Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебное пособие-4
.pdf
строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены
договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Порядок указанных действий установлен ГК РФ, а именно, гл. 24 ГК РФ «Перемена
лиц в обязательстве». Параграф 1 указанной главы регулирует переход прав кредитора к
другому лицу. Положения ст. 383 соответствует требованиям, изложенным в статье 11
Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации». Право (требование), принадлежащее кредитору на основании
обязательства (в данном случае – договора участия в долевом строительстве), может быть
передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на
основании закона. То есть для того чтобы первоначальный кредитор был вправе передать
свое право требования объекта недвижимости по договору уступки иному лицу, необходимо,
чтобы оно имелось у передающей стороны (первоначального кредитора) и, соответственно,
должно быть оплачено им в полном объеме застройщику.
При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие
должника (например, застройщика дома), если иное не предусмотрено законом или
договором. Исходя из положений п. 3 ст. 382 ГК РФ, новый кредитор должен уведомить
должника (застройщика) о состоявшейся уступке права требования. Так как если должник не
был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, именно
новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. То есть
если неуведомленный надлежащим способом должник (застройщик) осуществит выполнение
обязательства (предоставит объект недвижимости) предыдущему кредитору по причине
отсутствия у должника сведений о состоявшейся переуступке права на недвижимость,
данное исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением
надлежащему кредитору.
Статья 384 ГК РФ определяет объем прав кредитора, переходящих к другому лицу,
если иное не предусмотрено законом или договором. В этом случае право первоначального
кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые
существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права,
обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права,
в том числе право на неуплаченные проценты.
Новый кредитор, которому в соответствии с договором уступили право требования от
должника, должен предоставить последнему доказательства своих прав в новом качестве.
Статья 385 ГК РФ предоставляет должнику право не исполнять обязательство новому
кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В
241
качестве доказательств выступают документы, удостоверяющие право требования, которые
первоначальный кредитор, уступивший требование, обязан передать новому кредитору, а
также сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
В том случае, если должник имел возражения в отношении первоначального
кредитора (например, отсутствие оплаты, недействительность требования и иные), он вправе
выдвигать против требования нового кредитора те же возражения, которые он имел к
первоначальному кредитору к моменту получения уведомления о переходе прав по
обязательству к новому кредитору.
В п. 2 ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» определен период, когда
допускается заключение и регистрация договора уступки права требования. Уступка
участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента
государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного
акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В соответствии со ст.
8 именно на основании указанного документа осуществляется передача объекта долевого
строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства.
И именно с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа
о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика считаются
исполненными на основании ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты
законодательство допускает возможность перехода прав кредитора к другому лицу на
основании закона (ст. 387 ГК РФ). Это возможно на основании закона и при наступлении
указанных в нем обстоятельств:
9 в результате универсального правопреемства в правах кредитора (при переходе
всех прав от кредитора к его правопреемнику – смерть гражданина, реорганизация
юридического лица);
9 по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда
возможность такого перевода предусмотрена законом (при разделе имущества супругов);
Российской Федерации». Гражданское
9 вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или
залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству (на основании ст. 365 ГК
РФ к поручителю, исполнившему обязательство за должника, переходят права кредитора по
соответствующему обязательству);
242
9 при суброгации (переходе) страховщику прав кредитора к должнику,
ответственному за наступление страхового случая (согласно ст. 965 ГК РФ);
9 в других случаях, предусмотренных законом, так как данный перечень не
является исчерпывающим.
Первоначальный кредитор, уступающий свои права на строящуюся недвижимость,
обязан передать новому кредитору действительное требование, подтвержденное
необходимыми документами. Если он не выполнил данное требование законодательства, то
подлежит применению ст. 390 ГК, содержащая нормы ответственности кредитора,
уступившего требование. Первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает
перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования. Вторая часть
данной статьи ограничивает ответственность первоначального кредитора в части,
касающейся неисполнения этого требования должником, за исключением случая, когда
первоначальный кредитор принял
кредитором. Иными словами, при уступке права требования происходит передача от
первоначального кредитора к новому кредитору определенного риска по исполнению
должником своих обязательств и по возможности реализации кредитором своего права на
получение от застройщика объекта недвижимости.
