Формирование стратегии развития малоэтажного строительства Тюменского района

Обеспечение

доступности и потечногокредитования д лябольшинства

гр

ажданявляетсяо

днимизк

лючевыхнаправленийн ациональногопроекта.

На терр

иторииТюменской об ластипотечные ( жилищные) кредиты

в

ыдает41 б

анк. Существует о

коло167 и потечн ыхпрограмм, сре дняяставка

и

потечногокредита в 2016 г. сост

авляет12,1%. Н многои н

малои 275,7 м

лрд.

рублей

до

лжныфинансовым

ор

ганизациямжители

Т

юменскойобласти,

вз

явшипотечныекре

диты.

По этому по

казателтюменцы усту

паюттолько мос

квичами н

аселению

Подмосковья.

И

нтересно, что

т

акая, казалось б ,ыколоссальная долговая

н

агрузканест

ановитсяпреградойд

ляновыхж

илищныхии

потечныхзаймов.

Как

сооб

щаетпресс-служба

ре

гиональноготделения

Ур

альского

главного у

правленияБанка Росс

ии: «за пер

выетри мес

яца2016-го о

коло

7800 т

юменцевзяли и

потекуна об

щуюсумму 15,5 м

лрд. рублей. По с

ловам

экспертов, это бо

льшеаналогичного по

казателяза пер

выйквартал про

шлого

года

ср

азуна 46

про

центов. Всего

н

счетах

в

кре

дитныорганизациях

хр

анится1,1

тр

лн. рублей: с н

ачалгода этот по

казательснизился н

семьа

про

центов(76,9

м

лрд. руб.)».

Т

акжеаналитики

сооб

щили, что: «вклады

н

аселенияуменьшились

н

атри

про центаили н а16,2

м

лрд. рублей

и

сост

авляютнасе

годняшнийдень640,8 м

лрд. рублей».

«Общественная сре

:ддостаточно а

ктивнадеятельность э

кологических

организаций, ор

ганизацийпо з

ащитеправ потреб

ителей; средств м

ассовой

информации; э

кспертныхструктур Т

юменскойобласти».

Характер и м асштабконкурентной сре

ды: «На Т

юменскостроительном

р

ынкеработает о

коло3500 з

астройщиков. Анализ прое

ктныхдеклараций

з

астройщикопоказывает, что в пер

иодапрель-декабрь 2016 го

дзастройщики

п

ланируютввести в э ксплуатацию868800 к . в.мжилья. Оۡۡпытпрошлого го

да

показал, что из з

апланированногок в

водужилья в 2015 году, з

астройщики

перенесли н

следующийа го

62000д

к . в.м

Можно пре

дположить, что в те

кущемгоду объе

мпереноса в

вода

жилья сост

авитпримерно т

акуюже ц

ифру. Исходя из это

,горасчетный

в

воджилья з

астройщикамив а

преле-

декабре2016 го

дадолжен сост

авить

806 800 к . в.мТрадиционно не ме

нее750 000 к . в.мжилья в этот же пер

иод

должно в

вестнаселение. З

январь – м

арт2016 го

давТ

юменскойобласти

у

жевведеновэ ксплуатацию220 000 к . в. Такимобр

азом, расчетыпо

казывают,

что в те

кущемгоду в ре

гионеможет б

ытьвведено 1,78 м

.лн.кв. мжилья, что н а

16,1% ме

ньшеуровня2015 го

да(2,12 м

.лн.кв.)»м.

Природные ф

акторы: «Недра Т

юменскойобласти со

держатряд видов

по

лезныископаемых: нефт , ьторф, стро

ительныематериалы,

прес

ныеи

м

инеральныеводы и др. Ре

гионобладает кру

пнымзапасами торф , имеютсяа

месторо

ждениякварцевых

пес

ков, кирпичных и кер амзитовыхглин,

с

апропелей,

известняков.

