Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебное пособие-4
.pdf
в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом
помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;
г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений
общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в
жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других
помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и
иного оборудования;
д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных
неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования,
находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в
соответствующую управляющую организацию;
е) производить текущий ремонт жилого помещения;
ж) своевременно
Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента
заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с
законодательством;
з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма
жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование
жилым помещением;
и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников
наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного
контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения,
санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения
необходимых ремонтных работ;
к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в
нарушение установленного порядка;
л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту
вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное
оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем
ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в
нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате
жилого помещения и коммунальных услуг.
Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.
Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым
помещением.
111
В соответствии со ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном
доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право
пользования общим имуществом в этом доме. Основанием для этого служит тот факт, что
собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет долю в общем имуществе
жилого дома, а при сдаче по договору социального найма жилого помещения к нанимателю
переходит не только право пользования непосредственно жилым помещением, но и право
пользования общим имуществом в этом доме.
Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое
помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Это установлено в ст.
62 ЖК РФ.
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не
могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного
использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения
заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого
помещения жилищного фонда социального использования.
В настоящее время действует утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21
мая 2005 г. № 315 Типовой договор социального найма жилого помещения.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое
помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым
помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального
найма жилого помещения (ст. 64
Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального
найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и
коммунальные услуги.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в
многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
ЖК РФ).
ремонте общего имущества в
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг
надлежащего качества.
112
5. Расторжение и прекращение договора социального найма
Расторжение договора — это досрочное прекращение неисполненного (полностью
или частично) договора. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Жилищное законодательство предусматривает следующие варианты расторжения
договора социального найма и прекращения соответствующего жилищного правоотношения,
установленные ст. 83 ЖК РФ:
1) по соглашению сторон — оно допускается в любое время, этот
договора не требует обращения в судебные органы;
2) по инициативе нанимателя – в любое время с согласия в письменной форме
проживающих совместно с ним членов его семьи;
3) в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства – при
этом договор является расторгнутым со дня выезда;
4) по инициативе
договора социального найма жилого помещения (существенным признается такое
нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что
она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при
заключении договора). По общим правилам требование о расторжении договора может быть
заявлено наймодателем в суд после получения отказа нанимателя на предложение
расторгнуть договор по соглашению сторон. Расторжение по требованию наймодателя
допускается только в судебном порядке и при наступлении следующих обстоятельств:
а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги
наймодателя – при существенном нарушении нанимателем условий
способ прекращения
в течение более шести месяцев. Основной обязанностью нанимателя жилого помещения и
проживающих с ним членов его семьи является внесение им платы за жилое помещение и
коммунальные услуги (ст. 67 ЖК РФ). В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое
помещение представляет собой оплату содержания жилья, то есть плату, взимаемую с
нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения, за
услуги по содержанию общего имущества жилого дома (в том числе подвала, чердака,
подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических
устройств и технических помещений жилого дома. Оплата коммунальных услуг – это оплата
фактически оказанных нанимателю услуг, являющихся необходимыми при эксплуатации
жилого помещения (электричество, водоснабжение, газоснабжение и т.д.). Оплата жилья и
коммунальных услуг осуществляется на основании разработанных Правительством РФ
основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодных
федеральных стандартов;
113
б) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими
гражданами, за действия которых он отвечает;
в) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает
невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
г) использования жилого помещения не по назначению.
Прекращение договора социального найма, согласно ст. 83 ЖК РФ, происходит в
следующих случаях:
1) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Правовым последствием расторжения договоров социального найма наймодателями
является выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по указанным
договорам.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам
социального найма, производится в судебном порядке на основании ст. 84 ЖК РФ:
1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам
социального найма. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других
благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если
наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести
месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные
услуги. При этом размер другого жилого помещения соответствует размеру жилого
помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
3) без предоставления других жилых помещений. Если наниматель и (или)
проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по
назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или
бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель
обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.
Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель
также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих
нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним
члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные
граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в
судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).
114
То есть за определенные действия нанимателя предусмотрена такая мера
ответственности, как его выселение совместно с членами его семьи и иными гражданами,
пользующимися указанным помещением.
