Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Управление проектами в девелоперской деятельности. Учебное пособие для СПО

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

08.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 56 / 136 7 8 9 10 11 12 13 > Следующая >>>

41. Классический вариант реализации приоритета разделения труда по

вертикальным процессам:

а) дивизиональная организационная структура; б) матричная организационная структура; в) проектная организационная структура; г) функциональная организационная структура.

42. Сведения об экономическом окружении проекта включает в себя: а) сведения о системе налогообложения; б) сведения о проекте и его участниках; в) сведения об эффекте от реализации проекта; г) сведения о прогнозной оценке общего индекса инфляции; д) a), г); е) б), г); ж) б), в); з) a), в).

43. Создание обоснованных фондов возмещения убытков за счет части

собственных средств:

а) страхование рисков; б) лимитирование рисков; в) резервирование рисков; г) хеджирование рисков.

44. Эффективность, которая оценивается с целью определения

потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования:

а) эффективность проекта в целом; б) эффективность участия в проекте; в) эффективность инвестирования в проект; г) коммерческая эффективность проекта.

45. Оценка жизнеспособности и финансовой реализуемости проекта

производится в рамках:

а) стратегической ориентации проекта; б) структуризации проекта; в) плана проектно-изыскательских работ; г) обоснования инвестиций.

46. К управляемым параметрам проекта относятся: a) издержки по проекту;

б) внешнее окружение проекта; в) финансовые ресурсы; г) взаимосвязи работ;

д) a), в), г): е) б), в), г); ж) a), б), в), г); з) a), б), г).

47. Тип логической взаимосвязи, при которой последующая операция

заканчивается не раньше начала предшествующей, называется:

а) старт-старт; б) финиш-финиш; в) финиш-старт; г) старт-финиш.

48. Состояния, через которые проходит проект, называются: а) фазами; б) этапами; в) периодами; г) операциями.

49. На начальной фазе проекта определяются:

а) средства реализации;

б) стоимость реализации проекта;

в) результат реализации проекта;

г) эффективность проекта.

50. Определению целей проекта предшествует разработка:

а) концепции проекта;

б) стратегии проекта;

в) содержания проекта;

г) планирования проекта.

2. ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ

ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Основные тенденции развития девелоперской деятельности в России и за рубежом

Особенностью российского пути развития девелоперской деятельности, в

отличие от классической зарубежной схемы, является проект создания того или иного типа жилой недвижимости. В основе западной схемы лежат результаты проведенного анализа рынка недвижимости и его запросов. А уже далее разрабатывается концепция проекта, под который подбирается земельный участок. В основе российской схемы, в большинстве случаев, лежит проблема доступа к земельному участку, под который разрабатывается концепция и бизнес-план проекта. Таким образом, одной из наиболее важных составляющих российской девелоперской деятельности является получение прав на земельный участок при их остром дефиците.

В организационном плане девелоперская деятельность представлена в России в основном в форме многопрофильного промышленно-строительного холдинга или корпорации. Типичный многопрофильный промышленностроительный холдинг является, как правило, комбинацией следующих составляющих его бизнесов:

– управление проектами (головная управляющая компания или компания, обладающая функцией управления проектами);

– инвестиционный бизнес;

– строительный бизнес (строительная организация-генподрядчик, осуществляющая строительные и монтажные работы, а также капитальный ремонт зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе компании, выполняющие отдельные виды СМР);

– проектный бизнес (проектный институт или проектно-изыскательская организация по обслуживанию строительства и капремонта);

– бизнес по производству/продаже стройматериалов;

– риэлтерский бизнес;

– управление недвижимостью (управление объектом после сдачи в эксплуатацию: обслуживание и эксплуатация инженерных систем, организация работы объектов внутренней инфраструктуры, ремонты дорог, обслуживание земель общего пользования и др.);

– консалтинговый бизнес (проведение маркетинговых исследований и создание концепции объекта недвижимости, реклама) и др.

Существуют различные схемы осуществления девелоперской деятельности, выделяемые специалистами, с точки зрения принятия на себя финансовых рисков.