От

крыто 210

месторо

ждений кирпично-

керамзитовых, к ирпичныхи песч

аныхглин, с з

апасами631 м

.лнм3, р

ядместо-

рождений с об

щимзапасами 90 м

.лнм3 – н

аходятсяв р

азработке. Более 44%

зе

мельногофонда ю

гобласти з

анимаютлеса.. Ос

новнымлесообразующими

поро

дамиявляются: берез , сосна, е

,льпихта, ос ина, кедр, л

иственница».

31

Покупательная с

пособностьнаселения Т

юменскойобласти: «денежные

до

ходыв сре

днемна ду

шунаселения в я

нваремарте 2016 г. сост

авили

22944 руб. темпы рост

ва% к я

нварюмарту2015 г. сост

авили95,9%».

Уровень досту

пностжилья: «Коэффициент досту

пностжилья в

Т

юменскойобласти н

1ая вн аря2016 г. сост

авил3,11».

Характер и м

асштабконкурентной сре

ды: «ООО «

ПСК«Дом» (Ввод

ж

ильяв м2 в пер иодс 1.01.

2014по 1.06. 2015: 223879,8,Лучшие ре

ализованные

проекты: ЖК «

Южный», ЖК «

НФёдорова», ж

илыедома в м

икрорайонах

Тюменский и М

ЖК. На ст

адистроительства:

ЖК «Су

ходолье»,

ЖК

«

Линейная», ЖК «Нефтяник»).

ильяв м2 в

ОАО «Т

юменскадомостроительная ком

пания» (Ввод ж

пер

иодс 1.01.

2014по 1.06.

2015: 223202,7Лучшие.

ре ализованныепроекты:

микрорайон «

Домостроитель», ЖК «Малахово», м

икрорайон«Восточный-2»,

ЖК «

Плеханово», ЖК «Юбилейный»).

ильяв м2 в пер иодс 1.01. 2014по

ОАО «З

апсибгазпром» (Ввод ж

1.06.

2015: 164500Лучшие.

ре

ализованныепроекты: строительство м икро-

районов по про

грамме«Переселение ж

ителейЯмало-Ненецкого а

втономного

округа из р айоновКрайнего се

вера», микрорайоны Я мальскийи Я

мальский- 2,

рекреационного т ипна озере Б

айкал). На ст адистроительства: микрорайон

О

лимпийский(120000

м2) в

горо

деНадыме,

прое

ктпо строительству

и

нфраструктурыв Ар

ктике(остров Коте

льныйархипелага Но восибирские

островаиостро

Земляв А

лександрыархипелагаЗе

мляФранца-Иосифа)),.

ООО «

Партнер-

Инвест» (Ввод ж

ильяв м2 в пер

иодс 1.01.

2014по

1.06. 2015: 112000Лучшие.

ре

ализованныеобъекты: микрорайоны «

Европей-

ский», «Видный», « Novinквартал», 3-

Заречный. На ст

адистроительства:

микрорайоны«

Видный», «Novin к вартал», «Европейский»).

На ст

адистроительства: жилой ко

мплексв р

айонеулиц 25 лет О

ктября–

Ор

джоникидзе–Ос ипенко; многоэтажный ж илойдом с объе

ктамисоцкульт-

бытапоу

лицеЕлизарова).

ильяв м2

в пер иодс 1.01.

2014по

ООО «Э НКОгрупп»

(Ввод ж

30.06.

2015: 62100Лучшие.

ре ализованныеобъекты: ЖК «

Временгода»,

Ж

К«Лукоморье». На ст

адистроительства: микрорайон «

Преображенский»

(общаяп

лощадьжилойз

астройки– 600000 м2)).

32

«Солнечный остров», ЖК «Семейный») и др».

Природные ф

акторы: «в Т

юменскойобласти со

храняетснекоторая

веро ятностьстихийных бе

дствий(весеннее н воа

днение, затопление н

изменных

участковпос

ливневыхдо

ждей)».

Третий этап — формирование с

водноразвернутой( ) м

атрицына основе

х

арактеристикифакторовв

нутренней(рисунок5) ив

нешнейсреды(рисунок6).

