................................................... 117
Список используемой литературы ........................................................................ 121
3
ВВЕДЕНИЕ
Методология управления проектами (Project Management) зародилась, и
начала применяться в развитых странах Запада в 50-х годах прошлого столетия.
Потребность в профессиональных методах управления возникла в связи с
ростом масштабов и сложности проектов, вовлечением в проект большого
числа участников и организаций, возрастанием требований к срокам
осуществления проекта, использованию финансовых, материальных и
трудовых ресурсов, а также качеству выполнения работ и достигаемых
результатов.
Каждый проект от возникновения идеи до завершения проходит ряд
последовательных ступеней развития. Их совокупность образует жизненный
цикл проекта. В данном случае понятие «проект» следует понимать как
ограниченное во времени целенаправленное изменение системы с
установленными требованиями к качеству результатов, возможным рамкам
расходования средств и ресурсов, а также спецификой организации.
В отечественной практике термин «проект» обычно использовался
преимущественно в технической сфере, и с ним связывалось представление о
совокупности документации на строительство каких-либо сооружений или
зданий.
В теории управления в неразрывной связи находятся объект управления
(управляемая система) и субъект управления (управляющая система).
Наибольший эффект может быть получен, если в качестве объекта управления
принять весь жизненный цикл проекта, начиная от концепции строительства
объекта до его сдачи в эксплуатацию или даже до окончания его эксплуатации.
Управляемый объект в таком понимании в большой степени отвечает
системному подходу к управлению реализацией инвестиционно-строительных
проектов.
Оптимизация инвестиционно-строительной деятельности может быть
достигнута с помощью технологий девелопмента – особого вида
профессиональной деятельности, связанного с созданием и управлением
качественным преобразованием объектов недвижимости с условием
увеличения рыночной ценности объекта и эффективности вложенных
инвестиций. Инструментом девелопмента, как сферы управления
строительством и недвижимостью, направленным на увеличение качества и
стоимости объектов, являются девелоперские проекты.
Девелоперский проект – это система сформулированных в его рамках
целей, стратегически направленных на исполнение общей миссии,
технологических процессов, технической и организационной документации,
материальных, финансовых, трудовых, интеллектуальных и иных ресурсов, а
также управленческих решений и мероприятий по их выполнению. Главное
отличие с позиций методологии оценки девелоперских проектов заключается в
структуре деятельности, продолжительности функционирования денежных
потоков проекта и их рисков. Имеющаяся специфика требует соответствующих
4
инструментов для оценки текущей эффективности при реализации
девелоперских проектов, что влечет за собой исследование процессов текущего
контроля, управляемости и эффективности результатов проектов.
Эффективность управления девелоперским проектом в экономикоуправленческом аспекте необходимо рассматривать через качественное
управление и текущий контроль посредством оперативной оценки текущей
эффективности в течение всего жизненного цикла девелоперского проекта.
Детальное моделирование девелоперских проектов, выявление их основных
особенностей, этапов, продолжительности, состава участников, их
взаимодействия и интересов является основой для качественного управления
девелоперскими проектами.
Можно выделить ряд преимуществ девелопмента по сравнению с
традиционными формами организации инвестиционной деятельности в сфере
недвижимости, в частности, повышение доходности инвестиций, сокращение
их срока окупаемости и временного лага, улучшение качества объекта и др.
Однако вместе с положительными моментами, стоит отметить рост
неопределенности и рисков для самого девелопера.
Производственный цикл даже по небольшим девелоперским проектам
длится от трех до восьми лет, поэтому временной разрыв между моментом
осуществления затрат и временем получения доходов порождает значительные
риски и неопределенность. К тому же надо учитывать временную стоимость
полученных в будущем доходов. При одной и той же эквивалентной сумме она
неизбежно будет падать. Влияние финансовых рисков на строительный проект
может привести к недостижению поставленных целей.
Учитывая важность развития реального сектора экономики на пути
достижения устойчивого экономического развития России, для обеспечения
притока инвестиций в сферу строительства девелоперам необходимо иметь
систему управления финансовыми рисками, позволяющую быстро реагировать
и адаптироваться к внешним условиям реализации проектов.
