Формирование стратегии развития малоэтажного строительства Тюменского района
.pdf
|
|
«Ценообразование». |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
Динамика, уро |
веньи стру |
ктурацен н |
рынкеа м |
алоэтажногожилища |
||||
требу |
ютотдельного и дет |
альногоанализа. Ру |
ководствомстраны в пос ледние |
|||||||
годы |
нео |
днократноставилась |
з адачаограничить |
сто имостьодного |
||||||
к |
вадратногометра п |
лощади«малоэтажек» 30 т |
ыс. руб. Но эт задача, не |
|||||||
по |
дкрепленнаяконкретными и |
эффе ктивнымимерами ре гулирования, |
||||||||
приобреладе |
кларативныйхарактериростце на« |
малоэтажку» неост |
ановила. |
|||||||
|
|
Представим обзор р |
ынкзагородной не |
движимостина ко |
нец2015г. |
|||||
К концу года замедлились темпы роста объема предложения на рынке загородной не движимости, в 4 к вартале2015 го дна про даженаходилось бо лее15,5 т ыс. объектов. Поср авнениюса налогичныпериодомпре дыдущего
годате мприростасост |
авилпорядка38, 2%. |
|||
|
|
|
Таблица № 16 |
|
|
|
Объем предложения |
||
|
|
|
|
|
Период |
|
|
Объем предложения ( янвк. 2014 .),г% |
|
1 к . 2014в |
г. |
|
95 |
|
2 к . 2014в |
г. |
|
114 |
|
3 к . 2014в |
г. |
|
120 |
|
4 к . 2014в |
г. |
|
116 |
|
1 к . 2015в |
г. |
|
130 |
|
2 к . 2015в |
г. |
|
150 |
|
3 к . 2015в |
г. |
|
160 |
|
4 к . 2015в |
г. |
|
168 |
|
Рис.11 – Объем предложения в % к янв. 2014г.
Неизменно ос |
новнаячасть объе |
мапредложения – зе |
мельныеучастки |
||
(50%), почт |
четвертьи все гообъема пре |
дставленодомами ( |
23%), 17%дачи- |
||
ивсе го1% - т |
аунхаусы. |
|
|
|
|
Наибольшее число объе |
ктовыставлено н продажу по С алаирскому |
||||
тракту( 21%),навторо |
–мМос |
ковск ийтракт(16%) ид алеевпор |
ядкеубывания. |
||
|
|
|
41 |
|
|
|
Таблица № 17 |
|
Структура предложения по типам недвижимости |
||
|
|
|
Тип недвижимости |
Доля в общем объеме, % |
|
|
|
|
Коттеджи |
9 |
|
|
|
|
Дачи |
17 |
|
|
|
|
Дома |
23 |
|
|
|
|
Таунхаусы |
1 |
|
|
|
|
Земельные участки |
50 |
|
|
|
|
Рис.12 – Структура предложения по типам недвижимости
|
Таблица № 18 |
|
Структура предложения по направлениям |
||
|
|
|
Направление |
Доля в общем объеме, % |
|
|
|
|
Тобольский тракт |
6 |
|
|
|
|
Ирбитский тракт |
7 |
|
|
|
|
Ялуторовский тракт |
10 |
|
|
|
|
Салаирский тракт |
21 |
|
|
|
|
Велижанский тракт |
14 |
|
|
|
|
Червишевский тракт |
7 |
|
|
|
|
Московский тракт |
16 |
|
|
|
|
Тюмень |
13 |
|
|
|
|
Старый Тобольский тракт |
6 |
|
|
|
|
42
Рис.13 – Структура предложения по направлениям
Общий объем пре |
дложенияземельных уч |
астковв 4 к вартале2015 го |
да |
|||||
составил бо лее7,7 т |
ысячобъектов (те |
мприроста к 3 к варталу– 1,16%), пр |
и |
|||||
этом бо льшаячасть объе |
ктопредставлена по С |
алаирскомутракту ( |
неизменно |
|||||
занимаетл ди ирующиепозициипообъе |
мупредложения). |
|
|
|
||||
Значительный пр |
иростобъектов по н аправленияотмечен н |
Старом |
|
|||||
Тобо льскоми Мос |
ковскомтрактах, в |
ыбытие– |
в н аправлениСалаирского |
|
||||
тр акта. |
|
|
|
|
Таблица № 19 |
|
||
|
|
|
|
|
|
|||
Структура предложения земельных участков по направлениям |
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
||
Направление |
|
|
Доля предложений зе◌ۡме◌ۡл◌ۡь◌ۡн◌ۡы◌ۡх участков |
|
||||
|
|
|
в общем объеме, % |
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Тобольский тракт |
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ирбитский тракт |
|
|
|
|
10 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Ялуторовский тракт |
|
|
|
|
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Салаирский тракт |
|
|
|
|
24 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Велижанский тракт |
|
|
|
|
15 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Червишевский тракт |
|
|
|
|
6 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Московский тракт |
|
|
|
|
17 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Тюмень |
|
|
|
|
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Старый Тобольский тракт |
|
|
|
9 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
43 |
|
|
|
|
||
Рис.14 – Структура предложения земельных участков по направлениям
На 2,7% с низиласьсредняя це |
напредложения з соткуа в 4 к вартале |
|||
2015 го ,дагодовой те |
мпснижения пр |
этоми сост авил10,4% (87 38руб./сот.). |
||
|
|
|
Таблица № 20 |
|
Динамика удельной цены предложения земельных участков, руб./сот. |
||||
|
|
|
|
|
Период |
|
Удельная це◌ۡн◌ۡа земельных уч◌ۡаст◌ۡко◌ۡв, руб./сот. |
||
1 к◌ۡв. 2014г. |
|
|
86791 |
|
2 к◌ۡв. 2014г. |
|
|
86611 |
|
3 к◌ۡв. 2014г. |
|
|
85588 |
|
4 к◌ۡв. 2014г. |
|
|
83942 |
|
1 к◌ۡв. 2015г. |
|
|
81984 |
|
2 к◌ۡв. 2015г. |
|
|
77676 |
|
3 к◌ۡв. 2015г. |
|
|
77284 |
|
4 к◌ۡв. 2015г. |
|
|
75204 |
|
Рис.15 – Удельная цена земельных участков, руб./сот.