Девелопер

Степень принятия на себя

инвестиционных рисков

Функции

инвестора/девелопера

Fee development (fee – англ. гонорар) – «девелопер без инвестиционной функции»

Девелопер не несет инвестиционные риски, так как не инвестирует в проект и работает только за гонорар

Девелопер и инвестор не выступают в едином лице. Инвестор привлекает девелопера

Speculative development (speculative – англ.

спекулятивный) – «девелопер с инвестиционной функцией»

Девелопер формирует финансовую схему реализации проекта, инвестируя значительный объем собственных средств. Несет высокие инвестиционные риски

Девелопер выступает как инвестор, заказчик и застройщик в одном лице

Смешанный тип девелопмента

Девелопер снижает инвестиционные риски за счет привлечения других инвесторов, при этом инвестирует в проект порядка 10%

Девелопер выступает как инвестор, заказчик и застройщик в одном лице

Поэтому в дальнейшем будем опираться на наиболее распространенную в России схему – девелопмент с инвестиционной функцией, где объединены в одном лице основной инвестор, заказчик и застройщик.

Таблица 2.1

Схемы осуществления девелоперской деятельности, с точки зрения

принятия на себя финансовых рисков

Сравнение западной и отечественной моделей девелопмента по основным параметрам позволяет выделить их общие черты и различия, а также обозначить направление развития российского рынка девелопмента недвижимости. Для сравнения в российской модели выделено два подхода. Первый реализуется в бизнесе компаний-девелоперов, второго подхода придерживаются строительные компании.

Общие черты, которые характерны для западной модели и наиболее передовых российских компаний, следующие:

– осуществление общего управления работой подрядных организаций;

– привлечение команды консультантов из разных областей на всех стадиях и этапах жизненного цикла реализации проекта;

– выход из бизнеса на той или иной стадии (этапе) и начало новых проектов;

– осуществление стратегического контроля через участие в капитале;

– распределение рисков между участниками проекта;

– ограниченный выбор способов финансирования проектов – в основном различные варианты займов, реже через ПИФы;

– дефицит специализированных организаций и сервисов, помогающих девелоперу в реализации проекта, например, страхование рисков участников проекта и др.;

– отсутствие рынка купли-продажи готовых объектов как следствие состояния рынка коммерческой недвижимости, который является пока крайне рискованным для вложений западных инвесторов.

Основные

параметры

Западная модель

Российская модель

Компании-

девелоперы

Строительные

компании

Фокус внимания при реализации проекта

Общее управление проектом как системой с ориентацией на рыночные запросы

Управление пулом подрядных организаций. Привлечение международных консультантов

Управление строительством, где большая часть функционала выполняется собственными силами

Участники проекта

Команда независимых привлеченных внешних специалистов: консультантов, строителей, брокеров, риэлторов и др.

Команда проекта состоит из консультантов, строителей брокеров, риэлторов и др.

Ограниченное количество участников

Финансирование проекта

Организация схем финансирования. Отлаженный механизм привлечения инвестиций, разнообразные источники финансирования, выбор которых зависит от стратегии развития девелопера

Заемное финансирование, поиск, стратегического инвестора

Заемное финансирование – коммерческие банки

Купля-продажа объектов недвижимости

Долгое время функционирует развитый, с понятным спросом и четкими предпочтениями покупателей рынок купли-продажи объектов

Слаборазвитый рынок купли-продажи, готовность реализовывать проект на его различных стадиях

Нет рынка куплипродажи

Варианты стратегий девелопмента

Девелопер в любом случае выходит из проекта через продажу объекта институциональному инвестору

Быстрый или постепенный выход из проекта

Удержание бизнеса

Контроль за проектом

Стратегический. Система участия в капитале, в том числе через владение пакетом акций, управление советом директоров

Оперативный административный и финансовый контроль участников проекта

Распределение рисков

Распределение рисков между участниками

Несет большую часть рисков

Основа выбора для девелоперского проекта

На основании исследования рынка недвижимости разрабатывается концепция ДП, под которую подбирается земельный участок

Под имеющийся земельный участок разрабатывается концепция ДП

Таблица 2.2

Сравнение западной и отечественной моделей девелоперской

деятельности по основным параметрам

Существенной проблемой для рынка является вопрос налоговой нагрузки.