Несмотря на существующий отечественный и в большей степени
зарубежный опыт риск-менеджмента, в настоящее время отсутствует научно
обоснованная система управления финансовыми рисками девелоперских
проектов. Кроме того, скорость и динамичность экономических процессов
определяет необходимость разработки и применения новых эффективных
методов риск-менеджмента. Они должны учитывать в полной мере
изменчивость как внутренней, так и внешней среды реализации девелоперских
проектов. Особую значимость приобретают динамические методы управления
инвестиционными рисками, предполагающие возрастание роли девелопера,
принимающего решения.
В рамках самостоятельной работы студентов в данном учебном пособии
предлагаются тестовые вопросы с целью самопроверки уровня знаний и
закрепления теоретического материала.
5
ПРОЕКТ
Замысел
(проблема,
задача)
Средства
реализации
(решение)
Цели реализации
(результаты
решений)
1. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ
1.1. Понятие управления проектами
Раньше в отечественной практике термин «проект» обычно связывался с
технико-технологической сферой и понимался как совокупность
документации по созданию каких-либо сооружений, зданий, машин и т.д. В
странах Запада для обозначения последнего процесса используется термин
«дизайн» (designing), а понятие «проект» (project) трактуется более широко.
Существует ряд определений термина «проект», каждое из которых имеет
право на существование, в зависимости от конкретной задачи, стоящей перед
специалистом. Вот некоторые из них:
проект (англ. – project) – это что-либо, что задумывается или планируется,
например, большое предприятие (толковый словарь Webster);
проект – некоторая задача с определенными исходными данными и
требуемыми результатами (целями), обусловливающими способ ее решения
(«Кодекс знаний об управлении проектами», Институт управления проектами,
США).
Всемирный Банк дает следующее определение: «понятие «проект»
обозначает комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для
достижения, в течение заданного периода времени и при установленном
бюджете, поставленных задач с четко определенными целями».
Итак, в современном понимании проекты – это то, что изменяет наш мир:
строительство жилого дома или промышленного объекта, программа научноисследовательских работ, реконструкция предприятия, создание новой
организации, разработка новой техники и технологии, сооружение корабля,
развитие региона – все это проекты.
Сравним это толкование с принятым до недавнего времени у нас: проект –
это документально оформленный план сооружения или конструкции.
Можно также привести упрощенную трактовку: проект включает в себя
замысел (проблему), средства его реализации (решение проблемы) и
получаемые в процессе реализации результаты (рис. 1.1).
Рис. 1.1. Основные элементы проекта
6
СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТОМ
Вход
Обратная
связь
Внешнее
воздействие
Управляющая подсистема
(субъект управления)
Администрация
компании и ее
подразделения
Менеджер
проекта
Управляемая подсистема
(объект управления)
Инвестиционный
проект
Денежные и
финансовые потоки
Финансовые
отношения между
участниками проекта
Выход
В том случае, когда в качестве результатов реализации проекта
выступают некоторые физические объекты (здания, сооружения,
производственные комплексы), определение проекта может быть
конкретизировано следующим образом.
Под проектом понимается система сформулированных в его рамках
целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических
объектов, технологических процессов; технической и организационной
документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов,
а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.
Управление проектами – синтетическая дисциплина, объединяющая как
специальные, так и надпрофессиональные знания. Специальные знания
отражают особенности той области деятельности, к которой относятся проекты
(строительные, инновационные, экологические, исследовательские,
организационные).
Подлинно самостоятельной дисциплиной управление проектами стало
благодаря знаниям, полученным в результате изучения общих
закономерностей, присущих проектам во всех областях деятельности,
Рис. 1.2. Общая схема управления проектом
7
благодаря методам и средствам, успешно используемым для различных
проектов.
Методы управления проектами позволяют:
определить цели проекта и провести его обоснование;
выявить структуру проекта;
определить необходимые объемы и источники финансирования;
подобрать исполнителей;
подготовить и заключить контракты;
определить сроки выполнения проекта, составить график его
реализации, рассчитать необходимые ресурсы;
рассчитать смету и бюджет проекта;
планировать и учитывать риски;
обеспечить контроль за ходом выполнения проекта и др.