В п. 8 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации
спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан
для строительства многоквартирных жилых домов от 19.09.2002 г. (принято до вступления в
действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации») признается неоднозначной практика рассмотрения судами дел
в тех случаях, когда организация — сторона по договору об инвестировании строительства
жилого дома — заключила договор об уступке права требования по этой сделке с
гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных,
домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).
на себя поручительство за должника перед новым
дел по
Данный вид договора вызывал затруднения в определении его правовой природы.
По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право
требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной
деятельности по строительству жилого дома и впоследствии на основании данного договора
регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.
При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом
инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила
243
гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ от 7 февраля 1992 года
№ 2300-I «О защите прав потребителей».
Специфика таких договоров заключается в том, что в результате исполнения договора
к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого
дома, передачи самого предмета договора — квартиры не происходит, для этого необходимо
оформить отдельное соглашение.
В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право
первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях,
которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору
переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с
требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Поскольку речь идет об уступке права требования, суды ошибочно полагают, что
Закон РФ «О защите прав потребителей» неприменим.
Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к
другому участнику инвестиционной деятельности судами должна осуществляться с учетом
наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор купли-
продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать
свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с
организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Поэтому практика
судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных,
бытовых нужд, и применявших Закон РФ «О защите прав потребителей», представляется
правильной.
244
ГЛАВА 16. РЕГИСТРАЦИЯ ГРАЖДАН
1. Регистрация граждан по месту жительства и пребывания
В соответствии со ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на
территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место
пребывания и жительства.
Ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и
жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании закона.
В соответствии со ст.8 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан
Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в
пределах Российской Федерации» право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места
пребывания и жительства в пределах страны в соответствии с законами РФ
ограничено:
9 в пограничной полосе;
9 в закрытых военных городках;
9 в закрытых административно-территориальных образованиях;
9 в зонах экологического бедствия;
9 на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности
распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений
людей введены особые условия и режимы проживания
деятельности;
9 на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на
свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской
Федерации» выделяют два понятия:
1) место пребывания — гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг,
населения и хозяйственной
может быть
туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не
являющееся местом жительства гражданина, в котором он проживает временно;
2) место жительства — жилой дом, квартира, служебное жилое помещение,
специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда,
специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и
другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или
преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма),
договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.
245
В целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином РФ его прав
и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и
обществом вводится регистрационный учет граждан по месту пребывания и по месту
жительства в пределах страны (ст.3 Закона).
Регистрация гражданина по месту жительства или по месту пребывания является
административным актом, который лишь удостоверяет факт свободного волеизъявления
гражданина при выборе им места жительства или места пребывания.
Граждане РФ обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства
(ст. 3 Закона).
Но при этом регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием
ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных
законодательством РФ.
Регистрация по месту пребывания и по месту жительства в пределах России
производится бесплатно.
Регистрация по месту жительства (ст.6 Закона РФ «О праве граждан Российской
Федерации на свободу передвижения, выборместа пребывания и жительства в пределах
Российской Федерации»:
Гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия
на новое место жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за
регистрацию, и представить:
9 документ, удостоверяющий личность;
9 заявление установленной формы о регистрации по месту жительства;
9 документ, являющийся основанием для заселения в жилое помещение, (ордер,
договор, свидетельство о праве на наследство жилого помещения, решение суда о признании
права пользования жилым помещением, заявление лица, предоставившего гражданину
жилое помещение, либо иной документ) или его надлежаще заверенная копия).
