Формирование стратегии развития малоэтажного строительства Тюменского района

Явная

не

достаточностьсовременного

нор

мативногообеспечения

отечест

венной«малоэтажки» и отсутст

виесистемных по

дходовпо ком-

плексности нор

мативныхдокументов -

по сут , технической ко

нституции

малоэтажного

до мостроения- о щутимобостряют проб лемудефицита

нор

мативнойбазы это

госектора стро

йкомплекса.

В этойс

итуаципредприятияистру

ктурымалоэтажногодо

мостроения

активно ис

пользуют стандарты организаци

(иСТО), предус

мотренные ФЗ

«О техническом регулировании».

Общепринятого,

ре

гламентированногопонятийного а

ппарата, то

ест ь

терминологии и к лассификациималоэтажного до

мостроения, до с

ихпор нет.

Ос новнаяпричина - с

ложившаясяпериферийность

«

малоэтажки»

в

стро

ительнотехническомнор

мированииистро

ительнойнауке.

Понятийная не

внятностьсформировала

с

воеобразныйлексикон

и

те

хницизмы, деформирующие сут

иь с

пецификумалоэтажной з

астройки.

Достаточно н

апомнить, что се

йчасв професс

иональномобиходе и

меется

несколько по

нятийобъектов м

алоэтажногожилфонда: «

малоэтажноездание»,

«

малоэтажныйдом», «

малоэтажноежилище». У к

аждогоиз эт

ихпонятий с

воя

сущность, но ч

астоих сч

итаютсинонимами. По

добнаневнятность пр

иводитк

пр

ямомупротивопоставлению це

лого(малоэтажного домостроения) и ч

астного

(коттеджного

стро

ительства),

что

про

явилосьи

в

н азванинационального

а

гентствмалоэтажного и котте

джногостроительства - Н

АМиКС. В пос

ледние

15-20 лет в пуб

ликацияхи отр

аслевойнормативно-справочной до

кументации

сложилисьиз

акрепилисьвоб

иходеследующиепо

нятияи определениях.

Малоэтажное ж

илье— это м

ногоквартирныедома, таунхаусы, дуплексы

и котте

джи, высота котор

ыхне пре

вышаетв бо

льшинствеслучаев 2-

этажа3 .

От

личительнойчертой т

акихзданий я вляетсяотсутствие

л

ифтови

це

нтральногомусоропровода. Это до

мас об

легчённоинженерной и

нфра-

структурой. Есть тр

форматаи «

малоэтажки»:

Индивидуальные постройки от о

дногодо трё

этажейх, к н

имотносятся

котте

джи ус

адьбы. У н

их, как пр

авило, есть уч

астокземли, который в

не

которыслучаях мо

жетв нес

колькораз пре

вышатплощадь застройки.

Таунхаусы— до

маснебо

льшиучасткомзе

млинад

вух-тре

хозяев.

Многоквартирная м

алоэтажнаязастройка — м

ногосекционныедома

оттрё

дохчет

ырёхэтажейв

ысотой.

Определено, что: «Малоэтажное стро

ительство– это воз

ведениераз-

личных соору

жений, как д

лпроживания, т

аки д

лялюбых дру

гихнужд,

не пре

вышающимпо в

ысоте, как пр

авило, трех эт

ажей(ограничение в тр

и

этажа о пределеноисходя из у

поминанияв т

акодокументе, к

ак«Методика

о

ценкэффективности фе

деральноцелевой про

граммы"Жилище" н 2011а -

2015 го

ды(в ре . дПостановления Пр

авительстваРФ от 14.07.

2011 N 575)»,

г

,дев ч астностговорится, что «… В сост

аввода малоэтажного ж илья

включается в

воджилых до

мови м

ногоквартирныхдомов с ко

личеством

этажей не бо

лее3»)».