Последствием принудительного выселения без предоставления другого жилого
помещения является тот факт, что гражданин после выселения сам подыскивает себе другое
помещение для проживания.
115
ГЛАВА 8. ПОДНАЕМ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА,
ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ
1. Договор поднайма
Необходимо обратить внимание на то, что вопросы поднайма регулируются не только
жилищным законодательством. К жилищным правоотношениям в этой сфере применимы
нормы ст. 685 ГК РФ.
Право на сдачу жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в
поднаем наниматель может реализовывать с соблюдением правил, предусмотренных ЖК РФ.
В соответствии со ст. 685 ГК РФ наниматель с согласия наймодателя передает на срок
часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю по договору поднайма
жилого помещения. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования
жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого
помещения остается наниматель.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии
соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на
одного человека.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора
найма жилого помещения.
При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним
прекращается договор поднайма жилого помещения.
На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о
преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма,
вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все
жилое помещение в поднаем.
Для этого в обязательном порядке требуется согласно ст. 76 ЖК РФ:
1) если жилое помещение представляет собой отдельную квартиру — согласие в
письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи.
В случае, если наниматель и члены его семьи не собираются покидать занимаемое ими
помещение, они могут сдать в поднаем его часть, если они временно выезжают из
указанного помещения (независимо от причин выезда) – в поднаем допускается сдавать
помещение в целом;
116
2) если жилое помещение входит в состав коммунальной квартиры, для передачи ее в
поднаем требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними
членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Это связано с особенностью данных жилых помещений, которая выражается в возможности
наличия в одной квартире как нанимателей и членов их семей, так и собственников
отдельных жилых помещений.
Главным условием при передаче жилого помещения или его части в поднаем
является следующее: после его заключения общая площадь соответствующего жилого
помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной
квартире — не менее нормы предоставления. То есть жильцы помещения, занимаемого по
договору социального найма, не должны после заключения договора поднайма становиться
нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Права поднанимателя производны от прав нанимателя, поэтому поднаниматель
не может приобрести самостоятельное право пользования сданным в поднаем жилым
помещением. При этом ответственность перед наймодателем по договору социального
найма жилого помещения несет в любом случае наниматель.
Передача жилого помещения в поднаем в некоторых случаях не допускается. Запрет
на передачу в поднаем жилого помещения связан с проживанием в жилом помещении или со
вселением в него гражданина, страдающего в одной из тяжелых форм хронических
заболеваний. Установление иных случаев возможно путем принятия соответствующих
федеральных законов.
Таким образом, исходя из смысла норм, посвященных рассмотрению понятия
поднайма, не допускается сдача жилого помещения в поднаем в следующих случаях:
1) если в результате вселения поднанимателя общая площадь соответствующего
жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в
коммунальной квартире — менее нормы предоставления;
2) если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий тяжелыми
формами некоторых хронических заболеваний;
3) без согласия других нанимателей, совершеннолетних членов их семей,
проживающих в одной квартире с ними, а также наймодателя;
4) в других случаях, устанавливаемых для сдачи жилого помещения в поднаем
федеральными законами.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального
найма, заключается в письменной форме. Количество экземпляров его не оговаривается, но
117
один экземпляр в обязательном порядке передается на хранение наймодателю жилого
помещения (ст. 77 ЖК РФ).
При подписании договора поднайма жилого помещения, занимаемого по договору
социального найма, необходимо указать тех лиц, которые будут вселяться в указанное
помещение одновременно с поднанимателем.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального
найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого
помещения. То есть стороны при подписании договора поднайма должны указать срок, на
который они его заключают. Если в договоре срок не определен, договор считается
заключенным на один год.
Право пользования у поднанимателя возникает на основании договора поднайма. Но
первичным документом для сторон является договор социального найма жилого помещения.
Но пользование помещением поднанимателем осуществляется в соответствии с договором
поднайма жилого помещения, а также ЖК и иными нормативными правовыми актами.