Органы регистрационного учета в 3-дневный срок со дня поступления документов
регистрируют граждан по месту жительства и производят в их паспортах отметку о
регистрации по месту жительства. Гражданам, регистрация которых производится по иным
документам, удостоверяющим личность, выдается свидетельство о регистрации по месту
жительства.
Регистрация по месту пребывания (ст.5 Закона РФ «О праве граждан Российской
Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах
Российской Федерации»)
246
Согласно Правилам регистрации и снятия граждан Российской Федерации с
регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской
Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713,
граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их
местом жительства, на срок свыше 90 дней, обязаны по истечении указанного срока
обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить:
9 документ, удостоверяющий личность;
9 заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;
9 документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в
указанном жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого
помещения или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение).
В соответствии же с Инструкцией о применении Правил регистрации и снятия
граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту
жительства в пределах Российской Федерации, утвержденной Приказом МВД РФ от 23
октября 1995 г. № 393 граждане, прибывшие к месту пребывания (временного проживания) в
жилое помещение, не являющееся их местом жительства, на срок свыше 10 дней, в 3-
дневный срок со дня прибытия (исключая выходные и праздничные дни) обязаны
представить должностным лицам, ответственным за регистрацию вышеперечисленные
документы.
Регистрация и снятие гражданина РФ с регистрационного учета по месту пребывания
в гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате, кемпинге, на туристской базе, в больнице,
другом подобном учреждении производятся
соответствующего учреждения.
Регистрация по месту пребывания производится без снятия с регистрационного учета
по месту жительства.
До 2002 г. регистрация граждан по месту пребывания осуществлялась на срок не
более шести месяцев, и лишь в исключительных случаях этот срок мог быть продлен
органом регистрационного учета (п. 10 Правил
регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской
Федерации). Тем самым период временного пребывания был поставлен в зависимость не от
по его прибытии и выбытии администрацией
регистрации и снятия граждан РФ с
волеизъявления гражданина, а от усмотрения органов регистрационного учета (органов
внутренних дел или местной администрации).
Согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 2 февраля 1998 г. № 4-П «По
делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия
граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту
247
жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением
Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года № 713» установление срока, по
истечении которого гражданин обязан покинуть место пребывания, является
вмешательством органов исполнительной власти и других органов регистрационного учета в
гражданские, жилищные и иные правоотношения, складывающиеся на основе согласия
сторон, и ограничивает конституционное право граждан на свободу выбора места
пребывания и жительства.
Срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться
самим гражданином. Его установление государством недопустимо, поскольку означает
ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания. При этом, по смыслу
Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места
пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», определение гражданином
места своего пребывания и срока нахождения в нем не обязательно связано с наличием
соответствующего жилого помещения в качестве места пребывания.
Постановлением Правительства РФ от 14 августа 2002 г. п. 10 Правил изложен в
новой редакции:
«Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся
местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению:
1) с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними
гражданами, при условии проживания в домах государственного или муниципального
жилого фонда;
2) с собственниками жилых помещений;
3) с правлениями жилищно-строительных или жилищных кооперативов, если члены
кооперативов не являются собственниками данных жилых помещений».
Тем самым, нормы, ограничивающие срок нахождения по месту пребывания, были
исключены, а регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не
являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному
соглашению с указанными лицами.
Органы регистрационного учета в 3-дневный срок со дня поступления документов
регистрируют в установленном порядке граждан по месту пребывания в жилых помещениях,
не являющихся местом их жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту
пребывания.
Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания родителей
(усыновителей, опекунов) производится независимо от согласия нанимателей,
собственников, правления жилищных кооперативов.
248
Регистрация граждан по месту пребывания в гостинице, санатории, доме отдыха,
пансионате, кемпинге, больнице, на туристской базе, а также в ином подобном учреждении
осуществляется по их прибытии администрацией этих учреждений на основании
документов, удостоверяющих личность.
