Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебное пособие-4
.pdf
печати этой организации. Доверенность от имени юридического лица, основанного на
государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и
других имущественных ценностей должна быть подписана также главным (старшим)
бухгалтером этой организации.
Кроме того, указанный вид доверенностей может быть удостоверен нотариально.
Форме оформления результатов голосования уделено большое внимание.
В соответствии со ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться
посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам,
поставленным на голосование.
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только
посредством оформленных
поставленным на голосование.
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме
решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса
по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один
из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования
указанные решения признаются
вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам,
поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование,
несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет
за собой признание указанного решения недействительным в целом.
4. Управление многоквартирным домом
Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать
в письменной форме решений собственников по вопросам,
недействительными, и голоса по содержащимся в них
благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего
имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным
имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в
таком доме. Таким образом, в ЖК сформулированы цели, для достижения которых вводится
режим управления.
Выбор способа управления является обязанностью собственников помещений в
многоквартирном доме. ЖК РФ позволяет им выбрать один из трех способов управления
многоквартирным домом:
81
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном
доме (ст. 164). При этом способе управления договоры оказания услуг с лицами,
осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком
доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников, а при
заключении указанных договоров, все или большинство собственников помещений в таком
доме выступают в качестве одной стороны по договору. Также на собственников жилых
помещений при наличии данного способа управления возложена обязанность заключать
договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения,
газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления
(теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)
каждым от своего имени лично;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом
или иным специализированным потребительским кооперативом. Органами управления
товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества,
правление товарищества. Порядок же управления в жилищном кооперативе предусмотрен ст.
116 ЖК РФ. Согласно ей высшим органом управления жилищного кооператива является
общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке,
установленном уставом кооператива;
3) управление управляющей организацией (ст. 162 ЖК РФ). Между управляющей
организацией и каждым собственником помещения в таком доме заключается договор
управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме.
Один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей
организацией.
Цель, с которой вводится указанное управление, независимо от того, какой способ
изберут собственники, остается прежней.
Для проведения выбора способа управления многоквартирным домом необходимо
проведение общего собрания собственников помещений.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в
многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме,
пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Даже после сделанного выбора указанные лица вправе изменить его в любое время на
основании решения общего собрания. Принятое на общем собрании решение о выборе
способа управления является обязательным для всех собственников помещений в
многоквартирном доме.
82
Непосредственное управление.
Собственники жилых помещений в соответствии со ст.164 ЖК РФ имеют право на
данный способ управления многоквартирным домом. При этом договоры оказания услуг с
лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений
в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
Необходимо учесть при заключении указанных договоров, что все или большинство
собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны по договору.
Полномочия по представлению интересов собственников жилых помещений в
многоквартирном доме может быть возложена на одного из собственников помещений в
таком доме или иное лицо, полномочия которого удостоверяются доверенностью, выданной
в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Основанием для представления подобных полномочий является решение общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме.
Управление управляющей компанией (на основании ст. 155 ЖК РФ).
Для заключения договора управления многоквартирным домом предусмотрена
простая письменная форма. Он заключается путем составления одного документа,
подписанного сторонами.
Его условия должны быть определены в решении данного общего собрания (в
соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ).
Предметом договора управления многоквартирным домом является следующее:
9 оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту
общего имущества в доме,
9 предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и
пользующимся помещениями в этом доме лицам,
9 осуществление иной направленной на достижение целей управления
многоквартирным домом деятельности.
Сторонами договора выступают:
1) управляющая организация;
2) собственники помещений в многоквартирном доме, или органы управления
товарищества собственников жилья, или органы управления жилищного кооператива, или
органы управления иного специализированного потребительского кооператива.
Обязательными условиями договора управления многоквартирным домом
являются следующие:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет
осуществляться управление, и адрес такого дома;
83
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных
услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения
такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее
обязательств по договору управления.
Договор управления многоквартирным домом является стандартным, его условия
едины для всех собственников.
Указанный договор заключается на срок не менее, чем на один год и не более, чем на
пять лет.
ЖК РФ предусмотрены условия пролонгации договора управления
домом. При отсутствии заявления одной из сторон о его прекращении договор продлевается
на тот же срок и на тех же условиях.
Срок начала исполнения обязательств управляющей организации (если иной срок не
установлен по соглашению сторон при его заключении) не позднее чем через тридцать дней
со дня его подписания.
Основания изменения
предусмотрены ст. 450 ГК РФ. Указанные действия возможны по соглашению сторон, если
иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из
сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично,
когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается
соответственно расторгнутым или измененным.
и расторжения договора управления многоквартирным домом
многоквартирным
Общее положение, которое может быть изменено договором управления
многоквартирным домом, предписывает управляющей организации ежегодно предоставлять
собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора
управления за предыдущий год. Срок отчета – первый квартал текущего года.
Согласно ст. 163 ЖК РФ, если многоквартирный дом находится в государственной
или муниципальной собственности, порядок его управления устанавливается соответственно
Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного
самоуправления. Управление указанным многоквартирным домом осуществляется путем
84
заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой
по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с
законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.
В заключение нужно обратить внимание на такую обязанность органов местного
самоуправления, как создание необходимых условия для управления многоквартирными
домами (согласно ст. 165 ЖК РФ). Для осуществления указанной цели они:
1) должны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций
независимо от организационно-правовых форм;
2) имеют право предоставлять управляющим организациям, товариществам
собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным
потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт
многоквартирных домов;
3) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление
многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять
такую деятельность.