21

Для ре

шениразвития ж

илищногостроительства и, в то

числем, мало-

этажного соз

данонемало стру

ктур. 3 и

юля2007 г. б

ылосоздано «Нацио-

нальное а

гентствомалоэтажного и котте

джногостроительства» - НАМИКС:

«некоммерческое п артнерство, созданное по и

нициативебизнес стру

ктур,

а не госу

дарства, - по сут

своейи, п

латформадля об

щенияи вз

аимодействия

с в

ластьюпо во

просамалоэтажного и котте

джногостроительства, д

лясогла-

сованиям

ножествнасущныхво

просов».

НАМИКС в ыступаеткак о

ператорПрограммы м

алоэтажногострои-

тельства в р амкахсодействия ре

ализациприоритетного Н

ационального

проекта «Доступное и ко

мфортноежилье - гр

ажданамРоссии» и прое

кта

«Свой до

»м.

дабыл соз адФедеральный фо

нсодействия р

азвитию

В конце 2008 го

жилищного стро ительства(Фонд

Р

ЖС).

Основным

н

аправлениемего

де

ятельностиявляется: «включение в оборот фе

деральныхземель, котор

ыене

ис

пользуютсяили ис

пользуютсяне по н

азначению. Предполагается,

что эт и

участки ре

гионыпередают фо

нду, который, в с

воюочередь,

до

лженпродать

и

лиотдать в аре

ндучерез ау кционыпод стро

ительствожилья э

коном-класса,

Классификация малоэтажных жилых объектов

Таблица № 14

Классификационные

Виды ж

илыхобъектов

Характеристика и н

азначение

признаки

В городе

«Высокоплотная з

астройка

с м

инимальныпридомовым

уч асткоми обособ ленным

Месторасположение

выходом в к

вартиру»

В городской черте

«Отдельностоящийи

ндивидуальный

( пригород)

домсуч

асткомдо0,15

ГА»

За городской черто

й

«Отдельностоящийи

ндивидуальный

домсуч

астком0,15

ГАибо

лее»

Элитные

«Дляи

ндивидуальногостроительтсва

Бизнес класса

снор

мируемымнижними

Уровень доходов

Средний к

ласс

пре

деламиплощадейк

вартир»

«Дляму

ниципальногостроительства

Эконом класса

снор

мируемыверхнимипре

делами

площадейк

вартир»

Периодичность

Капитальные строе

ния

«Длякруглогодичногопро живания»

Дачи

«Дляпроживанияввесе

нне-

летний

проживания

период»

С пр

идомовым

«Площадь воз

водимыхна уч

астке

земельным уч

астком

строений не бо

лееполовины»

с р

азбивкойсада (

)или

Наличие зе мельного

о

города

С пр

иквартирным

«Площадь зе

мельногоучастка

участка

земельным уч

астком

ме

нееполовины об

щейплощади»

без с

адаили о

города

Без пр

иквартирного

земельного уч

астка

-одноэтажный

«Капитальные строе

нидля

Количество этажей

-двухэтажный

кру

глогодичногопроживания»

-трёхэтажный

- из ме

лкоштучных

«Влияетн срокиас

лужбыобъектов,

материалов

и

стоимостьх, те

плотехничиские,

Конструктивные

- из дре весины

звукоизаляционныех

арактеристики

ре

шения

- монолитные

наэ ксплатуционныезатратыж

илых

- панельные

объектов»

- комбинированные

С в

ысококачественной

Капитальные строе

ния

Качество отделки

отделкой

Без отделки и

лисо

Капитальные строе

ния

ст

андартноотделкой

С черновой от

делкой

Дачи

С подвалом, м

ансардой,

«От е

гоналичия з

ависитобъём

Вид нежилой

верандой

зе мляныхработ, з атратына

п

лощади

Без дополнительных

стро

ительствои э

ксплуатацию»

п

лощадей

Классификационные

Виды ж

илыхобъектов

Характеристика и н

азначение

признаки

Летние кухни, вер

анды,

Увеличение уро

внякомфортности

Наличие

и др.

