Формирование стратегии развития малоэтажного строительства Тюменского района

для определения реальных экономических ус ловийи р

азвитиягорода и

прилегающих

к

нему

территорий н ближайшие

и бо

лееотдалённые

пер

иоды.

Между

тем,

во

просы экономики

горо

дского жилищного

стро

ительстванаиболее с

лаборазработаны в прое

ктахи в это

мсостоит

о

диниз недостатков р

аботпо п

ланировкегородов и пр

илегающихк н им

территорий. Ос

новной- в кр

айнеэкономичном ис

пользованигородских

и пр

игородныхтерриторий.

Одним

из

ф

акторов, существенно

в

лияющихна

э

кономичность

строительства

и

э

ксплуатациюжилых,

ко

ммунальныхи

ку

льтурно-

б

ытовыхзданий и соору

женийгорода и пр

илегающихк н

имтерриторий

является

эт

ажностьжилой

з астройки. Этажность

– ос

новополагающий

элемент т

ипологижилых з

даний, поэтому м будемы о

пиратьсяна с

вязанные

сне

величиныйипр

изнаки».

Рассмотрим характерные эт

апыи и

чертых фор

мированияи преобра-

зования горо

дскойи пр

игородномалоэтажной з

астройкив горо

дахРФ и

б

ывшегоСССР (рисунок 1) [

32].

6

Согласно рис. 1: «З

последниеа п

ятнадцатьлет в

водмалоэтажного

ж

ильяв Росс

иувеличился в се

мьраз. Н

аиболееактивный эт

апразвития и

ст

ановления«малоэтажного» се

кторастроительной и

ндустрипришелся

н

первоеа дес

ятилетиедвадцать пер

воговека.

Именно в «

нулевые» годы ж

ителигородов обр

атилвнимание н

а

ближние пр

игородыкак н

альтернативу горо

дскойквартире и к

акна возмож-

ностьобз авестиснедвижимостьювре

креационныцелях.

На это

этапем сфор иром валсяновый р

ыночныйпродукт – «

коттеджный

поселок», котор ыйотличался от д

ачныхкооперативов и се льскихпоселений

е

диноконцепцией з

астройки, наличием о

гороженнойтерритории, и к

ак

правило – це

нтральныхили «об

щепоселковых» инженерных сетей.

Благодаря с

нятиюмногих о

граничений, в ч астиземельных от ношений,

«загородный»

де

велопмент стал

с

амостоятельным бизнес-сегментом

строительной отрасли,

вследств

иечего,

ст ла развиваться современна

я

комплексныхте

хнологическихрешенийд индивидуальногоя

до мостроения.

Национальные особенности фор

мированиямалоэтажного се гмента

рынка недвижи

мости не позволяют применять к нему в полной мере

зарубежные «лекала». В развитых странах индивидуал

ьноедомостроение

и малоэтажная застройка почти всег

даявляются част юьурбанистической

модели р азвития, как б ыразвивая, с легктрансформируя,

и деюгородского

обр азажизни».

В Росс

иив бо

льшинствеслучае: «коттеджная з астройкпредставляет

собо

автономный ж

илойкомплекс в не

которомудалении от горо

дских

границ. Т

акже(за ре

дкимисключениями, о котор

ыхбудет с

казанониже)

не по

лучилипока до

лжногоразвития в Росс

иималоэтажные се

льскиепосе-

ления (

пустьдаже в гр

аницанынешних се

илдере

нве, либоь р

ядомс н

ими),

где гр

ажданевозводили б

илиы по

купалнедвижимость с це

льюобеспечения

с

амозанятостивсфереа

гробизнеса».

аким-л

ибо

Отсутствие с

держивающихфакторов в в

иде«привязки» к к

устойчивым п

ланамтерриториального р

азвитияобусловило безудержный

рост пре

дложенияв котте

джныпоселках во

кругкрупнейших ме

гаполисов

(в пер

вуюочередь, горо

довмиллионников). Разорившиеся ко

лхозыобеспе-

чивали пр

итокна р

ыноквсе но

выхи но

выземельных участков, котор

ые

через ко

нсолидациюпаев ст

ановилиссобственностью б

лизкихк р

айонным

и ре

гиональнывластям пре

дпринимателей, а т

акжесредних и кру

пных

финансовых ор

ганизаций.

