Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебное пособие-4
.pdf
возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования
зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может
быть оспорено только в судебном порядке.
Последствия несоблюдения требования о регистрации сделки предусмотрены ст. 165
ГК РФ. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей
форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой
стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в
соответствии с решением суда, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной
регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в
совершении или регистрации сделки.
Условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев,
когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными
правовыми актами РФ.
В соответствии с ГК РФ и п. 7 приказа Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об
утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи
и перехода права собственности на жилые помещения» в договоре продажи указываются:
1) стороны договора. В случае если владельцем права является физическое лицо,
указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и
его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В
отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер
налогоплательщика, дата и место государственной регистрации, номер документа,
подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в единый государственный
реестр юридических лиц, адрес (место нахождения) постоянно действующего
исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего
исполнительного органа юридического лица — иного органа или лица, имеющих право
действовать от имени юридического лица без доверенности);
2) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома
(части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в
составе многоквартирного жилого дома. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре
продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том
числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном
участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в
211
договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не
согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;
3) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора
(допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной
валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), указание цены за единицу
площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555
ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа
указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ)). При отсутствии в
договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости
договор о ее продаже считается незаключенным;
4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право
пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не
установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым
помещением. Данный перечень является существенным условием договора продажи жилого
дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают указанные лица.
Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не
покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в
договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или
покупателя.
Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При
отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется
основание для отказа в государственной регистрации договора продажи.
Договор от имени указанных ниже лиц заключается (в том числе подписывается)
родителями, усыновителями или опекунами, если собственником жилого помещения
является:
1) несовершеннолетний, не достигший четырнадцати лет, так как согласно ст. 28 ГК
РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, могут
совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны;
2) недееспособный гражданин, по причине того, что в соответствии со ст. 29 ГК РФ от
имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.
Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до
18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор
продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно. В отношении
несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет действует норма ст. 26 ГК РФ, на основании
которой несовершеннолетние в указанном возрасте совершают сделки, с письменного
212
согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем
письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Если же
гражданин, который был ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном
гражданским процессуальным законодательством, и над ним было установлено
попечительство, он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки. Совершать же
другие сделки он может лишь с согласия попечителя. Однако такой гражданин
самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за
причиненный им вред.
В соответствии с п.9. Инструкции о порядке государственной регистрации договоров
купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной
приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233, полномочия законных представителей
несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются
соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении
несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и
попечительства.
Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение
договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие
попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности лицом может
содержаться:
9 непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие
подтверждается личными подписями законных представителей);
9 в заявлениях, представленных в территориальный орган Службы законными
представителями;
9 в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально
удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем
(продавцом или покупателем)).
Необходимо обратить внимание на следующую норму, которой был дополнен
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним», в декабре 2004г. (ст. 31.1). В соответствии с ней собственник жилого
помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также
добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет
право на разовую компенсацию за счет казны РФ.
Указанная компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных
лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении
213
им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по
исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала
исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной
компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать
один миллион рублей.
Тем самым законодательство РФ защищает права добросовестного приобретателя
жилого помещения, пострадавшего при его утрате.
2. Дарение
В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель)
безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в
собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо
освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или
перед третьим лицом. При дарении традиционно выделяют непосредственно передачу
имущества и обязательство передать его в будущем, а также освобождение или
обязательство по освобождению указанного имущества от обязанности. Осуществить
указанные действия в отношении передаваемой в дар вещи может только собственник.
По своей правовой природе договор дарения характеризуется такой основной
квалифицирующей чертой, как безвозмездность. При наличии встречной передачи вещи или
права либо встречного обязательства данный договор не признается дарением, а к такому
договору применяются правила о притворности сделки. То есть в этом случае договор
дарения представляет собой сделку, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. По
нормам ст. 170 ГК РФ она ничтожна.
Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя,
ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о
наследовании.
Договор дарения недвижимого имущества составляется в простой письменной форме
путем составления одного документа, может быть нотариально удостоверен по желанию
сторон и подлежит государственной регистрации.
В договоре дарения жилого помещения в обязательном порядке указываются данные,
которые позволяют установить передаваемое недвижимое имущество.
Статья 575 ГК РФ устанавливает ряд ограничений в отношении сторон договора
дарения.
214
Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не
превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда и к которым,
соответственно, нельзя отнести объекты жилого фонда:
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными
представителями;
2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной
защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении,
содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в
связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных
обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями.
Гражданское законодательство предусматривает возможность отказа сторон
договора дарения от исполнения договора дарения в следующих случаях:
1) со стороны одаряемого (ст. 573 ГК РФ). Он вправе в любое время до передачи ему
дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. В случае,
когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит
государственной регистрации;
2) со стороны дарителя (ст. 577 ГК РФ). Он также вправе отказаться от исполнения:
а) договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право
либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения
договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя
изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к
существенному снижению уровня его жизни;
б) договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право
либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему
право отменить дарение (п. 1 ст. 578 ГК РФ).
Кроме того, даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение
на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо
умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она
сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Договор дарения жилого помещения составляется в письменной форме. Он подлежит
обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация договора дарения
осуществляться в два этапа: при заключении договора регистрируется сама сделка, а при
215
передаче права собственности на недвижимость регистрируется переход права на жилье (ст.
574 ГК РФ).
3. Обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, и мена
жилых помещений, находящихся в собственности
Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального
найма имеет право в установленном порядке осуществлять обмен или замену
жилого помещения.
Обмен занимаемого жилого помещения производится на жилое помещение,
предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Фактически
происходит взаимная передача прав и обязанностей по договорам социального найма.
Порядок и условия проведения обмена, несоблюдение которого ведет к признанию
договора обмена недействительным, предусмотрен в ст. 72-75 ЖК РФ.
