Формирование стратегии развития малоэтажного строительства Тюменского района

Таким обр

азом, сто

имостьодного к

вадратногометра в м

алоэтажном

доме ко

лебаласьв ш

ирокомдиапазоне, сре

дняяцена пре

вышала43904 руб.

«Земельные ресурсы». Несмотря н

обилиеа неос

военныхтерриторий,

деф

ицитучастков по

малоэтажнуюд з

астройкуприобрел х

арактергосудар-

ственной проб

лемы. У проб

лемыдва ос

новныхаспекта. Пер

выйдеф

ицит

резервных зе

мельныхучастков д

лямалоэтажного до

мостроения.

Второй ас

пектпроблемы - я вныйдефицит и

нфраструктурногообес-

печения уч

астковмалоэтажной з

астройки. Для ре

шенияэтой проб

лемы

необходимо уч

итыватьособенности м

алоэтажнойзастройки.

Сегодня сфор мированыи ре

ализуютсятри т

ипмалоэтажной застройки:

но

вопоселенческавнутрипоселенческая,

и в

непоселенческая, - у к

аждой

из котор

ыхимеются с

воособенности: «Новопоселенческая м

алоэтажная

застройка сегодня пре

валируетв ре

гиональножилищном строительстве.

О

,накак пр

авило, осуществляется н

условияха госу

дарственно-частного

партнерства

н

аобеспеченных

и

нфраструктуройземельных участках

и

пре

дставляетсобой в ос

новномжилфонд э коном-

класса, возводимый по

т

иповыпроектам с небо

льшиземельным уч

асткомпри к

аждомздании.

К это

муже т

ипузастройки мо

гутбыть от

несенкоттеджные поселки в

пр

игородах, со с воимиусловиями стро ительстваи э ксплуатации, в

ос

новномотносящиеся к по

двидуэлитарных ж

илищ. Следует от

метить,

что м

алоэтажнаязастройка но

выхпоселений о

днотипнымзданиями э

коном-

класса преимущественно ре

шаетзадачу о

перативногои м

асштабноговвода

от

носительнонедорогого ж

илфонда. Это

не

избежнои не луч

шиобразом

с

казываетсяна

и

ндивидуальномоблике

м

алоэтажныхзданий,

создающем

в

печатлениестандартности,

о

днообразияи

ар

хитектурнойубогости.

Пре

дставляется, что необ

ходимрегламентация это

гоаспекта но

вопосе-

ленческой малоэтажной з

астройки».

«Внутрипоселенческая

м

алоэтажнаязастройка осуществляется

н

а

земельных уч

асткасуществующих посе

ленийсо с

ложившейсятранспортной,

ко

ммунальнойи со

циально-б

ытовоинфраструктурой. О

наможет б

ыть

представлена к

аобъектами э

литарногожилфонда (особ някамкоттеджами,

идр.), ж

илищамиэконом-класса, т

акиобъе

ктамсоциальногож

илфонда.

Жилищаэконом-классамо

гутиметьш

ирокутипологическуюлинейку-

отм алоэтажногодомаснебо

льшиземельнымуч

асткомдол

ичногоподсобного

хоз

яйства(ЛПХ) с зе

мельнымучастками п

лощадьюв основном бо лее1 га,

р

азнообразнымпостройками и в

идамихозяйственной де

ятельности. Для

соз

даниятаких ж

илищиспользуются к

актиповые,

т

аки и

ндивидуальные

проекты, и

строительствох ф

инансируетсясобственниками.

Безусловное соот

ветствиеобъектов в

нутрипоселенческомалоэтажной

з

астройкигенеральнымп

ланампоселенийпре

дполагаетучетособенностейэт

их

объектов пр

зонировании и п

ланировкетерриторий поселений.

По кр

айней

мере, необ

ходимотдельныепр

авилсозданияЛ

ПХвсу

ществующисельских

посе

лениях, потому что у

жеимеются пр

имернегативных с

итуаций, возник-

шихиз-заотсутст

втакихя

пр

авил».

51

«Внепоселенческая малоэтажная з

астройкав з

ависимостиот до

лгос-

рочной стратегии р

азвитиястраны, ве

кторови те

мповее ре

ализацииможет

вс

корестать преоб

ладающивидом м

алоэтажножилищного строительства.

С

держивающифактором се

годняздесь я

вляетсяинфраструктурное, пре

жде

всеготр

анспортноеиэ

нергетическое, обеспечениет

акозастройки. Посте

пенно

проблемыи нфраструктурыбудутре

шатьсязасчетк

аширокогоис

пользования

автономных с

истемжизнеобеспечения (

АСЖО) индивидуальных м

алоэтажных

жилищ (

наоснове эффе

ктивногоиспользования возоб

новляемыхисточников

э

нергииВИЭ),

т

аки р

азвитиядорожной сет и ис

пользованиявездеходного

тр

анспорта» [19].

