Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебное пособие-4
.pdf
законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в
многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном
доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
3. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
в построенном и зарегистрированном многоквартирном доме, а также в строящемся
многоквартирном доме
Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания. Согласно п. 2
ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей
записи в единый государственный реестр юридических лиц.
Как и создание любого другого юридического лица, создание товарищества
собственников жилья подлежит государственной регистрации, его правоспособность
возникает в момент создания (со дня внесения соответствующей записи в единый
государственный реестр юридических лиц). Товарищество собственников жилья должно
иметь печать с соответствующим наименованием, пользуется расчетным и другими счетами
в банке, вправе иметь иные предусмотренные законодательством реквизиты.
Создание товарищества собственников жилья в построенном и
зарегистрированном многоквартирном доме.
Органом управления многоквартирного жилого дома является общее собрание
собственников помещений (
помещений в многоквартирном доме относится ряд вопросов (например, принятие решений
о реконструкции многоквартирного дома о пределах использования земельного участка, на
котором расположен многоквартирный дом и т.д.), отнесенных Кодексом к компетенции
общего собрания. В частности, одним из таких вопросов является выбор способа управления
многоквартирным домом.
Согласно ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны
выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном
ст. 44 ЖК РФ). К компетенции общего собрания собственников
доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом
или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
181
То есть вопрос о создании товарищества и передаче ему функций управления домом
решается на общем собрании собственников помещений.
Собственники жилых помещений в многоквартирном доме в соответствии со ст. 45
ЖК РФ обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме. Но кроме них допускается проведение внеочередных собраний. Они
могут быть созваны по инициативе любого из собственников. Решение о создании
товарищества может быть принято как на очередном собрании, так и на внеочередном.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого
собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном
доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п.5.ст.46
ЖК РФ).
Таким образом, для создания товарищества собственников жилья как юридического
лица необходимо, чтобы:
1) в соответствии с п. 3 ст. 135 ЖК РФ было согласие на это собственников
помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающих более чем
пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в
таком доме;
2) это согласие было выражено путем голосования указанных лиц на общем собрании
собственников помещений в доме с соблюдением требований к порядку проведения,
голосования и принятия решения. Ограничением, установленным в настоящем кодексе,
является требование о создании в одном многоквартирном доме только одного товарищества
собственников жилья;
3) при принятии решения о создании товарищества был принят и устав, он
принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников
помещений в многоквартирном доме.
Возможны другие варианты создания товарищества собственников жилья:
1) в соответствии со ст. 136 ЖК при объединении нескольких многоквартирных
домов. При этом помещения в них должны принадлежать различным (не менее чем двум)
собственникам помещений в многоквартирном доме;
2) при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или
сооружений. Они должны представлять собой жилые дома, предназначенные для
проживания одной семьи, либо дачные дома с приусадебными участками или без них,
гаражами и другими объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими
элементами инфраструктуры.
182
В обоих случаях земельные участки, на которых расположены указанные объекты
недвижимости, должны быть либо общими или находиться на соседних (граничащих)
земельных участках.
Допускается создание объединений коммерческих и (или) некоммерческих
организаций в форме ассоциаций и союзов. Статья 142 ЖК РФ предусматривает вариант
объединения нескольких товариществ в ассоциации, союзы этих организаций в форме
объединения. Объединение также является некоммерческой организацией.
Члены объединения (товарищества) сохраняют свою самостоятельность и права
юридического лица. На порядок управления распространяются нормы гл. 13 ЖК РФ.
Создание товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном
доме.
Товарищество собственников жилья может быть создано не только в существующих
объектах недвижимости – многоквартирных жилых домах, но и в строящемся
многоквартирном доме.
Ранее в ст. 48 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» было
предусмотрено, что товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть
образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом,
включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группой
лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности
создаваемое имущество.
Согласно же ст. 139 ЖК РФ в создании товарищества имеют право принимать участие
только будущие собственники жилых помещений в указанных домах. При этом
соответствующие права должны подтверждаться необходимыми документами.
Для принятия решения о создании товарищества собственников жилья (в том числе и
в строящемся доме) необходимо общее собрание будущих собственников помещений в
многоквартирном доме. Порядок его проведения предусмотрен ст. 45 - 48 ЖК РФ.