44
Темп прироста объема предложения домов в 4 квартале снизился до 2,2%. В отличие от черты города, в остальных направлениях наблюдается прирост объектов на продаже – в большей степени по Червишевскому и Московскомй трактам, меньше всего – по Ирбитскому тракту.
Таблица № 21
Структура предложения домов по направлениям
|
|
|
Направление |
Доля предложений до◌ۡмо◌ۡв |
|
в общем объеме, % |
||
|
||
|
|
|
Тобольский тракт |
7 |
|
|
|
|
Ирбитский тракт |
6 |
|
|
|
|
Ялуторовский тракт |
12 |
|
|
|
|
Салаирский тракт |
13 |
|
|
|
|
Велижанский тракт |
10 |
|
|
|
|
Червишевский тракт |
11 |
|
|
|
|
Московский тракт |
17 |
|
|
|
|
Тюмень |
24 |
|
|
|
|
Старый Тобольский тракт |
5 |
|
|
|
Рис.16 – Структура предложения домов по направлениям
Втечение наблюдаемого периода неизменна отрицательная тенденция
вотношениисреднейценыкв.м. домов. В4 квартале2015 годаона снизилась еще на 398 руб./кв.м. (-1,13%), к аналогичному периоду 2014 года - 2228
руб./кв.м. (-5,99%).
45
|
Таблица № 22 |
|
Динамика удельной цены предложения домов, руб./кв.м |
||
|
|
|
Период |
Удельная цена предложения домов, руб./кв.м. |
|
|
|
|
3 кв. 2014г. |
38003 |
|
|
|
|
4 кв. 2014г. |
37167 |
|
|
|
|
1 кв. 2015г. |
36845 |
|
|
|
|
2 кв. 2015г. |
35701 |
|
|
|
|
3 кв. 2015г. |
35337 |
|
|
|
|
4 кв. 2015г. |
34939 |
|
|
|
|
Рис.17 – Динамика удельной цены предложения домов, руб./кв.м
Дома с наибольшей средней полной ценой остаются в черте города – 4219 тыс.руб., на втором месте – Ирбитский тракт – (4055 тыс.руб.), далее – Салаирский тракт (3522 тыс.руб.). Наиболее доступные дома выставлены на продажу по Велижанскому тракту, где средняя полная цена в 4 квартале составила 2590 тыс.руб.
Общий объем предложения дач в 4 квартале составил порядка 2590 объектов, что на 3,7% меньше, чем в предыдущем периоде. Более чем на 30 объектовсократилсяобъемпредложенияпоВелижанскомутракту, Старый Тобольскийтрактпрактическисохранилсвойуровень.
46
Таблица № 23
Структура предложения дач по направлениям
|
|
|
Направление |
Доля предложений д◌ۡач |
|
в общем объеме, % |
||
|
||
|
|
|
Тобольский тр◌ۡа◌ۡкт |
6 |
|
Ирбитский тр◌ۡа◌ۡкт |
1 |
|
Ялуторовский тракт |
18 |
|
Салаирский тр◌ۡа◌ۡкт |
29 |
|
Велижанский тракт |
22 |
|
Червишевский тр◌ۡа◌ۡкт |
3 |
|
Московский тракт |
15 |
|
Тюмень |
6 |
|
Старый Тобо◌ۡл◌ۡьс◌ۡк◌ۡи◌ۡй тракт |
0,4 |
Рис.18 – Структура предложения дач по направлениям
Среди лидеров по наибольшей средней цене дач в разрезе по трактам остаются Ялуторовский тракт и черта города (1514 тыс.руб. и 1485 тыс.руб. соответственно). Рейтинг замыкает Тобольский и Велижанский тракты
(1080 тыс.руб. и 961 тыс.руб.)