Регистрация некоторых категорий граждан по месту пребывания и по месту
жительства имеет ряд особенностей:
1. Регистрация военнослужащих осуществляется:
а) по месту их жительства — на общих основаниях (за исключением солдат, матросов,
сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву);
б) по месту пребывания — при наличии отпускного билета или командировочного
удостоверения.
Военнослужащие, поступившие на военную службу по контракту, а также офицеры,
проходящие военную службу по призыву, и члены их
регистрируются органами регистрационного учета по месту дислокации воинских частей в
установленном порядке.
2. Граждане, проживающие на территории монастырей, храмов и других культовых
зданий, регистрируются в указанном ранее порядке на основании заявления установленной
формы и документов, удостоверяющих личность.
3. Граждане, связанные по условиям и характеру работы с постоянным
передвижением (лица плавающего состава морского и речного флотов, работники
геологических, поисковых и разведочных экспедиций, линейных строительно-монтажных,
передвижных механизированных колонн и другие), регистрируются по месту дислокации
соответствующих пароходств, флотилий, организаций и учреждений.
4. Регистрация по месту жительства несовершеннолетних граждан, не достигших 14-
летнего возраста и проживающих вместе с родителями (усыновителями, опекунами),
осуществляется на основании документов, удостоверяющих личность родителей
(усыновителей), или документов, подтверждающих установление опеки, и свидетельства о
семей до получения жилых помещений
рождении этих несовершеннолетних путем внесения сведений о них в домовые
(поквартирные) книги или алфавитные карточки родителей (усыновителей, опекунов).
Регистрация по месту жительства несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до 16
лет осуществляется на основании свидетельства о рождении с выдачей свидетельства о
регистрации по месту жительства.
Регистрация по месту пребывания несовершеннолетних граждан, не достигших 14-
летнего возраста, осуществляется на основании документов, удостоверяющих личность
249
находящихся вместе с ними родителей (усыновителей, опекунов) или близких
родственников, а также свидетельства о рождении этих несовершеннолетних.
Регистрация по месту пребывания несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до
16 лет осуществляется на основании свидетельства о рождении с выдачей свидетельства о
регистрации по месту пребывания.
5. Регистрация граждан по месту пребывания в психиатрических, туберкулезных и
других больницах при длительном стационарном лечении осуществляется администрацией
этих организаций в случаях, когда установить место жительства больных не представляется
возможным или оно отсутствует (п. 3.7. Инструкции о применении Правил регистрации и
снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по
месту жительства в пределах Российской Федерации).
Оформление регистрации указанных граждан осуществляется по их прибытии
должностными лицами больниц, ответственными за регистрацию, в журналах, в которых на
основании имеющихся у регистрируемого лица документов указываются номер истории
болезни, фамилия, имя, отчество, число, месяц и год рождения, даты поступления и выписки
из лечебного учреждения. Если у больных отсутствуют документы, хотя бы косвенно
подтверждающие их личность, записи в журналах производятся со слов больных.
Уведомление гражданином РФ органов регистрационного учета о месте своего
пребывания и жительства в соответствии с установленным законом порядком является не
только его правом, но и обязанностью.
КоАП РФ в ст. 19.15 содержит правовые последствия проживание гражданина РФ без
удостоверения личности гражданина
В соответствии с ней проживание по месту жительства или по месту пребывания
гражданина РФ, обязанного иметь удостоверение личности гражданина (паспорт), без
удостоверения личности гражданина (паспорта) или по недействительному удостоверению
личности гражданина (паспорту) либо без регистрации по месту пребывания или по месту
жительства влечет наложение административного штрафа
минимальных размеров оплаты труда.
Кроме того, допущение гражданином проживания в занимаемом им или в
принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении лиц без удостоверения
(паспорта) или без регистрации.
в размере от 15 до 25
личности гражданина (паспорта) либо без регистрации по месту пребывания или по месту
жительства влечет наложение административного штрафа в размере от двадцати до двадцати
пяти минимальных размеров оплаты труда.
250
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]