Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Жилищное право. Учебное пособие-4
.pdf
2. Участники и субъекты жилищных правоотношений
В соответствии со ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на
необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного
самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его
безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища,
на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений,
регулируемых жилищным
признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений
(далее — жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми
помещениями, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав,
их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых
помещений по назначению.
Статья 1 ЖК РФ концентрирует внимание
законодательством отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми
помещениями.
Статья 4 ЖК РФ устанавливает перечень участников жилищных отношений:
1. граждане — необходимо отметить, что правоспособность гражданина возникает
в момент его рождения и прекращается смертью. В понятие правоспособности, в частности,
входит право гражданина иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать
имущество; заниматься предпринимательской и любой иной, не запрещенной законом
деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими
законодательством, прав (далее — жилищные права), а также на
на регулируемых жилищным
гражданами и юридическими лицами; совершать любые, не противоречащие закону сделки и
участвовать в обязательствах и т. д. (ст. 18 ГК РФ). Но согласно ст. 60 Конституции РФ
гражданин РФ может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и
обязанности с 18 лет;
2. юридические лица — юридическим лицом признается организация, которая
имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное
имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени
приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести
обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ);
3. Российская Федерация – согласно ст. 1 Конституции РФ есть
демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления;
4. субъекты Российской Федерации — статья 5 Конституции РФ устанавливает,
что Российская Федерация состоит из республик, краев, областей, городов федерального
31
значения, автономной области, автономных округов — равноправных субъектов Российской
Федерации;
5. муниципальные образования — в соответствии со ст. 12 Конституции РФ в
Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное
самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно. Органы местного
самоуправления не входят в систему органов государственной власти.
В том случае если в жилищных отношениях участвуют иностранные граждане, лица
без гражданства или иностранные юридические лица, к ним применяются нормы ЖК РФ.
Исключения из этого положения составляют случаи, указанные в ЖК РФ или установленные
федеральным законом.
Таким образом, перечень участников жилищных правоотношений является
исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.
К вопросу классификации можно подойти с другой стороны
субъектов, основываясь на тех договорах, которые заключаются сторонами при реализации
их жилищных прав:
1. Стороны договора социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ:
а) наймодатель — собственник жилого помещения государственного жилищного
фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный
государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо
управомоченное им лицо;
б) наниматель — в этом качестве выступает физическое лицо — гражданин
Российской Федерации.
Кроме того, ЖК РФ предусмотрел также права и обязанности таких субъектов
жилищных правоотношений, как члены семьи нанимателя жилого помещения по договору
социального найма. К ним относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети
и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы
признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма,
и определить перечень
если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи
нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с
нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого
помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем
ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
32
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по
договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за
ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный
гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из
соответствующего договора социального найма.
2. В ЖК РФ также оговорен правовой статус таких субъектов жилищных прав,
как собственники жилых помещений и члены их семей:
Так как именно собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться
принадлежащим ему жилым помещением, он вправе передавать указанное жилье:
1. физическому лицу по договорам найма, безвозмездного пользования, на
основании других законных оснований;
2. юридическому лицу по договору аренды.
Прежде ст. 127 ЖК РСФСР, содержащая отсылочную норму на ст. 53 ЖК РСФСР,
давала определение понятию «члены семьи собственника», которое было частично изменено
с принятием ЖК РФ.
Первая часть его, касающаяся супруга, детей и родителей собственника,
соответствует нормам ст. 31 ЖК РФ. Согласно этой статье к членам семьи собственника
жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в
принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного
собственника. Остальные же родственники (в исключительных случаях иные граждане)
становятся членами семьи собственника, если они вселены им в этом качестве. А раньше в
ЖК РСФСР эти граждане могли быть признаны членами семьи
только проживают совместно с собственником, но и ведут с ним общее хозяйство.
Указанные лица (члены семьи собственника) имеют право пользования жилым
помещением наравне с собственником. При этом допускается возможность дополнительного
соглашения указанных лиц с собственником жилого помещения, согласно которому порядок
пользования им может быть иным.
В период
собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться
наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное.
действия ЖК РСФСР в ст. 127 также было предусмотрено, что члены семьи
нанимателя, если они не
И это право пользования сохранялось за ним даже в случае прекращения семейных
отношений с собственником жилого помещения.
В ст. 31 ЖК РФ содержится абсолютно новая норма права, которая ранее в
законодательстве РФ не употреблялась. Правда, ее применение ограничено ст. 19
Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ». Действие положений ч. 4 ст. 31 о
33
прекращении права пользования жилым помещением при прекращении семейных
отношений с собственником жилого помещения не распространяется на бывших членов
семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент
приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования
этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или
договором.