Отдельно сто

ящий

дополнительных

гараж и (

или) место д ля

строе ний

парковки а втомобиля

Без дополнительных

строе

ний

Круглосуточно

«Единоеограждениеио

храна

Обеспечение

о

храняемый,

посёлка, обес печениебезопасности

видеонаблюдение и

про

живаниянае

готерритории»

безопасности

ко нтрольдоступа, К ПП

Неохраняемый

В котте

джномпосёлке

«Благоустройствотерриториии:

се

диныархитектурным

ос вещение, озеленение, пешеходные

Тип н аселённого

ст

илем

доро

жки, асфальтоваяпроез

жая

часть»

пункта

В су

ществующем

«Тоже, как пр

авило, не требуетс »я

населённом пу

нкте

На новой терр

итории

Отсутствие инфраструктуры

Стандартная

Дачи, к апитальныестроения

Качество

Болшее р

азнообразие

Дачи, капитальные строе

ния

архитектурных о

пций

ар хитектурной

Индивидуальные

Дачи, капитальные строе

ния

проработки

архитектурные пре

кты

Уникальные

Дачи, к апитальныестроения

архитектурные проекты

отдыха, спортивные площадки, иногда территория

мо жетогораживаться и

о храняться».

Условно м алоэтажноежилье мо жноразделитьн

дома, пре

дназначенные

для кру глогодичногопроживания, и до мадля про

живанияв лет

нийпериод

соот

ветствующуютеплопроводность, о

нидолжны от

апливаться. К до

мам

для про

живаниятолько в лет

нийпериод т

акихтребований не пре

дъявляется.

Если котте

дж«для о днойсемьи», то е

гостатус и особе

нностиоформления

пр

азависят от то

,годля к

акихцелей пре

доставлялсяземельный уч асток, на

которо

онм р

асположендля и

ндивидуальножилищного строительства и

ли

же д

лведения д ачногохозяйства и лисадоводства». В пер

вомслучае котте

дж

приобретает ст

атусобъекта и

ндивидуальногожилищного стро

ительства

(согласно п. 2 ст. 4

Градостроительного9

ко

дексаРФ: «к т

аковымотносятся

от

дельностоящие ж

илыедома в

ысотойне бо

леетрех эт

ажей, предназначенные

д

лпроживания о

днойсемьи»). Во второ

м- ст атусобъекта не

движимого

имущества, р

асположенногона пре

дназначенномдля

ве

дениядачного

хоз

яйстваили с

адоводстваземельном уч

астке[2].

Согласно Г КРФ: «Градостроительное регулирование и организация

территорий

м

ногоэтажногостроительства

производятся

генеральными

планами

горо

дскихи сельских поселений, являющимися основными

юр

идическимидокументами, определяющими в интересах населения

условия проживания, развития, функционального зонирования, з

астройки,

нального и строительного зонирования,

основных принципов развития

со

циальной, транспортной и инженерной инфраструктуры малоэтажного

стро

ительстваграницахотведенныхтерр

иторий[2]».

26

Жилыеобразования территорий малоэтажногожилищного строительства

должны состоять: «из жилых домов

одноквартирных и блокированных

(с приквартирными участками). Допускается применение до

мовсекционного

типа и других (высотой до 4-х этажей). В индивидуальном стро

ительстве

основной

тип

дома

–

одноквартирный.

Помимо одноквартирных,

пр

именяютсядома б локированные, в то мчисле д вухквартирные, с

пр

иквартирнымучастками пр

каждойи к

вартире. Основными т ипамжилища

д

лямуниципального стро

ительстваследует пр

иниматьдома м

ногоквартирные

блокированные, се

кционноготипасприквартирнымиуч

асткамилид

вориками

перед ч астьюквартир. По уро

внюпроживания прое

ктируемоежилище с

ледует

подразделять н

двеа ос

новныекатегории: со

циальноежилище д

лямуниципаль-

ного стро

ительствас нормируемыми вер

хнимпределами п

лощадейквартир;

ж

илищедля

и

ндивидуальногостроительства

с

нор

мируемыминижними

пре

деламиплощадейк

вартир[28]».