По мнению л

идеровмалоэтажного стро

ительства: «Все это вре

мягосу-

дарство пре

дпочитало«не в

мешиваться» и н

аблюдатьза «

коттеджныбумом»

н

некоторома у

дален иесли,

м

ногоэтажная(в то

числем – не

жилая) застройка

у

жев сере

дине«нулевых» ст

алаобъектом и нтересасо стороны кру

пных

финансово-промышленных гру

пп, имеющих пр

ямойвыход н федеральные

ор

ганывласти, то «

малоэтажка» была и ост

аетсяуделом м

алогои сре

днего

бизнеса,

стр

адающегот деф

ицитадминистративного ресурс иа пото

му

вынужденного с

лужитьосновным з

веном«низовой» корру

пции» [21].

8

С

дру гойстороны, не которыепредприниматели,

преус

певшиев

лэ

нд-

девелопменте, малоэтажном стро

ительствеили про

изводствестроймате-

риалов

д

лянего,

сч

итают: «недостаток

в

ниманиясо сторо

ныцентральной

в

ластпреимуществом д анногобизнеса, котор йыминовали « барский г нев

и б

арскаялюбовь». Ве

дькрупный б

изнесстрадает и от в

ысокопоставленных

рейдеров, и от неу

местныхстремлений ч

иновников«порулить» и

ли«порегу-

лировать» Е динственнопопыткой госу

дарствавыйти н

«амалоэтажный»

р ноы скк

акойлиборегулятивной и

нициативойстало в

несениев 2010годум

М

инрегиономпоправок о т

акназываемой «

дачнойпрописке» в не

которые

законодательные а

кты. Под пре

длогомвыполнения пре

дписанийКонституци-

онного су адРоссии ч

иновникпопытались запретить стро

ительствочастных

до

мовна се

льхозземлях, которые с

лужили с

лужатдо с

ихпор ос

новным

ресурсом и

ндустриималоэтажного до

мостроения. Профессионалы и НАМИКС

су

мели«отбить» ат аку– по

правкитак и не б

ылприняты, о

днаконасто-

роженное от ношениедевелоперов к л

юбыминистерским и

нициативам

приобрело усто

йчивыйхарактер».

Как сч

итаетпрофессиональное сооб

щество: «Главной пр

ичиной, почему

ж

илищныеинициативы фе

деральногоцентра не все

гднаходят отражение в

пр

актическойработе «

нижнихэтажей» в

ласти, является и

«храсфокусиро-

ванность». У госу

дарстваотсутствует е диныйвектор в решении «

жилищного

вопроса», б

юджетныеиор

нга изационныересурсыр

аспыляютсяпор

азличным

направлениям. Де

кларируютсяодновременно це

лиисо

циального( беспечение

ж

ильемразличных к атегорийграждан)

и э кономического(поддержка

стро

йиндустрии) характера. В после

дниедвадцать лет не б

ылонедостатка

в Про

граммахи У

казах».

По мнению лидеров НАМИКС: «Обилие и

нформациисверху, соз

дает

высокие о

жиданиясреди де

велоперови з

астройщиковотносительно одно-

сторонней п

атерналистскойопеки госу

дарствапо от

ношениюк и

бизнесух и

и

ндивидуальныпроектам. Втовре

мя, когдан

адеждынад

альнейшийбыстрый

рост по

купательнойспособности гр

ажданстали оче

ньнеуловимые, ипоте ка-

доро гой, ако

нкуренциясталпо

истинебезудержной, т

акиеожиданияст

ановятся

все бо

лееотличительным ст

илемышления бо

льшейчасти стро

ительного

сообщества,

котор

апроявляется в посто

янныхлозунгах с р

азныхтрибун,

то

«

помочьс

ко

ммуникациями»,

то

«обеспечить

госз

аказ». Замедление

те

мповэкономического рост

вастр

анеи отсутствие досту

паккре

дитамна

р

азумныусловиях у

грожаетразорением м ногиучастникам р

ынка».

