Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление проектами в девелоперской деятельности. Учебное пособие
.pdf
ВЫБОР УЧАСТКА
Брокеры. Заинтересованные компании. Маркетологи
АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ
Маркетологи. Консультанты по экономике. Ипотечные брокеры и банкиры. Инженеры
ПРОЕКТИРОВАНИЕ
Архитекторы. Генеральные подрядчики. Топографы. Инженеры-геологии. Инженеры-
строители. Консультанты-экологи. Специалисты по землеустройству. Архитекторы по
ландшафту. Консультанты по парковке
ФИНАНСИРОВАНИЕ
Ипотечные брокеры и банкиры. Кредиторы. Долгосрочные кредиторы. Оценщики
СТРОИТЕЛЬСТВО
Архитекторы. Генеральные подрядчики. Инженеры-архитекторы по ландшафту.
Компании-поручители
МАРКЕТИНГ
Брокеры. Компании по связям с общественностью. Рекламные агентства
ПРОДАЖА
Брокеры. Оценщики
УПРАВЛЕНИЕ
Управляющие недвижимостью
НА ПРОТЯЖЕНИИ ВСЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Юристы
КОНЕЧНЫЕ ПОТРЕБИТЕЛИ
Рис. 2.2. Этапы девелоперского проекта и специалисты, привлекаемые на этих
этапах
61
Из всех стадий модели девелопмента наиболее важным считается второй
уровень. Определение Джеймса Грааскампа выполнимости проекта, которое он
дал в 1970-х годах, является самым подходящим: «Девелоперский проект
выполним, когда аналитик в области недвижимого имущества приходит к
выводу, что есть вероятность удовлетворения по62тавленых целей, когда
намеченный курс действий по реализации девелоперского проекта проверен на
определенные ограничения и достаточность необходимых ресурсов». На
протяжении реализации девелоперского проекта всегда очень важно для его
участников понимать выполнимость его в целом, но особенно важно, чтобы сам
девелопер понимал и мог определить выполнимость своего проекта. При
оценке компаний, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости, в
поле зрения в основном попадают компании, относящиеся к девелоперским,
либо компании, учрежденные с единственной целью владения доходным
объектом недвижимости и его эксплуатации.
При оценке стоимости девелоперской компании учитывается большое
число факторов, в частности: существующая в компании система управления
бизнес-процессами, конкурентоспособность компании; потенциал для
стратегического партнерства и возможностей синергии; влияние
существующих акционеров и восприятие потенциальных миноритарных
акционеров и др. Акции каждой из двух указанных групп компаний имеют
определенную стоимость, формирующуюся за счет разных факторов,
важнейшим из которых является сумма потенциальных денежных дивидендов,
формируемых за счет операционной выручки, за вычетом всех расходов и
налогов, которые платит девелоперская компания.
62
3. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РИСКИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ
ПРОЕКТОВ
3.1. Управление инвестиционными рисками девелоперского проекта
Каждый девелоперский проект предполагает временной разрыв между
начальными усилиями девелопера и конечным результатом, получаемым в
будущем. Из этого следует, что конечный результат достоверно непредсказуем.
Это простое обстоятельство и служит источником возникновения таких
категорий, как риск и неопределенность.
Возникновение неопределенности связано с экономическими,
политическими, природными, временными и другими факторами.
Существование риска тесно связано с неопределенностью, данные категории
часто употребляют как синонимы. Однако данные термины не тождественны.
Наиболее четкая связь между риском и неопределенностью приведена в
работе А.С. Шапкина, В.А. Шапкина «Теория риска и моделирование
рисковых ситуаций», где отмечено, что «разница между риском и
неопределенностью относится к способу задания информации и определяется
наличием (в случае риска) или отсутствием (при неопределенности)
вероятностных характеристик неконтролируемых переменных. В отмеченном
смысле эти термины употребляются в математической теории исследования
операций, где различают задачи принятия решений при риске и соответственно
в условиях неопределенности. Если существует возможность качественно и
количественно определить степень вероятности того или иного варианта, то это
и будет ситуация риска» [14].