2.2 Выявление ос

новныхпроблем,

препятствующих р азвитиюмалоэтажного жилищного строительства

На ос

новеSwot-анализа определим ос

новныепроблемы, пре пятст-

вующие развитию м ассовогостроительства м

алоэтажногожилья.

В н

астоящеевремя SWOT-

анализприменяется дост

аточношироко в

р

азличнысферах э

кономики у

правления. Его у

ниверсальностьпозволяет

ис

пользоватьего н

различных уро

вняхи д

ляразличных объе

ктов: анализ

про

дукципредприятия, , ко

нкуренто , городав, ре

гионаит.д.

Для про

веденияанализа б

ылиспользованы м

атериалыФЦП «

Жилище»

на 2011–

2015гг. [13], Об

ластнодолгосрочной це

левойпрограммы «

Развитие

жилищного стро ительствав Т

юменскойобласти н 2010а –2015

г ., гданные

ст

атистичес когосборника Т юменскойобласти,

Фе

деральныйзакон от

24.07.

2008г. №161-ФЗ«Осо

действиразвитиюж

илищногостроительства» [4].

Рассматривая со

вершенствованиер

азвитиеуправленческого а

нализа

в р

амкахSWOT-анализа, б

ылсгруппированы ф

акторывнутренней среды

объе

ктисследования в соот

ветствиис е гофункциями:

«1. Структура: структура нор

мативно-

правовыхактов, ис

полнители,

3.

Финансы: финансовая по литикаи п

ланирование, рентабельность

(ф инансовыерасходы и до ходы).

4.

Инновации: использование но

вых форм ор ганизационно-

Группировку ф

акторовнешней сре

дкоторые,

о

пределяютсодержание

SWOT-

анализа, можнопре

дставитьследующимобр

азом:

«Экономические факторы: общий уровень и динамика развития

э

кономикиобласти, те

мпыжилищного стро

ительствав Т

юменскойобласти,

по

купательнаяспособность н

аселенияТюменской об

ласти, уровень доступ-

ностиж

илья.

Общественная сре

:дак ф

акторамэтой гру

ппыотносится де

ятельность

экологических ор

ганизациТюменской об

ласторганизаций,

по защите пр

ав

потребителей, сре

дстмассовойи

нформации, экспертныхстру

ктур.

Характер и м

асштабконкурентной сре

ды: количество уч

астников

инвестиционного про

цессна р

ынкемалоэтажного стро

ительстваТюменской

об

ласти, рыночная до

лякаждого

уч

астникаинвестиционного

про

цесса,

возможность по

явленияновых уч

астникоинвестиционного про

цессналичие,

иа

ктивностальтернативым

алоэтажномустроительству.

Природные ф

акторы: наличие пр

иродныхводоемов,

лесо , вналичие

ис

кусственныводных соору

жений, лесопарков и т. п., веро

нят ыестихийные

бе

дствия, наличие в ре гионеместорождений по лезныхископаемых,

ис

пользуемыхв

про

изводствестроительных

м

атериалов. Для

про ведения

SWOT-анализа н

первома эт

апедадим характеристику в

нутреннейсреды

объекта а

нализа».

«Сильные стороны»: «Структура. Структура нор

мативно-

правовых

актов и

меетиерархический х

арактер, что пре

допределяетподотчетность и

обяз

ательность

исполнения

дл

нижестоящих

уровней;

региональные

программы детал

ируз

ютвсе подпрогра

мм

ФЦПы «Жилище»».

«Исполнители: в це

ляхформирования р

ынкадоступного ж

ильясоздан

Фе

деральныйфонд со

действияразвитию ж

илищногостроительства.