Кроме того, большое значение имеют вопросы трансфертного ценообразования, тонкой капитализации и бенефициарной собственности. Они становятся более актуальными в связи с появлением нового налогового законодательства и первой правоприменительной практики, а также с учетом развития международного законодательства в рамках мер, направленных на предотвращение размывания налоговой базы. Эти направления законодательства являются наиболее сложными, поэтому можно ожидать, что применение их на практике будет связано с высокими рисками и неопределенностью для налогоплательщиков.

2.2. Экономическая сущность и организация системы управления девелоперским проектом

Экономическая сущность девелоперской деятельности состоит в повышении эффективности инвестиций на основе мероприятий структурнофункционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического, кадрового характера, что в результате приводит к повышению стоимости объекта недвижимости или возможности его производительного использования вследствие произведенных физических изменений. Особенности девелопмента связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, применяемой строительной технологией, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

Процесс девелоперской деятельности – реализация идеи девелопера, когда построенные площади объектов недвижимости. Такие факторы, как земля, рабочая сила, капитал, управление (менеджмент) и предпринимательство, необходимы девелоперу, чтобы преобразовать свою идею в действительность. Причем стоимость объектов девелопмента возрастает при использовании всех факторов в комплексе с грамотным обслуживанием объекта. Когда такие три фактора, как место, время и обслуживание, сочетаются, то потребители девелоперских услуг получают выгоды от построенного объекта. Конечный продукт девелоперского процесса – новый или преобразованный девелоперский проект – является результатом скоординированных усилий многих профессионалов в этой сфере. Девелоперская деятельность не осуществляется без финансовой поддержки и часто требует крупных финансовых вливаний. Только тогда строительство или реконструкция зданий может быть начата, привлекая к себе огромное число участников: архитекторов, дизайнеров, строителей, инженеров и т.п. До, после и во время реализации девелоперского процесса девелопер сотрудничает с органами власти по одобрению проекта, согласовывая с ними свои шаги по изменениям в проекте, а также по выполнению строительных норм и правил, инфраструктуре и т.д. Все большие группы сообщества становятся ключевыми фигурами (игроками) в процессе девелопмента, так как они формируют спрос

на те или иные строящиеся площади, и время в этом уравнении выступает важнейшим фактором. И наконец, продажа или сдача в аренду площадей пользователям в соответствующем (необходимом им) месте по заранее намеченной (или более высокой) цене является действием, которое доказывает, что данный девелоперский проект разработан и организован правильно и пользуется спросом. Естественно, все это требует экспертизы от участников рынка, архитекторов, риэлторов, юристов и др.

Сегодня девелоперская деятельность требует планирования и прогнозирования в развитии рынка недвижимости, маркетинге, росте экономики страны и численности ее населения, в повышении доходов населения, в новейших элементах в области проектирования и строительства зданий, инфраструктуре, финансировании проекта, изучении рисков по проекту, контроле за ними и управлении фактором времени.

Девелоперы следят за последовательностью шагов с момента, когда они задумали проект, до момента введения его в эксплуатацию и продолжения управления активом. Несмотря на то, что различные наблюдатели за девелоперским процессом могут немного по-иному рассмотреть последовательность шагов, их суть от этого не изменяется. Как минимум, для процесса девелопмента требуются следующие элементы: зарождения идеи; проверка ее выполнимости; обсуждение условий контрактов и договоров; выполнение формальных обязательств; создание проекта, его завершение; управление созданным активом. Почти на всех стадиях девелоперского проекта девелопер должен иметь стратегию выхода из проекта (некие дополнительные возможности, которые вносит в девелоперский процесс модель опционного ценообразования) – либо продать проект до его завершения, либо после. Данные суждения раскрывают сущность восьмиуровневой модели девелопмента, представленной на рис. 2.1. Последующие моменты детализируют действия, составляющие эту модель.

Однако прежде чем рассматривать каждый из этапов модели, акцентируем внимание на отдельных пунктах девелоперского процесса.