Товарищество, созданное в строящемся многоквартирном жилом доме будущими
на вновь
собственниками помещений, подлежит регистрации в качестве юридического лица.
Кроме того, ст. 122 ЖК РФ предусматривает вариант реорганизации жилищного
кооператива по решению общего собрания его членов (конференции). Он также может быть
преобразован в товарищество собственников жилья. Данным положением устанавливается
еще одна возможность создания товарищества – путем реорганизации жилищного
кооператива.
Государственная регистрация товарищества собственников жилья.
183
В соответствии со ст. 26 Федерального закона «О товариществах собственников
жилья», который, как указывалось ранее, является утратившим силу с 1 марта 2005 г.,
товарищество считалось организованным с момента его государственной регистрации в
соответствии с порядком, определяемым законом о регистрации юридических лиц для
некоммерческих организаций.
Но в перечне документов, представлявшихся для регистрации товарищества,
содержатся, кроме заявления, подписанного председателем общего собрания
домовладельцев, содержались также выписки из протокола общего собрания, устава
товарищества, также документы на имущество (копии правоустанавливающих документов
всех домовладельцев — собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные
уполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; паспорт
домовладения). То есть фактически регистрировалось не только юридическое лицо
(товарищество),
В соответствии с п.3 ст. 136 ЖК РФ государственная регистрация товарищества
собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной
регистрации юридических лиц.
Но в связи с тем, что товарищество собственников жилья представляет собой
некоммерческую организацию, порядок ее регистрации определен также в Федеральном
законе от 12 января 1996 г. №
некоммерческих организациях»).
Согласно ст. 13.1. ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческая
организация подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О
государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», но с
учетом порядка государственной регистрации некоммерческих организаций, установленного
ФЗ «О некоммерческих организациях».
Решение о государственной регистрации (об отказе в государственной регистрации)
некоммерческой организации принимается федеральным органом исполнительной власти,
но и комплекс имущества.
7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее - ФЗ «О
уполномоченным в сфере регистрации некоммерческих организаций, или его
территориальным органом. Таковым органом в соответствии с Указом Президента РФ от 13
октября 2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» (подп.4 п.6 ст.2)
является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).
Документы, необходимые для государственной регистрации некоммерческой
организации, представляются в уполномоченный орган или его территориальный орган не
позднее чем через три месяца со дня принятия решения о создании такой организации (п.4.
ст.13.1. ФЗ «О некоммерческих организациях»).
184
В соответствии со ст. 13.1 ФЗ «О некоммерческих организациях» для
государственной регистрации товарищества собственников жилья при его создании в
уполномоченный орган или его территориальный орган представляются следующие
документы:
1) заявление, подписанное уполномоченным лицом (далее - заявитель), с указанием
его фамилии, имени, отчества, места жительства и контактных телефонов;
2) учредительные документы некоммерческой организации в трех экземплярах;
3) решение о создании и об утверждении учредительных документов с указанием
состава избранных (назначенных) органов в двух экземплярах;
4) сведения об учредителях в двух экземплярах;
5) документ об уплате государственной пошлины;
6) сведения об адресе (о месте нахождения) постоянно действующего органа
некоммерческой организации, по которому осуществляется связь с некоммерческой
организацией;
7) при использовании в наименовании личного имени гражданина, символики,
защищенной законодательством Российской Федерации об охране интеллектуальной
собственности или авторских прав, а также полного наименования иного юридического лица
как части собственного наименования – документы, подтверждающие правомочия на их
использование.
Отказ в государственной регистрации некоммерческой организации (ст. 23.1 ФЗ
«О некоммерческих организациях»)
В государственной регистрации
по следующим основаниям:
1) если учредительные документы противоречат Конституции Российской Федерации
и законодательству Российской Федерации;
2) если ранее зарегистрирована некоммерческая организация с таким же
наименованием;
3) если наименование оскорбляет нравственность, национальные и религиозные
чувства граждан;
4) если необходимые для государственной регистрации документы, предусмотренные
некоммерческой организации может быть отказано
ФЗ «О некоммерческих организациях», представлены
ненадлежащем порядке, либо представлены в ненадлежащий орган;
5) если выступившее в качестве учредителя некоммерческой организации лицо не
может быть учредителем (п. 1.2 ст. 15 ФЗ «О некоммерческих организациях»).