Н

а

региональном уро внесозданы ко

митетыи

ко

миссии(департамент

иму

щественныхотношений Т

юменскойобласти, де

партаментжилищно-

коммунального хоз

яйстваТюменской об

ласти, департамент обр

азованияи

н

аукиТюменской об

ласти, департамент лес ногокомплекса Т

юменской

области,

Госу

дарственноебюджетное

учре

ждениеТюменской

об

ласти

«Центр

гос.

поддержки»; органы

мест

ногосамоуправления горо

дскихи

се

льскихпоселений, горо

дскихокругов — в пре

деласвоих по

лномочий)».

«Информационная

прозрачность

нор

мативноправовыхактов:

ин-

формация о ре

ализацирегиональных (

Тюменскойв об

ласти) программ

ос

вещаетсяв С

МИдостаточно а

ктивно, в то

числем н

11а с

айтах».

«Маркетинг. Методы и стр

атегиценообразования: стр

атегическая

линия н

ацпроекта— по

вышениедоступности пр

иобретенижилья, ко дг а

средняя сто

имостьстандартной к

вартирыобщей п

лощадью54 кв. м бу

дет

равна сре

днемугодовому со

вокупномуденежному до

ходусемьи из 3 человек

з 4агода».

Продвижение: про

граммаи з аконодательныеакты а

ктивнопропаган-

дируют пре

имуществпроживания в м

алоэтажномжилье. Се

гментирование

рынка м

алоэтажногостроительства: Ф

ЦПвключает 6

по

дпрограмм, наце-

ленныхн

обеспечениеаж

ильемразличныхс

лоевнаселения.

28

«Финансы. Финансовая по

литикаи

п

ланирование: предусмотрено

чет

коепланирование посту

плениясредств по уро

внямбюджетов (об щий

объем ф инансированияПрограммы в 2011–

2015гг. сост

авит620,69 м лрд. руб.,

вто

числемз счетасредст

федеральноговб

юджета— 2

91,15млрд. руб.; за счет

сре

дстбюджетов субъе

ктовРоссийской Фе

дерацииместных б

юджетов—

10

9,96млрд. руб.; з

счетасре

дствнебюджетныхисточников21 9,58млрд. руб.).

Рентабельность (ф

инансовыерасходы и до

ходы): в про

граммеТюменской

об

ластипредусмотрено у

меньшениеотношения сре

днейцены 1 кв. м об щей

площади н

первичнома (

вторичном) рынке ж ильяк сре

днедушевыдоходам

н аселенприя

обес

печенииземельногоуч

асткаинженернойи

нфраструктурой».

«Инновации. Использование но

выхформор

ганизационно-э

кономических

платежеспособного с

просна ж

илье, в то

мчисле

с по

мощьюипотечного

ж

илищногокредитования, в

ключаяпредоставление госу

дарственныхгарантий

Росс

ийскойФедерации по з

аимствованиямоткрытого а

кционерногообщества

«

Агентствопо и потечножилищному кре

дитованию» на по

ддержкусистемы

реф

инансированияипотечного

жилищного

кре

дитования.

Использование

но

вытехнологий стро

ительстваи стро

ительныхматериалов: пре дусмотрено

развитие про

изводственнойбазы д

ляжилищного стро

ительства(промышлен-

ность

стро

ительн ыхматериалов)

Т

юменскойобласти

с

в

ыходомна

м

аксимальнуюобеспеченность стро

ительнымматериалами н

авнутреннем

р

ынкеи фор

мированиеконкурентных пре

имуществдля про

движенияпро-

необходимо з

аконодательноурегулироватьр

ядважнейших проб

лем, которые

о

пределялибы пор ядоксоздания коо

перативовмалоэтажного ж

илья, в то м

числе пр содействии ор гановласти, у

правлениятерриторией м

алоэтажной

жилищной з

астройкособенности,

пре

доставленияземельных уч

астковдля

м

алоэтажногостроительства, а т акжеформы и с

пособыучастия ор

гановласти

встро ительствеобъектовко

ммунальнойисо

циальнойинфраструктуры».