Четвертый

эт

ап— формирование

пр

ичинно-с

ледственныхсвязей

ф

акторов. Эта фу

нкцияSWOT-анализа ре

ализуетсяпри а

нализез

аполнении

матрицы, д

лячего пос ледовательноперебираются ф акторывозможностей и

у

гроз, устанавливаютсяи

линеуст

анавливаютсяпричинно-следственныес вязи

с с

ильными с

лабымсторонами. Резу

льтатысопоставлений з

аносятсяв

т

аблицы-с

хемы(рисунок7).

Внутренняя среда

Сильные стороны

Слабые стороны

Структура:

Структура:

-

иерархическая

структура

- необходимо законодательно урегулировать ряд

нормативных актов;

важнейших проблем;

-

исполнитель — Фонд СРЖС;

- функции

Фонда

содействия

развитию

-

информационная

прозрачность

жилищного

строительства

необходимо

нормативно-правовых актов.

расширить.

Маркетинг:

Маркетинг:

-

стратегическая линия на повышение

- программно закреплена морально устаревшая

доступности приобретения жилья;

норма в 54 кв. м для семьи из трех человек;

- программа и законодательные акты

- поддерживается

государством

улучшение

активно

пропагандируют

жилищных условий для тех, у кого условия

преимущества

проживания

в

проживания не

соответствуют

установленным

малоэтажном жилье;

нормам.

- ФЦП включает 6 подпрограмм,

Финансы:

нацеленных

на

обеспечение

жильем

- объем финансирования не может обеспечить

различных слоев населения.

всех нуждающиеся в улучшении жилищных

Финансы:

условий Тюменской области;

-

предусмотрено

четкое

- не

прописаны инструменты

уменьшения

планирование поступления средств по

отношения средней цены 1 кв. м общей

уровням управления;

площади;

-

предусмотрено

уменьшение

- остаются

высокими

ставки

ипотечного

отношения средней цены 1 кв. м

кредитования;

общей площади.

- высокая динамика роста цен на строительно-

Инновации:

монтажные работы (жилье).

-

определены

мероприятия

по

Инновации:

поддержке платежеспособного спроса

- законодательно не закреплено использование

на жилье, в том числе с помощью

новых форм организационно-экономических

ипотечного жилищного кредитования;

взаимоотношений застройщиков, заказчиков,

-

предусмотрено

базы

развитие

инвесторов и подрядчиков;

производственной

для

- законодательно не закреплено использование

жилищного строительства.

Strengths

Weaknesses

(сильныестороны)

(слабыестороны)

O1S1

W1О1

Opportunities возможности( )

O1S3

W2О2

O2S2

W3О1

O3S1

W4О1

O4S3

O4S4

S3T1

T1W4

Threats

угрозы( )

S2T1

T2W1

S4T2

S4T3

Рис.9 – Матрица взаимодействия факторов

SWOT-анализ по

казал, что р

азвитиюмалоэтажного стро

ительствав

Т

юменскойобласти пре

пятствуют: «не прор

аботанныедо ко

нцнормативные

а

кты, регулирующие зе мельныеотношения и

о

граниченностьфункций

ФС

РЖС; высокие ст ва кипотечногокре

дитованиустойчивая;

д инамикроста

це

на стро ительномонтажныеработы;

неразвитость фор

морганизационно-

экономических вз

аимоотношенизастройщиков, и

нвесторови по

дрядчиков;

использование

ст

арытехнологий и

строительных

м

атери ловдля м ало-

эт

ажногостроительства; достаточно в

ысокиебарьеры в

ыходна р

ынокмало-

этажного стро

ительстваТюменской

об

ластидля

но

выхстроительных

ор

ганизаций».

Таким образом, для решения жилищной проблемы путем развития

Тюменский му ниципальнырайон. Тюменский р

айорасположен н а

юго-западе Т

юменскойобласти.

Об

щаяплощадь терр

иториисоставляет

о коло3 700 к . кмв, в сост

аврайона в

ходят24 му

ниципальныхобразования,

котор ыевключают в себ

75я н

аселенныхпунктов.