185
не полностью либо оформлены в
В случае отказа в государственной регистрации товариществу собственников жилья
заявителю сообщается об этом в письменной форме не позднее чем через месяц со дня
получения представленных документов с указанием конкретных положений Конституции
Российской Федерации и законодательства Российской Федерации, нарушение которых
повлекло за собой отказ в государственной регистрации некоммерческой организации, за
исключением случая, предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи.
Отказ в государственной регистрации некоммерческой организации может быть
обжалован в вышестоящий орган или в суд и не является препятствием для повторной
подачи документов для государственной регистрации при условии устранения оснований,
вызвавших отказ.
Уполномоченный орган или его территориальный орган при отсутствии
вышеперечисленных оснований для отказа в государственной регистрации не позднее,
чем через четырнадцать рабочих дней со дня получения необходимых документов
принимает решение о государственной регистрации некоммерческой организации
(товарищества) и направляет в регистрирующий орган сведения и документы, необходимые
для осуществления регистрирующим органом функций по ведению единого
государственного реестра юридических лиц (ст. 13.1 ФЗ «О некоммерческих организациях»).
На основании указанного решения и представленных уполномоченным органом или
его территориальным органом сведений и документов регистрирующий орган в срок не
более чем пять рабочих дней со дня получения этих сведений и документов вносит в единый
государственный реестр юридических лиц соответствующую запись и не позднее рабочего
дня, следующего за днем внесения такой записи, сообщает
решение о государственной регистрации некоммерческой организации. Орган, принявший
решение о государственной регистрации некоммерческой организации, не позднее трех
рабочих дней со дня получения от регистрирующего органа информации о внесении в
единый государственный реестр юридических лиц записи о некоммерческой организации
выдает заявителю свидетельство о государственной регистрации.
За государственную
государственная пошлина в порядке и размерах, которые предусмотрены законодательством
Российской Федерации о налогах и сборах.
регистрацию некоммерческой организации взимается
об этом в орган, принявший
4. Порядок управления в товариществе собственников жилья
В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и
принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в
186
соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Общее
собрание членов товарищества и правление товарищества являются органами управления в
товариществе.
В соответствии со ст. 144 ЖК РФ выделено два органа управления товариществом
собственников жилья:
1) общее собрание членов товарищества,
2) правление товарищества.
При этом существует некоторое противоречие, так как в ст. 149
и о председателе правления товарищества, его полномочиях, порядке избрания, правах и
обязанностях, хотя в перечень органов управления данная должность не включена.
1. Высшим органом управления в товариществе собственников жилья является
общее собрание членов товарищества (ст. 145 ЖК РФ). Порядок его созыва должен
устанавливаться уставом товарищества.
Перечень вопросов, отнесенных
товарищества:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества (ст. 140-141 ЖК
РФ);
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества (ст. 147, 150
ЖК РФ);
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда
к компетенции общего собрания членов
ЖК РФ говорится еще
,
фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его
оборудования (ст. 151 ЖК РФ);
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности
товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о
выполнении такого плана;
9)
рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления
товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества
правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности
которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
187
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество
в многоквартирном доме;
13) другие вопросы.
То есть на рассмотрение общего собрания можно вынести любые вопросы,
рассмотрение которых необходимо. Перечень их, приведенный ранее, не является
исчерпывающим. С другой стороны, они отнесены только к компетенции общего собрания и
не могут быть рассмотрены на другом уровне.
Кроме перечисленных ранее вопросов, отнесенных непосредственно к сфере
регулирования общего собрания членов товарищества собственников жилья, уставом
товарищества к его компетенции может быть отнесено решение иных вопросов.
С учетом того, что приведенный круг вопросов может быть разрешен только общим
собранием, те вопросы, которые допустимо разрешать правлению товарищества
собственников жилья, могут быть также решены на общем собрании членов товарищества
собственников жилья.
Статьей 148 ЖК РФ п. 8 действия по созыву и проведению общего собрания членов
товарищества отнесены к компетенции правления товарищества собственников жилья.