Основанием для прекращения права пользования жилым помещением для
членов семьи собственника является прекращение их семейных отношений с собственником.
То есть бывший член семьи собственника, если иное по взаимному соглашению не будет
установлено между ним и самим собственником, теряет право пользования жилым
помещением.
Исключение составляет случай, когда жилое помещение было куплено супругами в
период брака. При этом все приобретенное в этот период времени имущество является
совместно нажитым, действует режим общей совместной собственности. То есть при разводе
будет производиться раздел общего имущества супругов и определение долей в нем. Доли
супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п.
1 ст. 39 Семейного кодекса РФ).
Если же жилое помещение принадлежало собственнику (одному из супругов) до
вступления в брак или было получено во время брака в дар, в порядке наследования или по
иным безвозмездным сделкам, оно будет являться его собственностью, а режим общей
совместной собственности на него распространяться не будет (ст. 36 Семейного кодекса РФ).
Но если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или
имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов в жилое помещение были
произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества
(капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование) то, согласно ст. 37 Семейного
кодекса РФ, оно также подлежит разделу.
В указанных
помещением бывшим собственником (супругом), так как он становится одним из
сособственников разделенного жилого помещения.
Но при этом по решению суда за ним может быть сохранено право пользования
случаях нельзя будет говорить о прекращении права пользования жилым
жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, но на определенный
судом срок, в следующих случаях:
1. если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют
основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;
34
2. если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого
помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить
себя иным жилым помещением.
Кроме того, суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным
жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи. Но при этом обязательным
условием для вынесения данного решения суда должно стать наличие алиментных
обязательств собственника жилого помещения, подлежащих исполнению в отношении
бывшего члена его семьи. Основанием для подобного решения должно стать заявление
указанных членов семьи собственника.
Также суд своим решением вправе назначить бывшему члену семьи собственника
срок пользования жилым помещением. По его истечении соответствующее право
пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается.
Исключением из этого положения может стать соглашение между собственником и данным
бывшим членом его семьи, в котором стороны вправе изложить иные, отличные от
предусмотренных решением суда, условия и срок проживания указанного бывшего члена
семьи собственника.
При этом существует еще одно важное положение. Предусмотрены основания для
досрочного прекращения права пользования бывшим членом семьи собственника
жилым помещением:
1. если право собственности на жилое помещение собственника будет
прекращено, даже если установленный судом срок проживания бывшего члена семьи не
истек, его право пользования жилым помещением прекращается одновременно с
прекращением права собственности на данное жилое помещение собственника;
2. если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого
права.
Данные правовые последствия возможны только на основании решения суда.
То есть при желании устранить такое обременение, как право пользования жилым
помещением бывшим членом семьи собственника, собственнику достаточно продать
указанное жилое помещение. В результате этого бывший член семьи теряет право
пользования указанным жилым помещением одновременно с прекращением права
собственности на него непосредственно собственника.
В тех случаях, когда в отношении бывшего члена семьи собственника принято и
вступило в действие решение суда о возможности его проживания в жилом помещении, на
период его проживания и пользования жилым помещением он имеет права, несет
обязанности и на него возлагается соответствующая ответственность.
35
То есть на него, как на члена семьи собственника жилого помещения и на самого
собственника, возлагаются обязанности по использованию жилого помещения по
назначению и обеспечению его сохранности. При этом, согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи
собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое
помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
Но ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» устанавливает серьезное ограничение в
отношении круга лиц, в отношении которых могут быть применены последствия
прекращения семейных отношений с собственником жилья. Действие этих положений не
распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого
помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные
лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим,
если иное не установлено законом или договором.
Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с
собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным
жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и
членами его семьи.
Если между собственником жилого помещения и гражданином, пользующимся
жилым помещением, заключено урегулированное соглашение, в котором определены их
взаимные права, обязанности и ответственность за нарушение условий соглашения, их
отношения в последующем строятся и подлежат регулированию на основании указанного
соглашения в соответствии с его условиями.
Когда у гражданина прекращается право пользования
для этого должны быть предусмотрены ЖК РФ, в частности, данное положение
распространяется на бывших членов семьи собственника жилого помещения), он обязан
освободить соответствующее жилое помещение и тем самым прекратить пользование им.
Срок для освобождения вправе назначить собственник помещения.
В том случае, если указанный гражданин не выполняет указанное
ЖК РФ, он подлежит выселению по требованию собственника на основании
соответствующего решения суда.
Если право пользования жилым помещением у гражданина возникло в соответствии с
жилым помещением (основания
требование ст. 35
ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (когда по решению суда был установлен срок для проживания бывшему
члену семьи собственника) он обязан пользоваться жилым помещением по назначению, не
нарушая прав и законных интересов третьих лиц (соседей). В том случае, если он допускает
систематическое нарушение их прав и законных интересов, или бесхозяйственно обращается
36
с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения
предупреждает данного гражданина о необходимости устранить нарушения.