В соответствии со ст
социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно
с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе
осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение,
предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма,
может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях,
расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.
. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору
занимаемого
Если в помещении, занимаемом стороной по договору социального найма, проживают
несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей (в том числе и временно
отсутствующие, являющиеся членами семьи), недееспособные или ограниченно
дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых
помещений, на обмен указанных жилых помещений требуется разрешение органа опеки и
попечительства, выдаваемое на основании заявления заинтересованных лиц.
Но обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам
социального найма не допускается в случае, если (ст. 73 ЖК РФ):
1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении
или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном
порядке;
216
3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным
для проживания;
4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для
использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с
переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий
одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном
Правительством РФ списке.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам
социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании
заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями
(ст. 74 ЖК РФ).
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Указанный договор об обмене (оригинал) представляется нанимателями,
заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены
договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на
осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия
оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся
за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять
рабочих дней со дня обращения.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого
наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее
заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми
помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и
одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора
социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое
помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми
помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма
осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения
соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части
документов.
ЖК РФ содержит основания для признания обмена жилыми помещениями,
предоставленными по договорам социального найма, недействительным (ст. 75 ЖК РФ).
217
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма,
может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским
законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен
совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Согласно ст. 166 ГК РФ
сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой
судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть
предъявлено любым заинтересованным лицом.
В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам
социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене
жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
То есть в связи с тем, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за
исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента
ее совершения, стороны договора обмена жилыми помещениями, занимаемыми по
договорам социального найма, признанного судом недействительным, возвращаются в
первоначальное положение.
Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального
найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон
договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой
стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Таким образом, общие положения о недействительности сделки и последствиях
предусмотрены гражданским законодательством, но последствия признания сделки обмена
недействительной определяются именно ЖК РФ. Кроме того, соответствуют указанным
нормам ст. 167 ГК РФ. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить
другой все полученное по сделке.
Обмен жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, не является
сделкой с недвижимостью по причине того, что наниматели (и члены их семей) передают
друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров социального найма.
Переход права собственности на жилые помещения при этом отсутствует. Соответственно,
по причине того, что договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации
в установленном порядке, такой обмен также не подлежит государственной регистрации.
Таким образом, обмен жилыми помещениями в соответствии с жилищным
законодательством не соответствует понятию мены по гражданскому законодательству.
Регулирование заключения гражданско-правового договора мены происходит в соответствии
с гл. 31 ГК РФ. В соответствии с ней каждая из сторон указанной сделки должна являться
218
собственником жилого помещения или действовать по уполномочию собственников. Она
обязана передать в собственность другой стороне принадлежащее ей жилое помещение. То
есть фактически происходит мена имуществом, находящимся в собственности
обменивающихся сторон, а каждая из сторон одновременно является и продавцом жилого
помещения, и покупателем.
В Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или)
перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных
регистрационных округов говорится о том, что договор мены подлежит государственной
регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ. На основании п. 2 ст. 567
ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК
РФ), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. Таким образом, в
связи с тем, что происходит мена недвижимого имущества, должны соблюдаться требования
к форме сделки и правила о государственной регистрации недвижимости, установленные ст.
131 ГК.
Договор мены подлежит государственной регистрации в случае, если хотя бы одним
из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-
продажи которого подлежит государственной регистрации в соответствии с
законодательством РФ. Переход права собственности к каждой из сторон договора мены
подлежит государственной регистрации.
Договор мены относится к числу возмездных договоров. Если из договора мены не
вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их
передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет
соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены
обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена
которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах
непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар
оплаты не предусмотрен договором.
4. Наследование жилых помещений
, если иной порядок
Статья 35 Конституции РФ гарантирует гражданам право наследования, а также
констатирует, что право частной собственности охраняется законом. Наследование
имущества служит охране права частной собственности граждан.
Согласно ст. 1110 ГК при наследовании имущество умершего (наследство,
наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального
219
правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один тот же момент, если из
правил ГК РФ не следует иное. Наследование является самостоятельным основанием
приобретения права собственности на имущество.
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие
наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе
имущественные права и обязанности.
Необходимым условием возникновения наследственных правоотношений является
смерть гражданина либо объявление судом его умершим в порядке, предусмотренном
гражданским процессуальным законодательством. Факт возникновения наследственных
правоотношений именуется ГК РФ открытием наследства. Днем открытия наследства
считается день смерти гражданина (ст. 1114 ГК РФ). При объявлении гражданина умершим
таким днем считается день вступления в законную силу соответствующего решения суда,
которым гражданин признан умершим. Если днем смерти гражданина признается день его
предполагаемой гибели, днем открытия наследства признается день, указанный в решении
суда.
Согласно ст. 1115 ГК РФ местом открытия наследства является последнее место
жительства наследодателя, либо местонахождения его имущества.
Ценность имущества определяется исходя из его реальной рыночной стоимости,
действующей на момент открытия наследства. При необходимости для определения
реальной рыночной стоимости имущества могут быть привлечены профессиональные
оценщики.
В ст.1116 ГК РФ определены лица (как физические, в том числе родившиеся после
открытия наследства, так и юридические), которые могут призываться к наследованию.
Лица, которые не имеют права наследовать, перечислены в ст. 1117 и названы недостойными
наследниками. К ним относятся наследники, которые своими умышленными
противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его
наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в
завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других
лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению
причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства
подтверждены в судебном порядке. Вина такого лица должна быть только умышленной.
Кроме указанных лиц не имеют права наследовать следующие лица:
1) родители после детей, в отношении которых они были лишены в судебном порядке
родительских прав и не восстановлены в этих правах ко дню открытия наследства;
220
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]