Для того чтобы проводимое собрание было легитимным, необходимо следующее
(ст. 146 ЖК РФ):
1) члены товарищества собственников жилья должны быть надлежащим образом
уведомлены о сроках и месте проведения собрания. Для этого не позднее чем за десять дней
до планируемой даты проведения собрания каждому члену товарищества должно быть
направлено уведомление о его проведении в письменной форме. Данные действия должны
быть произведены лицом, по инициативе которого созывается общее собрание. Указанное
уведомление должно быть вручено каждому члену товарищества под расписку или
посредством почтового отправления (заказным письмом);
2) уведомление должно содержать следующую информацию. Должны быть указаны
сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время
проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества
собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были
включены в повестку дня;
3) правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья
устанавливаются в соответствии с уставом товарищества и со ст. 45 ЖК РФ. Указанная
норма регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме. Определены конкретные требования к кворуму общего собрания
188
членов товарищества собственников жилья. Указанное собрание правомочно, если на нем
присутствуют более половины членов товарищества или их представителей;
4) для принятия решения общего собрания членов товарищества собственников жилья
по некоторым вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии
с ч. 2 ст. 145, требуется согласие не менее двух третей голосов от общего числа голосов
членов товарищества. К таким вопросам отнесены следующие:
9 о принятии решений о реорганизации и ликвидации товарищества (п. 2 ст.
145);
9 о принятии решения о получении заемных средств, в том числе банковских
кредитов (п. 6 ст. 145);
9 об определении направлений использования дохода от хозяйственной
деятельности товарищества (п. 7 ст. 145);
9 о
имущество в многоквартирном доме (п. 12).
По остальным вопросам (ст. 146 ЖК РФ) решения общего собрания принимаются
большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов
товарищества или их представителей.
Заседание общего собрания членов товарищества собственников жилья может
председатель правления товарищества или его заместитель (хотя указанные лица не
отнесены к органам управления товариществом). Данное право может быть предоставлено
одному из членов правления товарищества в случае отсутствия указанных лиц.
В уставе товарищества собственников жилья должна быть предусмотрена процедура
голосования. Данный вопрос о способе голосования может быть предусмотрен либо в
варианте голосования посредством опроса в письменной форме, либо путем голосования по
группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих
им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
2. Вторым по уровню органом управления (после общего собрания),
принятии решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее
вести
осуществляющим руководство текущей деятельностью товарищества собственников
жилья, является правление товарищества (ст. 147 ЖК РФ). Правление представляет
собой коллегиальный исполнительный орган, подотчетный общему собранию товарищества.
Правление имеет полномочия на принятие решения по всем вопросам деятельности
товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего
собрания членов товарищества собственников жилья.
189
Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов
товарищества на срок, установленный уставом товарищества, при этом максимальный срок
его действия в одном составе не должен превышать 2 года.
Для того чтобы признать заседание правления товарищества собственников жилья
правомочным, в его проведении должно участвовать большинство членов правления
товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется
протоколом (147 ЖК РФ).
ЖК РФ содержит не только нормы, устанавливающие права правления как
коллегиального исполнительного органа юридического лица, но и предусматривает наличие
у него конкретных обязанностей.
Обязанности правления (ст. 148 ЖК РФ):
9 соблюдение товариществом законодательства и требований устава
товарищества – данный документ является основополагающим как для членов товарищества
так и для органов управления товариществом;
9 осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества
установленных обязательных платежей и взносов;
9 составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и
отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов
товарищества для утверждения;
9 управление многоквартирным домом или заключение договоров на
им – данные договора заключаются правлением от имени товарищества;
9 наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их –
так как товарищество как юридическое лицо вправе принимать на работу работников, в
данном случае правление представляет интересы товарищества в отношениях с ними ;
9 заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме – так как основной целью товарищества,
сформулированной в ст. 135 ЖК РФ, является совместное управление комплексом
управление
,
недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого
комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах
распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме – данная функция товарищества
является основополагающей;
9 ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета
и бухгалтерской отчетности – в данном пункте заключены обязанности правления
товарищества по осуществлению делопроизводства, составлению и предоставлению
соответствующим уполномоченным органам необходимой отчетности;
190
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]