Таблица № 15

Муниципальные образования Тюменского района

Численностьнаселения

Площадь

№

Наименование сельского посе

ления,

н отчетнуюад

ату/

се

льского

п

ланируемаячисленность

п.п.

населенного пу нкта

населениян

конеца

поселения,

г а

20

35года, т ыс. чел.

1.

Андреевское сельское поселение

1,501

/

2,0

8 656,7

2.

Богандинское сельское поселение

9,904 / 10,5

13 548,5

3.

Борковское сельское поселение

2,110

/

3,6

21 563,5

4.

Боровское сельское поселение

17,507

/

22,0

12 305,7

5.

Винзилинское сельское поселение

12,330

/

26,0

8 788,2

6.

Горьковское сельское поселение

2,398

/

5,8

3 988,3

7.

Ембаевское сельское поселение

6,205

/

6,6

2 739,8

8.

Каменское сельское поселение

1,938

/

5,7

23 445,8

9.

Каскаринское сельское поселение

8,807 / 34,4

25 958,7

10.

Княжевское сельское поселение

0,562

/

1,4

10 810,0

11.

Кулаковское сельское поселение

4,004

/

6,6

8 770,7

12.

Мальковское сельское поселение

2,156

/

6,0

11 264,2

13.

Московское сельское поселение

6,781 / 22,2

11 378,9

14.

Муллашинское сельское поселение

0,857

/

1,1

8 253,4

15.

Наримановское сельское поселение

1,121

/

1,4

4 710,7

16.

Нижнепышминское сельское поселение

1,360 /

2,8

31 808,9

17.

Новотарманское сельское поселение

3,812

/

5,8

8 089,7

18.

Онохинское сельское поселение

4,394

/

8,5

9 820,3

19.

Переваловское сельское поселение

2,988 / 11,5

13 990,7

20.

Салаирское сельское поселение

1,132

/

2,5

15 181,6

21.

Созоновское сельское поселение

1,597

/

2,0

14 332,3

22.

Успенское сельское поселение

4,625 / 11,3

20 918,8

23.

Червишевское сельское поселение

6,383

/

6,9

52 286,7

24.

Чикчинское сельское поселение

2,808

/

7,2

26 619,6

В с вязис а

ктуальностьюрешения ж

илищнойпроблемы в м

асштабах

страны в Т юменскомрайоне и

детактивная р

аботапо прет ворениюв ж

изнь

приоритетного

н

ациональногопроекта

«Доступное и

ко

мфортноежилье

–

гр

ажданамРоссии», целью которо

гоявляется фор

мированиерынка доступного

ж

ильяи обес

печениекомфортных ус

ловийпроживания ж

ителяТюменской

об

ласти.

38

На сегодняшний де

ньмалоэтажное стро

ительствокруг Т

юмени, в то

м

числеТ юменскомрайонеразвиваетсяб

лагодаррядуф

акторов, аи

менно:

В оборот введено много больших участков земли с разрешенным

использованием по

индивидуальное ж

илоестроительство. Это и му

ници-

пальная земля в аре

ндупод з астройкус пос

ледующивыкупом, это и земли

н

аходящиесяв ч астнойсобственности. Бо

льшинствочастных л

иц, владеющих

уч

асткамипо 5 га (б

ывшиесельскохозяйственные

н

аделы) не

обладают

сре

дствамидля с

амостоятельногоих ос

воения, прокладки сете

ий доро ,

г

организованной з

астройки. До 2008 го

даони р

ассчитывалиперепродать

зе

млюкрупным и

грокамрынка по

комплекснуюд з

астройку. Сейчас эт

и

планы не осу

ществимы, поэтому о

нимежуют зе

млюна уч асткипо 10-15

сото

икпро

даютих в роз

ницу. Таким обр

азом, дефицит зе

мельныхучастков

д

индивидуальнойя

з

астройкивб

лижайшеевремяТ

юменинегроз

.ит

Город Тюмень, в то

мчисле Тюменский р

айон– о

диниз не

многих

регионов РФ, в которо

мнаблюдается естест

венныйприрост н

аселения.