«Исполнители: пр

актикпоказала, что фу нкцииФонда со действия

развитию ж

илищногостроительства необ

ходиморасширить, потребуетс я

принятие по

правок, цель котор ых— воз

можностиспользовать сре

дства

фонда в пер

вуюочередь н достройкуа м

ногоквартирныхдомов и по

купку

жилья н первичнома р ынке».

«Маркетинг. Методы и стратегии ценообразования: программно

закреплена мор

альноустаревшая нор мав 54 кв. м д

лясемьи из тре человекх.

Сегментирование р

ынкмалоэтажного стро

ительства: законодательно

з

акрепленои по

ддерживаетсягосударством у лучшениежилищных условий

д

лятех, у ко гоусловия про

живанияне соот ветствуютустановленным нор мам

42 кв. м — н

семьюа из 2 че

ловек, по 18 кв. м — н

каждого ч ленасемьи пр

и

семье из 3 че

-ло веки бо

лее), и не р

ассматриваютсядругие (обес

печенныепо

нор

мам) категориин

аселения».

«Финансы. Финансовая политика и планирование: общий объем

финансированияПро

граммы«Развитиеж

илищногостроительствавТ

юменской

области до 2020 г.» — 218

24229тыс. руб. ( томв ч ислепо го

дам2015 г.

-

7140

297,7, 2016г. - 41401

98,3, 2017г. - 317

2836,5, 2018г.-

2

964105,4, 2019г. -

2 203395,4, 2020г. - 2

203395,4тыс.руб.).

По

по

дпрограмме 2 «

Малоэтажноестроительство»

2015

г. –

186

946,7тыс.руб., 2016 г. – 111761,0 т ыс.руб., 2017 г. – 111761,0 т

ыс.руб.,

2018 г. – 111761,0 т

ыс.руб. 2019, 20

20.ггне про

писаны, к 20

20году до

ля

ввода м

алоэтажногожилья по про граммесоставит не ме

нее37% от об

щего

объема в

водажилья.

Такой объе финансированиям не мо

жетобеспечить все

нуждающихся

в у

лучшенижилищныхус

ловиТюменскойоб ласти.

Рентабельность (финансовые р

асходыи до

ходы): не про

писаныинст-

рументы у меньшениотношения сре

днейцены 1 кв. м об

щейплощади н

а

первичном(

вторичном) рынкеж

ильяксре

днедушевыдоходамн аселения».

«Инновации. Использование но

выхформор

ганизационно-э

кономических

малоэтажного

стро

ительства: законодательно

не

з

акрепленоиспользование

но

выхформ

вз аимоотношенийзастройщиков,

з

аказчиков, инвесторов и

по

дрядчикоИспользование.

но

вытехнологийстро

ительстваистроите

льных

материалов: з

аконодательноне з

акрепленоиспользование но

вытехнологий и

стро

ительныхматериаловд

малоэтажногоя

стро

ительства».

На втором эт

апевыполним анализ внешней сре

ды, который с

лужит

инструментом, пр

помощи которо

гоможно

контро

лироватьвнешние

ф

акторыс це

льюопределения поте

нциальнывнешних у грози от

кры-

вающихся возможностей.

«Возможности»: «Экономические ф акторы. Общий уро

веньи д инамика

развития э кономикиТюменскойоб ласт: индекспро

мышленногопроизводства

за2016 г. к2015 г. сост авил101,5%, чтоя

вляетсяхорошимпо

казателем».

Темпы жилищного стро

ительствав Т

юменскойобласти: «по объемам

в

водимогожилья Т

юменскаяобласть в

ходитв дес

яткурегионов-лидеров в

Росс

ийскойФедерации – 2,5% (

2,122миллиона "

квадратов") и з анимает1-е