Рис. 3.1. Уровень информативности и ситуационная динамика
В соответствии с рис. 3.1, осмысленное принятие решений может
осуществляться в одной из следующих ситуаций: определенности, риска,
неопределенности и конфликта. Ситуация определенности характеризуется
однозначно трактуемыми последствиями принимаемого решения. В ситуации
риска значения последствий принимаемых решений и их вероятности
поддаются количественной оценке. В условиях неопределенности последствия
и вероятности нельзя оценить количественно. В ситуации конфликта
прогнозирование последствий принятия решения осложняется и
необходимостью учета противодействия участников ситуации.
63
Таким образом, ситуация риска – это разновидность информативности,
когда наступление событий вероятно и может быть определено.
Несмотря на то, что понятие риска достаточно широко изучено, до сих
пор нет четкой сформулированной концепции. Как правило, риск
воспринимается как нежелательные, неблагоприятные последствия развития
ситуации. Такое определение содержит заблуждение: во-первых, среди
специалистов существует мнение, что риск должен рассматриваться с точки
зрения как положительных, так и отрицательных последствий. Во-вторых, риск
имеет отношение не только к текущим событиям, но также связан с будущими
условиями, которые могут оказаться благоприятными или неблагоприятными.
В работах, посвященных исследованию рисков [22], приводятся точки
зрения относительно сущности и параметров рисков. Обобщая изложенные
подходы, обозначим несколько направлений.
1. Риск рассматривается как возможность частичного или полного
неполучения дохода при наступлении некоторых нежелательных событий или
возможность пострадать от какой-либо формы убытка или ущерба.
2. Риск – это отклонение от ожидаемого хода событий.
3. Риск – это образ действий в неясной, неопределенной обстановке или
ситуативная характеристика деятельности, состоящая в неопределенности ее
исхода и возможных неблагоприятных последствиях в случае неуспеха.
4. Риск – это результат отклонений действительных данных от оценки
сегодняшнего состояния и будущего развития, причем отклонения могут быть
позитивными и негативными.
5. Риск – это баланс возможных доходов и убытков, баланс
подверженности и неподверженности опасностям потерь.
6. Риск – это ситуация или событие, наступление которого может
привести к негативным (убыткам, потерям) или позитивным (дополнительный
доход) отклонениям. При этом вероятность или опасность риска выступают
параметрами, оценка которых позволяет определить значимость риска.
Наиболее подробная классификация, которой придерживаются и
используют в той или иной степени ряд авторов, предложена в работе
И.Т. Балабанова [16] (рис 3.2). В основе его классификации лежит разделение
рисков на чистые (предполагающие только убытки) и спекулятивные
(финансовые) риски, влекущие за собой возможности получения выгоды.
Анализ существующих определений термина «риск» позволил выявить
основные признаки рисковой ситуации:
– наличие неопределенности;
– событие носит случайный характер, определяющий на практике
реализуемый возможный исход;
– существование субъекта, принимающего решения;
– наличие альтернативных решений у субъекта;
– вероятность возникновения потерь или вероятность получения
дополнительной выгоды и др.
64
Чистые риски
Природно-
естественные
Экологические
риски
Транспортные
риски
Имущественные
риски
Производственные
риски
Торговые
риски
Финансовые
риски
Спекулятивные
риски
Политические
риски
Коммерческие
риски
Риски, связанные с покупательской
способностью денег
Инвестиционные
риски
Риски упущенной
выгоды
Риски снижения
доходности
Риск прямых
финансовых потерь
Инфляционные и
дефляционные
Валютные
риски
Риски
ликвидности
Процентные
риски
Кредитные
риски
Биржевые
риски
Риски
банкротства
65
Рис. 3.2. Классификация рисков
65
Факторы рисков
девелоперских проектов
Внутренние факторы
Внешние факторы
Управляемые риски
Частично управляемые риски
Неуправляемые риски
Безрисковая
зона
Зона допустимого
риска
Зона критического
риска
Зона катастрофического
риска
Потеря расчетной
прибыли
Потеря расчетной
выручки
Потеря имущества
Рассмотрим подробнее классификацию по возможности влияния со
стороны принимаемого решения субъекта – управляемые и неуправляемые
риски. На рис. 3.3 представлена схема, показывающая деление рисков по
степени управляемости.