Когда действия указанного гражданина влекут за собой разрушение жилого
помещения, его собственник также вправе назначить данному гражданину разумный срок
для проведения ремонта жилого помещения на основании ст. 35, 79 ЖК РФ.
Если указанный гражданин даже после предупреждения его собственником
продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое
помещение не по назначению, а также если он без уважительных причин не проведет
необходимый ремонт, собственник жилого помещения вправе потребовать выселения по
решению суда.
37
ГЛАВА 3. КОМПЕТЕНЦИЯ РАЗЛИЧНЫХ ОРГАНОВ ВЛАСТИ В СФЕРЕ
ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
1. Компетенция органов государственной власти РФ по ЖК РФ
В соответствии с Конституцией РФ Государственную власть в стране осуществляют
Президент РФ, Федеральное Собрание (Совет Федерации и Государственная Дума),
Правительство РФ, суды РФ. Именно Правительство РФ возглавляет единую систему
исполнительной власти в Российской Федерации, структура федеральных органов которой
утверждена Указом Президента РФ № 649. В нее входят:
1) федеральные министерства, федеральные службы и федеральные агентства,
руководство деятельностью которых осуществляет Президент РФ, федеральные службы и
федеральные агентства, подведомственные этим федеральным министерствам. В качестве
примера можно привести Федеральную регистрационную службу, действующую на
основании Положения о Федеральной регистрационной службе, утвержденного указом
Президента РФ от 13 октября 2004г. № 1315. В соответствии с указанным положением
Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является, в частности, федеральным
органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Одной из задач Росрегистрации
в сфере рассматриваемых полномочий является обеспечение установленного порядка
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Компетенция
Росрегистрации состоит в осуществлении полномочий по государственной регистрации прав
на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных
законодательством Российской Федерации, по координации работы по созданию органов по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по осуществлению правового
контроля за их деятельностью; а также по обеспечению соблюдения правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по созданию и
функционированию системы ведения указанного реестра в электронном виде;
2) федеральные министерства, руководство которыми осуществляет Правительство
РФ, федеральные службы и федеральные агентства, подведомственные этим федеральным
министерствам. Одним из федеральных органов власти, наделенных соответствующими
полномочиями в сфере жилищных отношений, является Федеральное агентство по
строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Оно находится в ведении
Министерства регионального развития Российской Федерации. Основными функциями
Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству являются, в
38
частности, применительно к проблемам жилищных отношений, оказание неопределенному
кругу лиц имеющих исключительную общественную значимость услуг в сфере
строительства и жилищно-коммунального хозяйства, в том числе связанных с
восстановлением жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры в зонах
чрезвычайных ситуаций, а также с подготовкой региональных жилищно-коммунальных
комплексов к работе в осенне-зимний период;
3) федеральные службы и федеральные агентства, руководство которыми
осуществляет Правительство РФ. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 30
июля 2004г. № 401 «О Федеральной службе по экологическому, технологическому и
атомному надзору» на указанную Федеральную службу предусматривается возложение
полномочий по осуществлению надзора за деятельностью уполномоченных государственных
и муниципальных органов по контролю за соблюдением требований градостроительного и
жилищного законодательства, обязательных норм и правил, регулирующих строительную
деятельность в области обеспечения прочности, устойчивости, эксплуатационной
надежности зданий и сооружений.
Государственную власть в субъектах РФ осуществляют образуемые ими органы
государственной власти. Разграничение предметов ведения и полномочий между органами
государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти
субъектов РФ осуществляется Конституцией, Федеративным и иными договорами о
разграничении предметов ведения и полномочий.
Статья 72 Конституции РФ относит жилищное законодательство в совместное
ведение Российской Федерации и субъектов РФ.
В соответствии со ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти РФ в
области жилищных отношений относятся:
1) определение порядка государственного учета жилищных фондов. В настоящее
время данный порядок утвержден Постановлением Правительства РФ путем принятия
Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и
технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности. Полномочия по
проведению государственного учета возложено согласно ЖК РФ на органы государственной
власти субъектов РФ;
2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию
общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;
3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых
помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;
39
4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам
социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;
5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых
помещений жилищного фонда Российской Федерации;
6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда
Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории
которых установлены федеральным законом;
7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма
специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных
фондов;
8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-
строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов,
в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-
строительных кооперативов;
9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников
жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;
10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых
помещений;
11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными
для проживания;
12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда
Российской Федерации непригодными для проживания;
13) установление правил пользования жилыми помещениями;
14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых
помещений;
15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;
16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги,
порядка расчета и внесения такой платы;
17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда
Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным
санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
18) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ в
области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными
законами.
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]