На органы местного самоуправления и управляющие организации возложены
следующие обязанности:
1) на основании ст. 165 ЖК РФ предоставлять гражданам по их запросам
официальную информацию, касающуюся расценок и тарифов на услуги и работы по
содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах
оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве
оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на коммунальные
услуги и размерах оплаты этих услуг;
2) в соответствии со ст. 161 ЖК РФ проводить открытый конкурс по отбору
управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса
собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим
домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было
реализовано. При этом указанная структура в течение десяти дней со дня проведения
открытого конкурса, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о
результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления
этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. В
срок, не превышающий год после заключения указанного договора управления
многоквартирным домом, орган местного самоуправления созывает собрание собственников
помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.
85
При этом ст. 18 Федерального закона «О введение в действие ЖК РФ» установила
момент начала истечения срока, после наступления которого орган местного самоуправления
должен проводить открытый конкурс по выбору управляющей компании. Орган местного
самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если
собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в
действие ЖК РФ (то есть с 1 марта 2005г.) не выбран способ управления многоквартирным
домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления
многоквартирным домом не было реализовано.
86
ГЛАВА 7. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
1. Договоры коммерческого и социального найма
Отношения сторон по договорам найма регулируются гражданским и жилищным
законодательством.
Статья 671 ГК РФ предусматривает, что по договору найма жилого помещения одна
сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) —
обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во
владение и пользование для проживания в нем.
Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: договор
социального и коммерческого найма. Целью договора найма жилого помещения
(независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя
(физического лица) в жилье.
Но гражданское законодательство рассматривает только общие вопросы, связанные с
договором социального найма. Правила его заключения и исполнения регулируются
нормами жилищного законодательства Российской Федерации.
Таким образом, правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом
регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом — жилищным
законодательством.
Жилищное законодательство выделяет различные виды жилого фонда в зависимости
от формы собственности (частный, государственный, муниципальный). В государственном и
муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения
предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Если же
жилое помещение входит в частный жилищный фонд, а собственником сдаваемого в наем
помещения является физическое или юридическое лицо, между сторонами заключается
договор коммерческого найма жилого помещения. То есть собственник жилого помещения
согласно ст. 30 ЖК РФ, осуществляя права владения, пользования и распоряжения
принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его
назначением и пределами его использования, вправе предоставить во владение и (или) в
пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на
основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном
основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином
законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством,
ЖК РФ.
87
Нужно обратить внимание на отличия договора коммерческого найма жилого
помещения от договора социального найма жилья. Они состоят в следующем:
Порядок заключения.
Перед заключением договора коммерческого найма наниматель не становится на учет
как нуждающийся в предоставлении жилья, при этом не соблюдается очередность в
предоставлении жилых помещений и не выполняются иные обязательные для договора
социального найма условия. То есть не выполняется та процедура, которая является
обязательной по ЖК РФ при заключении договора социального найма.
Стороны договора.
Согласно ст. 60 ЖК РФ сторонами по договору социального найма выступают
собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального
жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или
уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо
(наймодатель) и гражданине (наниматели), перечень которых установлен жилищным
законодательством (в частности, малоимущие граждане, признанные нуждающимися в
жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма). При заключении
договора коммерческого найма его стороны (собственник жилого помещения – это
наймодатель, физическое лицо, снимающее жилое помещение во временное владение или
пользование является нанимателем) по взаимному соглашению регулируют существенные
условия договора.
Срок действия договора.
Договор социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ заключается без установления
срока его действия. В соответствии же со ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма
жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не
определен, договор считается заключенным на пять лет.
Предмет договора.
Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть
изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой
дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания
определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). В
соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения
должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть
неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также
общее имущество в многоквартирном доме.
88
Оплата.
Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для
нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору
найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда,
включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за
услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту
общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в
многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Плата же за наем жилого помещения по договору коммерческого найма
устанавливается по
допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 682 ГК РФ).
Основания расторжения и прекращения.
Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть
расторгнут в любое время по соглашению сторон. Кроме того, расторжение допускается по
инициативе каждой из сторон:
1. Наниматель
письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе
расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в
другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается
расторгнутым со дня выезда.
2. Наймодатель также вправе расторгнуть договор социального найма жилого
помещения, но уже в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги
в течение более шести месяцев;
соглашению сторон, одностороннее изменение размера платы не
жилого помещения по договору социального найма с согласия в
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими
гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает
невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
Кроме того, договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с
утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
89
Договор коммерческого найма расторгается в соответствии со ст. 687 ГК РФ,
согласно которой:
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно
проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным
предупреждением наймодателя за три месяца;
2. По инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть
расторгнут в судебном порядке в случаях:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если
договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до 1 года) в
случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока
платежа;
2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами,
за действия которых
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более 1 года для
устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма
жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит
допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по
повторному обращению наймодателя
жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора
может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. В судебном порядке по инициативе любой стороны:
а) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в
случае его аварийного состояния;
б) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством;
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он
отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают
права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости
он отвечает.
принимает решение о расторжении договора найма
устранения нарушения.
5. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после
предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или
нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть
договор найма жилого помещения.
Права третьих лиц.
В соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя (к ним отнесены
проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя)
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]