Во-первых, процесс девелопмента является линейным, каждый из этапов осуществляется последовательно друг за другом. Во-вторых, девелопмент – это искусство, творческий, зачастую чрезвычайно сложный, частично логичный и интуитивный процесс. Изучение отдельных компонентов девелопмента недвижимости может оказать помощь игрокам рынка недвижимости максимально использовать их возможности для достижения успеха. В-третьих, на каждом этапе девелоперы рассматривают оставшиеся стадии. Другими словами, девелоперы должны уметь принимать текущие решения не только для следующего шага, но и для всего цикла жизни проекта. Таким образом, процесс девелопмента требует взаимодействия различных составляющих (строительство, финансы, управление, маркетинг и взаимодействия с органами власти), каждая из которых оказывает влияние друг на друга на всех уровнях (этапах) рассматриваемой модели девелопмента в течение длительного времени.

Уровень 1: Зарождение идеи

Уровень 2: Обработка идеи

Уровень 3: Выполнимость

Уровень 4: Обсуждение условий

контракта

Уровень 5: Формальное обязательство

Уровень 6: Процесс строительства

Уровень 7: Завершение строительства

и ввод объекта в эксплуатацию

Уровень 8: Собственность, актив и

управление портфелем

Выполнимо

Невыполнимо

Нет

договоренностей

Девелопер с высокой квалификацией и хорошими знаниями рынка ищет ниши,

которые требуется заполнить, то есть то, что имеет определенный спрос; видит возможности, имеет много идей.

Выполнимо

Девелопер находит специфические стороны своей идеи; ищет ее физическую выполнимость; ведет переговоры с предлагаемыми владельцами, арендаторами, кредиторами, партнерами, участниками; обговаривает архитектурный стиль, решает вопросы, связанные с землей.

Девелопер организует формальное исследование рынка, чтобы оценить

уровень спроса и предложения, проводит обоснование ТЭО своего проекта; организует процесс согласование предполагаемого проекта с органами власти.

Девелопер выбирает ту идею, которая основана на исследовании рынка о том,

чего хочет потребитель и за что потребитель готов платить. Ведутся переговоры по обсуждению контрактов. Девелопер ищет инвесторов и кредиторов, выбирает подрядчика, получает разрешение от органов власти.

Есть договоренности

Подписание зависящих друг от друга контрактов и договоров, решение вопросов, связанных с земельным участком.

Девелопер подключается к ведению учета затрат в процессе строительства, чтобы не выбиться из заранее определенного бюджета. Девелопер рассматривает изменения по проекту, исходящие от других участников рынка и подключает к работе необходимые кадры.

Ссуды по строительству заплачены, фаза строительства завершена, объект готов к вводу в эксплуатацию; арендаторы и собственники готовы вступить в свои права.

По мере необходимости собственник (девелопер или новый владелец) наблюдает за управлением готовым объектом недвижимости, включая субаренду, реконфигурацией, модернизацией необходимыми для увеличения экономической жизни актива; корпоративное управление основными средствами и манипуляции с портфелем инвестора включены в пакет услуг, которые предоставляет управляющая компания.

Рис. 2.1. Восьмиуровневая модель девелоперской деятельности

Огромная ошибка – недооценить важность управления активом и управление собственностью после того, как проект выполнен.

Институциональные инвесторы и собственники ликвидных объектов недвижимости осознают периодическую потребность в модернизации, реконструкции, проведении текущих ремонтов их зданий с целью продлить срок экономической жизни актива, тем самым увеличивая возможности в получении доходов. Осторожное и тщательно продуманное планирование на этапах 1–7 должно дать девелоперам возможность найти пути минимизации затрат по проекту, а также рассмотреть неудачи, постигшие проекты в ретроспективных периодах. Учитывая, что девелоперская деятельность в значительной степени определяет будущие операционные издержки и ожидаемая величина таких затрат является основной в стоимости девелоперского проекта, сегодняшние девелоперы уделяют особое внимание более рентабельному строительству.

В-четвертых, необходимо помнить, что девелопмент – это динамический и сложный процесс. Он требует внимания ко всей окружающей среде.

И наконец, девелопмент недвижимости является глобальным. Финансирование большинства крупных проектов осуществляется за счет прихода иностранных строительных и девелоперских фирм.