Таким образом, взаимодействие договора социального найма и договора поднайма
жилья, занимаемого по договору социального найма состоит в следующем:
1) максимальный срок, на который возможно заключить договор поднайма, не может
превышать срок договора социального найма, его предельный срок ограничен сроком
действия договора найма, то есть, если договор социального найма расторгнут,
соответственно, является расторгнутым и договор поднайма;
2) даже в том случае если договор социального найма будет заключен на новый срок,
пролонгацию договора поднайма это не вызовет, то есть в отношении
жилого помещения не действуют нормы преимущественного права на заключение договора
на новый срок;
3) при прекращении (даже досрочном) договора социального найма жилого
помещения одновременно с ним прекращается и договор поднайма жилого помещения.
В соответствии со ст. 78 ЖК РФ сдача жилого помещения, предоставленного по
договору социального найма нанимателю, в поднаем
обязанностью поднанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального
найма, является оплата нанимателю денежных средств в соответствии с договором
имеет возмездный характер. То есть
договора поднайма
поднайма.
Конкретные условия оплаты за поднаем жилого помещения (порядок, условия, сроки
ее внесения и размер) устанавливаются по соглашению сторон при подписании договора
поднайма указанного жилого помещения.
118
ЖК РФ предусматривает возможность и основания прекращения договора поднайма и
его расторжения.
Прекращение происходит в следующих случаях, предусмотренных ст. 79 ЖК РФ:
1) если в договоре поднайма жилого помещения указан срок, на который он был
заключен, и он истек, а стороны не подписали новый договора. По истечении указанного
срока его действие прекращается. Нужно учесть, что в соответствии с п. 6 ст. 685 ГК РФ,
подлежащей применению в отношении поднайма жилых помещений, на договор поднайма
жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение
договора на новый срок.
2) если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору
социального найма, заключен без указания срока (при этом договор считается заключенным
на один год), сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить
другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. То есть каждая из сторон
имеет право на его прекращение в одностороннем порядке.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального
найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого
помещения. Данное основание соответствует определению существенного нарушения
условий договора и правовые последствия невыполнения предусмотрены ЖК РФ.
Существенными являются действия поднанимателя, определенные ст. 79 ЖК
РФ:
9 использует это жилое помещение не по назначению,
9 систематически нарушает права и законные интересы соседей
9 бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.
При возникновении указанных случаев нанимателю предоставлено право
предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если действия
поднанимателя причиняют неустранимые недостатки жилому помещению, влекут его
разрушение наниматель также имеет право установить поднанимателю срок для их
устранения. Срок должен быть разумным и предназначен для проведения соответствующего
ремонта.
Если даже после предъявленного нанимателем предупреждения поднаниматель или
гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, продолжает нарушать
права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению
либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, нанимателю
119
предоставлено право обратиться в судебные органы за защитой. Договор поднайма жилого
помещения будет расторгнут на основании судебного решения, а поднаниматель и
вселенные совместно с ним граждане выселены в принудительном порядке.
После прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения,
занимаемого по договору социального найма, поднаниматель обязан освободить указанное
жилое помещение, вывезти принадлежащее ему имущество и передать его нанимателю. В
том случае, если поднаниматель не предпринимает соответствующих действий в
предусмотренный договором срок, наниматель имеет право обратиться в суд с иском о
выселении его и проживающих с ним граждан без предоставления другого жилого
помещения.
2. Временные жильцы
В соответствии со ст. 80 ЖК РФ временными жильцами являются граждане,
которым разрешено временное проживание на безвозмездной основе в жилом
помещении, занимаемом нанимателем по договору социального найма.
Право на вселение временных жильцов имелось у нанимателей жилого помещения и
на основании ЖК РСФСР. Согласно ст. 81 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения и
проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могли по взаимному согласию
разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении
другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.
Но вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускалось при условии
соблюдения установленной нормы жилой площади.
Статья 80 ЖК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения по договору
социального найма и проживающим совместно с ним членам его семьи по взаимному
согласию и с предварительным уведомлением наймодателя право разрешить безвозмездное
проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим
гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).
Таким образом, главным условием вселения временных жильцов являются:
1) согласие нанимателя и постоянно проживающих совместно с ним граждан;
2) предварительное уведомление наймодателя о таком вселении.
При этом наймодатель только уведомляется (информируется) о предстоящем
вселении временных жильцов. Отличие от прежнего ЖК состоит в том, что наймодатель
вправе запретить проживание временных жильцов. Это возможно в случае, если после их
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]