Дадим определение (наиболее общее, но не единственное) сущности
управления проектами, предложенное Институтом управления проектами
(США).
Управление проектом – искусство руководства и координации людских
и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта путем
применения системы современных методов и техники управления для
достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ,
стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников проекта.
Любой проект проходит ряд фаз (этапов, стадий), о которых будет сказано
далее.
Разумеется, для того чтобы провести проект через все фазы (этапы,
стадии), им нужно как-то управлять. Управляли – и небезуспешно (если
оценивать успешность только по своевременности завершения или по
техническим результатам) – проектами в оборонной, топливноэнергетической и некоторых других отраслях промышленности бывшего
Советского Союза.
Необходимость в самостоятельной дисциплине «Управление
проектами» (Project Management) была осознана в развитых странах Запада
с рыночной экономикой в 50-х годах XX века. Это было вызвано массовым
ростом масштабов проектов и тем, что понятие успешности проекта стало
измеряться, в первую очередь, соответствием его окончательной стоимости
объему выделенных ассигнований, величиной экономии и размерами прибыли. В числе первых методов управления проектами в конце 50-х годов были
разработаны методы сетевого планирования и управления (методы СРМ и
PERT). Впервые они были использованы для управления ракетной
программой «Атлас» и при строительстве крупного завода синтетического
волокна. В середине 60-х годов эти методы стали активно изучаться и в
меньшей степени – внедряться в практику капитального строительства
СССР.
В 70-е годы XX века большое число крупных компаний на Западе в
ответ на растущие масштабы и сложность их деятельности в условиях
8
жесткой конкуренции стало развивать и использовать методы управления
проектами. Ускорению этого процесса способствовало широкое внедрение
компьютерных систем обработки информации.
К настоящему времени управление проектами стало признанной во всех
развитых странах методологией инвестиционной деятельности.
1.2. Классификация проектов
Многообразие проектов, с которыми приходится сталкиваться в
реальной жизни, очень велико. Они могут резко отличаться в зависимости от
сферы приложения, предмета проектирования, масштабам, длительности,
составу участников, степени сложности, эффективности их результатов и т.п.
Для удобства анализа и синтеза проектов, система управления
проектами всё множество разнообразных проектов классифицирует по
ключевым признакам. Так, по мнению В. Воропаева, могут быть выделены
несколько классификационных признаков [18].
1. Сфера деятельности, в которой осуществляется проект:
технический;
организационный;
экономический;
социальный;
смешанный.
2. Размер:
монопроект – это отдельный проект различного типа, вида и масштаба;
мультипроект – это комплексный проект, состоящий из ряда
монопроектов и требующий применения многопроектного управления;
мегапроект – целевые программы развития регионов, отраслей и
других образований, включающие в свой состав ряд моно- и мультипроектов.
3. Масштаб проекта – размеры самого проекта, количество участников и
степень влияния на окружающий мир:
мелкие проекты;
средние проекты;
крупные проекты;
очень крупные проекты.
Целесообразно масштабы проектов рассматривать в более конкретной
форме: межгосударственные, международные, национальные,
межрегиональные и региональные, межотраслевые и отраслевые,
корпоративные, ведомственные, проекты одного предприятия.
9
МЕГАПРОЕКТ
В И Д Ы П Р ОЕ КТ О В
Д Л И Т Е ЛЬ НО С Т Ь П Р ОЕ К Т О В
МОНОПРОЕКТ
СОЦИАЛЬНЫЕ
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
УЧЕБНО-
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ
ИССЛЕДОВАНИЯ
И
РАЗВИТИЕ
Краткосрочный
(1–2 года)
МУЛЬТИПРОЕКТ
ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ
ИННОВАЦИОННЫЕ
Среднесрочный
(3–5 лет)
ТЕХНИЧЕСКИЕ
СМЕШАННЫЕ
(И ПРОЧИЕ)
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ
КОМБИНИРОВАННЫЕ
Долгосрочный
(6–10 лет)
К Л АС СЫ ПР ОЕ К Т ОВ
Т И ПЫ ПР ОЕ К ТО В
МЕГАПРОЕКТ
10
Рис. 1.3. Классификация типов проектов
10
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]