Представляется

оче

виднойпервоочередность

т

акозастройки д

ля

ЛПХ

р

азногофункционального

н

азначения. Регионально-хозяйственное

р

азнообразиеЛПХ и пр

инципыих р азвитисегодня о

ценитьтрудно,

но

ос

новныеправила и

созданиях и фу

нкционирования, особенно с учето

м

задач «зе

леногостроительства» це

лесообразнопредусмотреть и нор

мативно

закрепить. К то

муже чет

костьзадач и пр

авил«зеленого стро

ительства»

важна и необ

ходимане то

лькодля м алоэтажнозастройки, но и д

лялюбой

гр

адостроительнойдеятельности н

территорииа стр

аны.

В настоящее время в Тюменской области наблюдается нехватка

земельных уч

астковдля ж

илищногостроительства в гр

аницанаселенных

пу

нктов, особенно в горо

дах. Наиболее остро д

аннпроблемая

про

являетсяв

а

дминистративномцентре Т

юменскойобласти - г. Т

юмени, на территории

которо гов з

начительнойстепени исчер

панресурс зе

мельдля жилищного

стро ительства, что с нижаеттемпы

стро

ительстваи

в

лечетувеличение

сто

имостжилья.

Вместе с тем, в настоящее время в границах населенного пункта

г. Т

юмень, вТ

юменскомрайонерасположенызе

мельныеучастки, н

аходящиеся

в фе

деральнойсобственности, котор

ыенепосредственно пр

имыкаютж

илым

районам горо

даи поте

нциальномогут б

ытиспользованы д ляжилищного

стро

ительстваистро

ительстобъектова

со

циальнойинфраструктуры.

Учитывая это,

Пр

авительствоТюменской об

ластив р

амкахФеде-

рального закона от 24.07.

2008 N 161ФЗ- "О со

действиразвитию ж

илищного

строительства" ( далееФе

деральныйзакон N 161-ФЗ) в це

ляхвовлечения в

оборотфе

деральныхземельосу

ществляетсявзаимодействие с«Федеральным

фо

ндомсодействия р

азвитиюжилищного стро

ительства» (далее - Фо

ндРЖС)

по ис

пользованиюдля це

лейжилищного и и

ногостроительства зе

мельных

участков, н аходящихсяв фе

дераль нойсобственности. По резу

льтатавзаимо-

действия Т юменскойобласти с Фо

ндомРЖС во

влеченов оборот в це

лях

жилищного стро

ительства1 327,25 га.

«Инженерная инфраструктура»: «Это понятие включает в себя

транспортные коммуникации (прежде всего, дороги), социально-бытовые

могут быть оперативно удовлетворены.

Выход из д

аннойситуации воз можентолько посре

дствомзначительного

у

величениятемпов в водав э

ксплуатациюмощностей и объе ктосетевого

хоз

яйствапо все

отраслямко

ммунальногосектора. Вн

астоящеевремя пр инят

инженерной и

нфраструктурынеобходимо осу

ществлятьдо н

ачалмассовой

з

астройктерритории.

ительствоз ависи-

При фор

мированиплощадки по

жилищноед стро

мости от р азмеровобщей п

лощадзастраиваемой терр

иторииопределяется

очере

дностьзастройки и сост

авработ, необ

ходимыйдля ее и

нженерного

обустройства.

Инженерная по

дготовкаосуществляется к

акна но выплощадках,

г

дежилищное стро

ительствотолько н

ачинается, так и н

площадках, г де

строительство ж

илыхдомов б

ылоначато р

анее. Объемы р

аботувязываются с

меро

приятиямипомо

дернизацисуществующихи

нженерныхсетей.

«Финансовые ресурсы (Инвестиции)».

Социально-типологическая сегментация нового отечественного

малоэтажного ж

илфондаформирует с

пецифическиеусловия и

нвестирования,

присущиек

аждосоциальномууро

внюжилища.

Создание

э

литарныхжилищ

о

плачивается, как

пр

авило,

их

в

ладельцами. Поэтому и нвестированиев это

сегменте ж

илфондане и

меет

особой госу

дарственно-общественной значимости.

Социальный ж

илфонд- з

аботвластей все

уровнейх (фе

дерального,

региональных и мест

ных),

то ест

бюджетногоь и

нвестированиСегодня.

эт

забота воз

ложенапреимущественно н муниципалитеты, у 90% которых в

н

астоящеевремя деф

ицитныебюджеты. Поэто

мупроблема и

нвестирования

со

циальныйжилфонд не мо

жетбыть ре

шенабез с

истемногои а

ктивногоуча-

стияфе деральныхвластейим

асштабногосударственногоф

инансирования.