Существует несколько видов девелоперов. Одни ведут проекты только по жилой недвижимости, другие связаны с коммерческой или производственной недвижимостью. Одни девелоперы занимают нишу только в пределах городской черты, другие – выходят на национальный или международный уровень. Есть девелоперы, которые для реализации каждой из функций девелоперского проекта нанимают различные организации. Как и в большинстве профессий, девелоперы делятся на тех, для которых репутация выше предполагаемой прибыли, и тех, кто не в состоянии уважать закон. Для того чтобы начать реализацию своего проекта, девелоперы должны получить разрешение местных органов власти, для чего иногда требуется перепроектировать проект, следовательно, возникает еще одна черта девелопера – гибкость. Следующий момент заключается в том, что девелоперы должны уметь найти потенциальных арендаторов или покупателей.

Описание профессии девелопера включает в себя совмещение нескольких ролей – таких как создатель, посредник, управляющий риском, инвестор. В целом понятие «девелопер» намного сложнее понятия «предприниматель», который просто покупает по цене ниже, чтобы потом продать подороже. Совмещение различных ролей – часть искусства и квалификации девелопера. Девелоперы наделены таким качеством, как целеустремленность, что для них более важно, чем получение скорейшей прибыли от реализации проекта. Важной задачей девелопера является убедить кредитора предоставить денежные средства на той или иной стадии девелоперского проекта, так как кредиторы помнят о переизбытке строительных площадей в том или ином сегменте на рынке недвижимости.

Поэтому девелопер должен уметь изучить и правильно спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости.

Результаты исследований рынка смогут дать ответ на вопрос, какой доход сможет получить девелопер от реализации проекта, какова занимаемая ниша, а также о масштабах конкуренции на данном сегменте рынка. Анализ рынка должен включить в себя также анализ действующего законодательства в этой сфере деятельности. Помимо этого анализ и исследование рынка недвижимости могут сыграть хорошую службу при финансировании проекта, после чего могут быть проданы в качестве справочных данных другим организациям.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта – одна из заключительных функций процесса девелопмента: проект выполним, если его предполагаемые финансовые результаты превышают затраты. Стоимость девелоперского проекта – сумма дисконтированных денежных потоков за период реализации проекта. Будущее не является прямолинейной зависимостью от прошлого, хотя аналитик тщательно исследует ретроспективную информацию и текущее состояние рынка. Будущее – это то, что имеет наибольшее значение для девелоперов: они стараются создать такие проекты, которые удовлетворят потребности пользователей на протяжении всего срока полезного использования проекта. Никто не может предвидеть, что ожидает его в будущем, но все же девелопер должен быть, по крайней мере, на несколько шагов впереди.

Ранее упоминавшаяся восьмиуровневая модель девелопмента является основным моментом в принятии решений по девелоперским проектам.

Наряду с пониманием ретроспективной и текущей ситуаций, прогнозированием будущих тенденций в демографических показателях, рассмотрением земельных правоотношений, этот процесс составляет в совокупности вопросы, на которые необходимо получить ответы: действительно ли возможно реализовать девелоперский проект, как его лучше создать, и на каких конечных потребителей он будет ориентирован, как управлять работой? Изменения, которые могут произойти в проекте, требуют корректировок и дополнений к основной восьмиуровневой модели.

Профессиональные девелоперы всегда полагались на обширную достоверную информацию, что в некоторых ситуациях позволяет сократить возможные потери (сегодня огромное количество баз данных доступных в Интернете – как платных, так и бесплатных).

Круг специалистов, привлекаемых на различных этапах проекта девелопмента, весьма широк (рис. 2.2).

Поскольку в исследовании предлагается рассмотреть все стадии девелоперского процесса по порядку более детально, начнем с традиционного цикла финансирования проекта от приобретения земельного участка под строительство объекта, непосредственно строительства до сдачи его в эксплуатацию и последующего управления активом. Такая последовательность сохранилась до настоящего времени, однако длительность стадий возросла, так как количество имеющихся в наличии свободных земельных участков сокращается, переговоры с участниками девелоперского процесса становятся все более затяжными.

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 56 / 136 7 8 9 10 11 12 13 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]