Рис. 3.3. Взаимосвязь факторов и рисков девелоперского проекта
Еще одним важным критерием классификации риска является степень
допустимости риска по отношению к субъекту, то есть лицу, принимающему
решения в рисковой ситуации, – выделяют допустимый, критический и
катастрофический уровни риска [10]. Иллюстрация данной классификации
представлена на рис. 3.4.
Выигрыш Потери
Рис. 3.4. Классификация рисков по размеру потерь
Пусть
R – средний уровень риска в экономике;
Rd – уровень допустимого риска.
Тогда должно выполняться соотношение:
Rd<R . (3.1)
66
, (3.4)
Rкр – критический риск, уровень которого выше R (среднего), но в
пределах максимально допустимых значений риска (Rmax), определенных для
соответствующих видов деятельности:
Rd<Rкр<R
. (3.2)
max
Катастрофический риск (R
) – риск, превышающий максимальную
кат
границу Rmax, для которого выполняется условие:
R
кат
<R
. (3.3)
max
Таким образом, воздействие допустимого уровня риска может привести к
неполучению ожидаемой прибыли, критического уровня – к потере расчетной
выручки, а катастрофического – к потере имущества и к банкротству
организации.
В исследовании нас интересует, прежде всего, инвестиционный риск
девелоперского проекта. Инвестиционный риск влияет на результативный
показатель эффективности деятельности девелопера – на чистую приведенную
стоимость проекта (NPV).
В данном контексте проанализируем факторы, оказывающие влияние на
NPV. Формула расчета NPV выглядит следующим образом:
где
CFt
– денежный поток через t лет (t=1,…,N);
CIFt
– денежный приток по проекту в момент времени t;
COFt
– денежный отток по проекту в момент времени t;
i – ставка дисконта;
IC – первоначальные инвестиции.
В табл. 3.1 представлены факторы инвестиционного риска, влияющие на
результативный показатель инвестиционной деятельности. Логично
предположить, что рост денежных притоков находится в прямо
пропорциональной зависимости к NPV, в то время как рост денежных оттоков –
в обратно пропорциональной зависимости к NPV.
67
Денежные притоки
Денежные оттоки COFt
Спрос на недвижимость
Себестоимость строительства
Цена на недвижимость
Стоимость коммерческих ресурсов
Стоимость кредитных ресурсов (ипотека)
Стоимость земельных участков
Стоимость земельных участков
Сроки реализации проекта
Факторы, влияющие
на объем поступлений
Факторы, влияющие на объем
затрат
Прочие факторы
Цена товара
Компоненты себестоимости товара
Ставка дисконта
Спрос на товар
Время строительства
Уровень ставки
рефинансирования
Качество товара
Время ввода в эксплуатацию
Валютный фактор
Таблица 3.1
Риск – переменные NPV девелоперского проекта
В результате была разработана табл. 3.2, отражающая факторы, влияющие
на инвестиционную эффективность девелоперского проекта.
Таким образом, инвестиционный риск напрямую связан со сроками,
стоимостью и качеством реализации девелоперского проекта.
Проанализируем классификации рисков девелоперских проектов,
приведенных в специализированной литературе по девелопменту. Данная
классификация необходима для дальнейшего исследования, так как
группировка необходима для идентификации рисков, которая, в свою очередь,
является важным элементом системы риск-менеджмента.
Таблица 3.2
Факторы, влияющие на инвестиционную эффективность
девелоперского проекта
М.И. Ример предлагает классификацию, представленную в табл. 3.3 [10].
По нашему мнению, наиболее интересна классификация М.И. Римера по
признаку «по направлениям отражения рисков в расчетах эффективности». В
соответствии с данным признаком, риски классифицируются на
предотвращаемые в результате проведения ТЭО (технико-экономических
обоснований); предсказуемые (на которые сознательно идет инвестор для
обеспечения прироста капитала), непредсказуемые.
Внутренний риск связан с внутренними производственно-
хозяйственными и экономико-финансовыми обстоятельствами, а также
действием на производственные процессы внешнеэкономической среды.
