Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебное пособие-4
.pdf
осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и
документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом
строительстве.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях,
оговоренных в п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним». Помимо этих общих оснований для отказа в
государственной регистрации (п. 1 ст. 20) в п.3.1 ст. 25.1. указанного закона определены
дополнительные основания:
1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом
строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;
2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации
договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым
участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения
исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении
договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон
договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих
расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в
одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия
уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в
форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном
порядке - копия вступившего в законную силу решения
заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной
регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение
рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с
момента государственной регистрации договора
(залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых
будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий
у участников долевого строительства
суда о расторжении договора,
застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и
строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной
объект недвижимости (ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект
незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников
231
долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности
застройщика на такой объект.
При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и
(или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением
денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются
находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной
регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога
застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного
строительства. При уклонении застройщика от государственной регистрации права
собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права
собственности на
иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Заключение договора
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в
требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным
условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия
которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для
договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной
из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договоров участия в долевом
строительстве таковыми являются условия, указанные в п. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом
строительстве».
Согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» Застройщик вправе
привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:
1. Получения в установленном порядке разрешения на строительство. В соответствии
такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по
,
со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой
документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям
градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять
строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их
капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным
Кодексом РФ. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также
их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие
232
характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании
разрешения на строительство.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
9 строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому
лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства,
дачного хозяйства;
9 строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами
капитального строительства (киосков,
9 строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного
использования;
9 изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие
изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и
безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры
разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным
регламентом
организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения
на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального
строительства сохраняется.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Проектная декларация
;
9 иных случаях.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом
2. Опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии со ст. 19
навесов и других);
включает в себя
информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Она опубликовывается
застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-
телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не
позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым
участником долевого строительства, а
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в
указанный в ч. 1 ст. 23 указанного закона контролирующий орган. Застройщик вправе не
опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-
телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если
привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства
(создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без
производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением
233
также представляется в орган, осуществляющий
денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию
любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о
застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную
документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений;
3. Государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный
участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или)
иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого
строительства, или договора аренды такого земельного участка. Согласно ст. 26 Земельного
кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные гл. III (Собственность на землю)
ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В
соответствии же со ст. 26 этого закона государственная регистрация аренды недвижимого
имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого
недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды
недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого
имущества.
По требованию любого обратившегося лица (в том числе потенциального участника
долевого строительства при заключении договора) застройщик обязан представить для
ознакомления (п. 2 ст. 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»):
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение)
прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком
предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской
деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за
исключением регистров бухгалтерского учета);
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком
предпринимательской деятельности.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации,
считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
234
акты Российской Федерации» также устанавливает аналогичное положение и
предусматривает, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Изменение и расторжение.
В соответствии с общими нормами гражданского права, а именно ст. 450 ГК РФ
изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не
предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» предусматривает иную возможность:
1) ст. 5 в п. 2 допускает изменить по соглашению сторон цену договора после его
заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия
ее изменения;
2) ст. 6 предусматривает следующее обязательство застройщика. В случае, если
строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не
может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за
два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого
строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого
строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном
ГК РФ.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по
решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была
вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 452 ГК РФ содержит порядок изменения и расторжения договора. Соглашение
об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если
из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной
в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или
расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или
установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.
235
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При
расторжении договора обязательства сторон прекращаются (ст. 453 ГК РФ).
Согласно ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора
полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон,
договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статья 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускает односторонний
отказ от исполнения договора в следующих конкретных случаях по инициативе только
участника долевого строительства в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого
строительства в установленный договором срок;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст. 7 ФЗ «Об
участии в долевом строительстве» (в случае, если объект долевого строительства построен
(создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) от обязательных
требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками,
которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования);
3)
существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, указанных в ч. 3 ст. 15.1 данного
Федерального закона, которые предусматривают обязанность застройщика в случае
прекращения поручительства до истечения срока действия поручительства уведомить об
этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения
поручительства;;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут
в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого
строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в
предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан
участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит
объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта
долевого строительства;
236
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в
состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в
случае нарушения застройщиком установленных указанным Федеральным законом
требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в
суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной
под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик
обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по
договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом
строительстве».
Этот федеральный закон предусматривает также ряд оснований для расторжения
договора по инициативе застройщика.
Статья 5 указанного закона устанавливает следующие основания для
одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве
застройщика в случае нарушения договора со стороны участника:
1) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна
производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения
платежа, просрочка внесения платежей в течение более чем трех месяцев, является
основанием одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке,
предусмотренном ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»;
2) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна
производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в
предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого
строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более
чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более
чем трех месяцев, является основанием одностороннего отказа застройщика от исполнения
договора в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».;
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник
долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной
трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения
обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
При этом даже в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика
от исполнения договора, приведенных ранее (ч. 4 и 5 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом
строительстве»), застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней
237
после направления в письменной форме участнику долевого строительства, предупреждения
о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях
неисполнения такого требования (ст. 9). При неисполнении участником долевого
строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении
участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им
задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования
либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе
участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника
долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в
одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Согласно п. 4 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если сторона договора участия в долевом
строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению
прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от
исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении
договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о
расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.
Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого
договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую
сторону договора.
Содержание понятия исполнения обязательств по договору приведено в ст. 12
Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации». Обязательства застройщика считаются исполненными с момента
подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта
долевого строительства. А обязательства участника долевого строительства считаются
исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с
договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче
объекта долевого строительства.
2. Стороны договора, их права и обязанности
Сторонами договора участия в долевом строительстве являются (ст. 2 ФЗ «Об участии
в долевом строительстве»):
238
1) застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой
формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее
денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим
Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов
производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
2) участники долевого строительства (лица, чьи денежные средства привлечены
застройщиком для строительства на отведенном земельном участке объекта недвижимости).
Отношения указанных сторон связаны с привлечением денежных средств граждан и
юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у
участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» право на
привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного
дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает
право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном
доме, имеют отвечающие требованиям указанного Федерального закона застройщики на
основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ст. 18 этого закона застройщик использует денежные средства,
уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для
строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в
соответствии с проектной документацией.
3. Уступка прав по договору
Правоотношения сторон, возникающие при уступке права требования, возникшего по
договору долевого участия в строительстве, регулируются Федеральным законом «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и
о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и
гражданским законодательством РФ.
Для перехода прав требования объекта недвижимости необходимо заключение
договора уступки права требования между первоначальным кредитором (собственником
имущественных прав на строящуюся недвижимость) и новым кредитором (лицом,
приобретающим указанные права). Само обязательство, содержащееся в первоначальном
договоре об участии в долевом строительстве, не меняется. В соответствии со ст. 388 ГК РФ
239
уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит
закону, иным правовым актам или договору.
Но к форме договора уступки права законодательство предъявляет определенные
требования. Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке,
совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в
соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей
государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для
регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации, то
и договор уступки прав требования по нему согласно ст. 17 Федерального закона «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и
о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также
подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории
регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются
денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним». Но при этом в соответствии со ст. 27 Федерального закона «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» его
действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств
участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и
(или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после
вступления в силу этого федерального закона.
На основании ст. 25.1 п. 3 Федеральным законом «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись об уступке прав требования по
договору участия в долевом строительстве, государственная регистрация которого
установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III
раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого
имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого
240
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]