Большие сложности н

аблюдаютсяв и

нвестиционномобеспечении

досту

пномалоэтажного до

мостроениОсновная.

с

хемаздесь - сочет

ание

собственных и з

аемныхсредств по

купателяили з

астройщика. Заемные

сре

дствасегодня мо

гутбыть по

лученыв ос новномтолько н

условияха

и

потечного(залогового) кре дитования.

Условия и про

цедурыипотеки, пр инятыев Росс

ии, весьма с ложныи,

обр азновыражаясь, с

лишкомнакладны д

ляжелающих обз

авестисьсобст-

венным до

мом. Специфику м

алоэтажногодомостроения, пре

ждевсего инди-

видуального, де

йствующиеипотечныес

хемыдомостроенияуч

итываютмало.

Поэто

мук и

потечномукредитованию обр

ащаютсяпока пре

имущественно

покупатели горо дскихквартир,

у котор

ыхесть воз

можностоформить в

з

алогстаруюк

вартирупо

лучитькредитн

покупкуано

вой.

При ре

шениинвестиционных проб

лемдоступного м

алоэтажного

домостроения необ

ходимоучитывать е

гоособенности (соз

даниекластеров

и

линовых посе

лений, реновацию и

лрасширение су ществующихпоселений,

53

и

ндивидуальноедомостроение и т.д.), а т

акжехозяйственную деятельность

в

ладельцжилища, отр

ажатьспектрс

просаидр. И нымсловами, со

временный

малоэтажный ж

илфондне мо

жети не до

лженбазироваться н

та.н. ст

андартном

(во все

смыслах)

до

мостроении-

по ар

хитектуре эт

ажностидомов,

по

сте

новыконструкциям, пообустро

йствупридомовойтерр

иторииит.д.

Очевидно, что н

инвестиционнуюа а

ктивностьпри р

азличнысхемах

вес

ьмасущественное в

лияниебудут о

казыватьсостояние и перс

пективы

ценообразования н

малоэтажном ж

илищномрынке.

«Строительная индустрия».

Объемы и те

мпыразвития м

алоэтажногодомостроения о

пределяют

возрастающие потреб

ностивпро

дукцистроительной и

ндустриПотребности.

не

то лькообъемные, ко личественные, но

и

потреб

ностив

н

адежныхи

безо

пасныхконструкциях,

в

э

нергоэффективныхи

э

кологическичистых

м атериалахииз

делиях.

Согласно данным: «В пос

ледниегоды организации стройиндустрии

Т

юменскойобласти, в ч астностиТюменского р

айонапочти л

иквидировали

дефицит ос

новныстроительных м

атериалови из

делий, имевший место

пятнадцать - д

вадцатьлет н

азад. Осваивая но

выетехнологии и обору

дование,

проводя г

ибкуценовую по

литику, отечественные про

изводителизаметно

с

нижаютобъемы и

мпорта. Особой о

перативностьюреагирования н

рыночныйа

с

протличаютсям

алыеисре

дниепредприятиястро йиндустрии».

Традиционные стеновые м

атериалыбре

внои брус, к

ирпич, блоки

р

азнообразногосостава - со

вершенствуютсяна ос

новезарубежных и отечест-

венных р

азработок, масштабно пр

именяютсяв м

алоэтажнодомостроении:

«оцилиндрованные

бре

вна, клееные

проф

илированныебрусья, пустоте

лый

кирпич, р

азнообразныеблоки с ис

пользованиемшлаков, керамзита, о

пилоки

дру

гихнаполнителей». По

являютсяновые ко

нструкциистеновых п

анелей,

перегородок,

ме

жэтажныхперекрытий.

Д

лявнутренней

от

делкзданий

пре

длагаетсябольшойс

пектрполимерныхис

интетическихматериалов.

«Организационно-структурные ресурсы».

К ним от

носятсягосударственные и ре

гиональныеуправленческие

стру

ктуры,

научные,

прое

ктные,

образовательные,

и

нформационно-

аналитические, консультационные и дру

гиеорганизации,

котор

ыесистемно,

посто

янно, профессионально до

лжнырешать з

адачии проб

лемыименно м

ало-

эт

ажногодомостроения.

Таким обр

азом, для ус

пешнойреализации стр

атегиразвития необ-

ходимо создание ус

ловийдля вз

аимодействияисполнительных ор

ганов

властиоб

ластадминистрации,

му

ниципальныхобразованийипре

дприятиями-

партнёрами, что поз

лво обеспечить по

дготовкуи пос

ледующуреализацию

му

ниципальнымежмуниципальных,

и об

ластныхпрограмм перс

пективной

застройки м

алоэтажногои котте

джногостроительства территорий н

аселенных

пунктовн

основеагр

адостроительногорегулирования.

Представим стратегию м алоэтажножилищного стро

ительстваоб

щем

виде (т

аблица29).

54