Таблица № 24
Динамика средней цены дач в разрезе по трактам, тыс. руб.
|
|
|
|
Направление |
Цена д◌ۡач, тыс.руб. |
|
|
3 к◌ۡв 2015г |
|
4 к◌ۡв 2015г |
|
|
|
||
Тобольский тр◌ۡа◌ۡкт |
1140 |
|
1084 |
Ялуторовский тр◌ۡа◌ۡкт |
1511 |
|
1514 |
Салаирский тракт |
1357 |
|
1346 |
Велижанский тр◌ۡа◌ۡкт |
1020 |
|
961 |
Червишевский тракт |
1340 |
|
1316 |
Московский тр◌ۡа◌ۡкт |
1209 |
|
1231 |
Тюмень |
1501 |
|
1485 |
47
Рис.19 – Динамика средней цены дач в разрезе по трактам, тыс. руб.
Темпприроста объемапредложения в4 квартале составилпорядка 2,5%. Больше всего было выставлено на продажу по Червишевскому, Старому Тобольскому и Велижанскомутрактам.
Таблица № 25
Структура предложения коттеджей по направлениям
|
|
|
Направление |
Доля предложений котте◌ۡд◌ۡже◌ۡй |
|
в общем объеме, % |
||
|
||
|
|
|
Тобольский тр◌ۡа◌ۡкт |
2 |
|
Ирбитский тр◌ۡа◌ۡкт |
8 |
|
Ялуторовский тракт |
9 |
|
Салаирский тр◌ۡа◌ۡкт |
15 |
|
Велижанский тракт |
5 |
|
Червишевский тр◌ۡа◌ۡкт |
14 |
|
Московский тракт |
18 |
|
Тюмень |
25 |
|
Старый Тобо◌ۡл◌ۡьс◌ۡк◌ۡи◌ۡй тракт |
4 |
Рис.20 – Структура предложения коттеджей по направлениям
48
Удельная цена предложения коттеджей в 4 квартале 2015 года составила 42202 руб./кв.м. В течение года не наблюдалось существенных колебаний удельнойценыпредложения(измененияврамкахпогрешности).
Таблица № 26
Динамика удельной цены предложения коттеджей, руб./кв.м.
|
|
Период |
Удельная цена пре◌ۡд◌ۡло◌ۡже◌ۡн◌ۡи◌ۡя домов, руб./◌ۡк◌ۡв.◌ۡм. |
3 кв. 2014◌ۡг. |
42064 |
4 кв. 2014◌ۡг. |
41919 |
1 кв. 2015◌ۡг. |
42413 |
2 кв. 2015◌ۡг. |
42356 |
3 кв. 2015◌ۡг. |
42504 |
4 кв. 2015◌ۡг. |
42202 |
Рис.21 – Динамика удельной цены предложения коттеджей, руб./кв.м.
Общий объем предложения таунхаусов в 4 квартале составил более 130 объектов. Данный тип в основном представлен в черте города и по Московскомутракту(38% и 37% соответственно). Востальныхнаправлениях представленыточечныеобъектынапродаже.
Таблица № 27
Структура предложения таунхаусов по направлениям
|
|
|
Направление |
Доля предложений котте◌ۡд◌ۡже◌ۡй |
|
в общем объеме, % |
||
|
||
|
|
|
Тобольский тр◌ۡа◌ۡкт |
2 |
|
Ирбитский тр◌ۡа◌ۡкт |
4 |
|
Ялуторовский тракт |
4 |
|
Салаирский тр◌ۡа◌ۡкт |
2 |
|
Велижанский тракт |
4 |
|
Червишевский тр◌ۡа◌ۡкт |
8 |
|
Московский тракт |
37 |
|
Тюмень |
38 |
|
Старый Тобо◌ۡл◌ۡьс◌ۡк◌ۡи◌ۡй тракт |
1 |
49
Рис.22 – Структура предложения таунхаусов по направлениям
В 4 квартале цена предложения 1 кв.м. таунхауса сложилась на уровне 45775 руб., на 6,7% ниже, чем в предыдущем квартале и на 31,3% выше аналогичного периода предыдущего года.
Таблица № 28
Динамика удельной цены предложения коттеджей, руб./кв.м.
|
|
|
Период |
Удельная цена пре◌ۡд◌ۡло◌ۡже◌ۡн◌ۡи◌ۡя таунхаусов, |
|
руб./кв.м. |
||
|
||
|
|
|
3 кв. 2014◌ۡг. |
48431 |
|
4 кв. 2014◌ۡг. |
45197 |
|
1 кв. 2015◌ۡг. |
43904 |
|
2 кв. 2015◌ۡг. |
47568 |
|
3 кв. 2015◌ۡг. |
49045 |
|
4 кв. 2015◌ۡг. |
45775 |
Наглядно представим динамику удельной цены предложения коттеджей нарисунке.
Рис.23 – Динамика удельной цены предложения коттеджей, руб./кв.м.
50