Однако, «загородным»

де

велоперам, строителям-малоэтажникам и

про

изводителястройматериалов необ

ходимопризнать оче

видныйфакт:

«именно от

носительнаялегкость в

ходана этот р

ынок, отсутствие н

нема

чрезмерногогосре

гулирования(каквс

лучаесм ногоэтажныдомостроением) и

деф

ицитадоступных д

лястроительства уч

астков(как в с

лучаес горо

дскими

территориями)

пр

ивелик пере

производствуне все

гдвостребованного и

не в

полнеадекватного к

лиентскиожиданиям про

дукта». Именно поэто

му,

сегодня

ре

шен иезаняться

б

изнесомв

сфере

м

алоэтажногостроительства

мо

жетпринять л

ишьземлевладелец и

лсобственник прост

аивающегопроиз-

9

водственного а ктива. Потребительского

с

просана

все

хне

х ватает,

и

пре

дпринимателю«со сторо

ны» нужно тр

иждыподумать, пре

ждечем по

собст

веннойволе во

йтив этот б

изнес. На м

ногирегиональных р

ынках

требуются пр

инципиальновые мо

делведения б

изнеса,

реч

неь то

лько

о но

выформатах ж

илозастройки, но

вейшитехнологиях, и с

пособахповы-

шении эффе

ктивностисамого про

цессдевелопмента – от «

нулевого» цикла до

прод

аж. Речьт

акжеоно

выформах вз

аимодействиясмест

норегиональной,

и

фе

деральнойвластью по все

направлениям, пре

дставляющимнаибольшую

об

щественнуюзначимость».

ационализаци иус

иленияроли госу

дарства

В ус

ловиях«ползучей» н

в

э

кономикеединственно

о

правданнойбизнес-стратегией

ст

ановится

«встраивание» в су

ществующуэкономическую с

истемуи в

нимательное

отношение к и нтересампартнера – госу

дарства.

По оценкам Н АМИКС: «Основными пре

пятствиямина пут

массовогои

инди идув льногоа домостроения я ляв

ются ограниченный доступ граждан

к земельным ресурсам,

мо

ноп лизм в сфере Ж

ХК, а та жек - отсутствие

досту

пныхпрограмм и

потечногокредитования м

алоэтажногостроительства.

Активное р азвитиемалоэтажного и котте

джногостроительства, до

ведение

его до

лив об

щеобъеме в

водажилья в Росс

иидо 2/

3,безусловно, бу

дет

способствовать

фор

мированиюнового

ук

ладажизни,

ос

нованномуна

се

мейныценностях,

досто

инствеличности,

у

важениик собственности,

г

армоничномсосуществовании с о

кружающесредой. В ко

нечномсчете,

це

льютакой стр

атегиимогла б

ыстать и «

делюмпенизац ия» общества, в

которо послем тр

агическисоциальных потр

ясенийначала про

шлоговека

ст

алипреобладать

л

юди«без кор ней»,

винтики о

громноймашины,

сор

ванныесо с

воиисконных зе

мельи собр

анныев пере

населенныхгородах.

Формирова

ниенового уклада жизни будет происходить одновременно с

фор

мированиемболее ш

ирокопрослойки сре

днегокласса, пр ичемпредста-

вители это

гокласса бу

дутсконцентрированы не то

коль в кру

пныгородах,

ноивм алоэтажныпоселениях».

Разработка

ко

нкретнымеханизмов

д

ляподдержки

стро

ительства

малоэтажного ж

ильяможет осу

ществлятьсяв р

амкахкомплексной программы,

в

которо

йбудут сосре

доточенырассеянные

ве

кторыгосударственной

ж илищнойполитики. Р

азработкпрограмм и в

ариантовзаимодействия

госу

дарствбизнеса,

и гр

ажданскихинициатив не

возможнабез участия все х

интеллектуальных и ор

ганизационныхресурсов професс

иональногосообще-

ства: р азработчиков, строителей,

про

изводителейстроительных м

атериалов,

агентовпоне движимостфинансистов, , ко

нсультантожурналистов, .

1.2 Анализ обес

печенностидосту

пностжилья в России

Проанализируем обес

печенностьи досту

пностжилья в Росс

ийской

Федерации. Ввод ж

ильяв эксплуатацию в России в 2015 го

дусократился

по ср

авнениюс предыдущим го

домна 0,5% — до 83,8 м

иллионквадратных

метро , всвидетельствуют д анныеФедеральной

с

лужбыгосударственной

ст

атистики(Росстат).

10