Количество ро

дившихсячеловек превышает ко

личествоумерших постоянно

с2001 го

.дСледовательно, потреб

ностьвж

илойплощадир

астет.

Тюменскийрайони

меютмноголетнийпо

ложительныйпотокм

играции–

л

юдейприезжает бо

льше, чем уез

жает. Эта ст

атистикане уч

итываетвнут-

реннего перето

каиз о

круговна Ю . Выездг с Се

верав Т

юмень– признанное

со

циальноеявление. В

ыкупжилья в Т

юмениодно вре

мядаже финансиро-

вался по про

грамме«Сотрудничество», се

йчасфинансирование вре

менно

остановлено. Те

нем ме

нее, налицо усто

йчивыйпоток э

кономическизрелого

н

аселения, планирующего посе

литьсяв Т

юмени.

Тюмень является о

днимиз ве

дущихрегионов по ко

личествуличного

тр

анспортна 1 000 че

ловекнаселения. Именно с

воямашина поз

воляет

семье ж

итьв пр

игороде, оставляя з

собойа р

абочиеместа в горо

.де

Малоэтажное строительство бо

леепрестижно по ср

авнениюс городской

к

вартирой. Современное об

щественноемнение р

ассматриваетсвой до

мкак

де

монстрациюстатуса в

ладельц, показатель с

амостоятельности дост атка.

Дом со с воидвором объе

ктивноудобнее: дет

яместь г

дегулять, взрос

лым–

р

азводитьсады.

Применяемыесе

йчастехнологиистро

ительстпозволяюта

б

лагоустроить

частный до нем ху

же, а зач

астую, даже луч

ше, городской к

вартиры. Решения в

об

ласттеплоизоляции, ото пления, водоподготовки, а втоматизациипозволяют

в

ладельцусовременногодо

мизбежатьх

лопот, связанныхсе

госдержанием.

Строительство м

алоэтажногодома несет в себе ме

ньшиериски, к ак

технологические, т

акико

нъюнктурные. Совершенно неу

дачныйдом можно,

в ко

нцеконцов, с нестипостро

итьзаново. Это бу

дутсерьезные уб

ыткидля

з

астройщика, но ко

мпаниясможет с н

имсправиться.

Законодательство в

от

ношениидолевогостро

ительстпоследовательноа

ус

ложняется, формируется

су

дебнаяпрактика. В И

ЖСпонятие до

левогостроительства не пр

именяется.

Здесьи

ликупляпро

дажаземлиидо

ма, илиподряд.

ительство

Отсюда с ледует, что в б

лижайшиегоды малоэтажное стро

вокруг Т

юмени, в то

числем в Т

юменскомрайоне будет бур

норазвиваться.

39

Одна из ос

новныхцелей ре ализацижилищной по

литикиТюменской

об

ласти, в то

числем Т юменскогорайона - у

величениедоступности ж

ильдля

л

юдейс р

азныуровнем дост аткаи обес

печениекомфортности про

живания.

Необходимо соз

датькомфортные ус

ловияне то

лькодля те , хкто мо

жет

самостоятельно

пр иобрестижилье, но

и о

казатьгосударственную

по

ддержкутем, д

лякогоре

шениеэтогово

просаявляетсяне

посильным. Вс

вязи

с эт имв об

ластиуже нес

кольколет ре

ализуетсякомплексный по

дходк

з

астройкенаселенных пу

нктов.

Для

эффективного

управления

организационно-экономическими

р

азвитиямалоэтажного стро ительстваТюменского р

айонПредставим.

общую

с

хемуформирования стр

атегиразвития м

алоэтажногодомостроения в це лях

обеспечениян

аселенжильемя

н

рисункеа.

Под стр

атегиейразвития м алоэтажногожилищного стро ительства

предлагается по

нимать: «сформулированную мо

дельбудущего р

азвития

малоэтажного

ж

илищногостроительства,

ос нованнуюна коор

динации

усилий в ластии б

изнеса, для соз

данияустойчивого се

гментрынка доступного

ико мфортногожилья» [

30].