Внутренний риск – вероятность неэффективной деятельности девелопера.
Минимизация внутренних рисков основана на повышении эффективности
производственного процесса, на разработке и осуществлении мер по снижению
отрицательных последствий риска.
68
Классификационный
признак
Группы
По источникам
возникновения
Внутренний риск
Внешний риск:
– политические риски;
– экологические риски;
– социальные риски;
– макроэкономические риски;
– нормативно-правовые риски
По степени влияния на
проект
Допустимый риск
Критический риск
Катастрофический риск
В зависимости от
характера проявления
Предсказуемые риски характеризуются статистическими
закономерностями
Непредсказуемые риски характеризуются полной
неопределенностью
По направлениям
отражения рисков в
расчетах эффективности
Предотвращаемые риски, связанные с процессом обоснования
степени надежности технических и организационноэкономических систем проекта
Предсказуемые риски, формирующие рисковую премию при
обосновании нормы дохода инвестора
Непредсказуемые риски, влияние которых на эффективность
проекта может быть установлено лишь при заданном инвестором
сценарии
Внешний риск связан с внешними факторами и влечет за собой, как
правило, финансовые потери. К внешним рискам относят: рыночный,
инвестиционный, кредитный, валютный, налоговый, процентный, риски
упущенной выгоды и гарантированного выигрыша и пр. Внешние риски
прогнозируются на прединвестиционной стадии девелоперского проекта
посредством сбора информации.
Таблица 3.3
Классификация инвестиционных рисков
девелоперского проекта
Р. Фланаган в своей монографии «Risk Management and Construction»
выделяет типичные риски, характерные для девелоперского проекта:
– риск нарушения сроков, предусмотренных девелоперским проектом;
– риски качества при выполнении строительно-монтажных работ –
нарушение технологического процесса, строительных норм и правил, проч.;
– риски общей стоимости проекта.
Также риски строительства Р. Фланаган классифицирует на следующие
категории:
1) динамичные и статичные. Динамичные риски предполагают как
вероятность потери, так и дополнительного получения прибыли. Статичные
риски предполагают лишь вероятность потери, их стараются предотвратить;
69
Показатели
проекта
Управляемые риски
Неуправляемые риски
Сроки
– темп строительства объекта;
– сдача объекта;
– выбор момента начала реализации
проекта;
– контроль сроков выполнения проекта
– согласование в госорганах;
– получение технических условий;
– погодные условия
Стоимость
– выбор земельного участка;
– концепция проекта;
– выбор сегментов рынка;
– выбор подрядчиков
– платежеспособный спрос;
– обременения проекта;
– существующие коммуникации;
– план развития близлежащих
территорий;
– макроэкономическая ситуация в
стране
Качество
– выбор подрядчиков;
– точность технических заданий;
– технологии строительства;
– качество выполнения проектных работ
2) управляемые внутри самим девелопером, внешнеуправляемые
(законодательством) и неуправляемые (погодные условия) [16].
Классификация Р. Фланагана, с одной стороны, справедливо отражает
саму суть рисков девелопмента как события, ведущего к изменению целей
проекта – сроков, стоимости и качества, с другой стороны, указывает на то, что
девелопер часто не может управлять всеми проектными рисками.
В табл. 3.4 представлены обобщенные авторами классификации
применительно к девелоперским проектам.
Таблица 3.4
Классификация инвестиционных рисков
девелоперских проектов
Проведенный анализ отечественной и зарубежной литературы позволил
сделать следующие выводы. Ни в одной из существующих работ по
исследованию сущности риска концепция риска не представлена с научной
точки зрения, в которой с позиции теории вероятности нашло бы отражение
влияние рисковых событий на процесс принятия инвестиционных решений при
реализации девелоперских проектов.
Помимо этого, в большинстве работ по финансовым рискам в проектах:
– не исследована связь риска и строительного процесса в период
реализации девелоперского проекта;
– недостаточно использован экономико-математический аппарат;
– в методиках по снижению степени воздействия риска не отражена роль
качественного и количественно анализа риска в качестве инструмента принятия
управленческого решения.
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]