Формирование стратегии развития малоэтажного строительства Тюменского района

Жилье э

литарногоуровня

(особняки, в

иллыи т.п.): «отличаются

пре

ждевсего з

начительнообщей п

лощадьюдома (

менее 200 м2), при-

домовым зе

мельныучастком п

лощадьюне ме

нее0,5 га, что о

пределяет

существенную зе

млеемкостьтаких ж

илищ, а т

акжеиспользованием пр и

строительстве з

данийкладочных сте

изн н

атуральныхматериалов ( камня,

кирпича, брус ).аЕстественно, чтоко

мфортностьэлитарныхж

илищоценивается

вес

ьмавысоко(

менее4,5 б

аллаприм

аксимальновозможных5)» [19] .

У ж

ильядоступного уро

вня: «весьма ш

ирокийдиапазон об щейплощади

до

мов: от40 м2 вм алоэтажныжилых з

данияхдля мо

лодыхсемей до 200 м2 в

д

вух-тре хэтажнызданиях р

азличногофункционального

н

азначенияот

д

ачныхдомов кру глогодичногоиспользования до фер мерскихусадьб.

П

лощадьпридомовых зе мельныхучастков это говида

ж

илищможет

сост

авлятьот

10

сото кдо о

дногои

бо

леегектаров

- в

з

ависимостиот

хоз

яйственнойдеятельности в

ладельцмалоэтажного ж

илищКак.

с

ледствие,

землеемкость ж

илищэкономкласса мо

жетсоставлять не ме

нее100, то ест наь

1 м2 общей п

лощадидома пр

иходится100 м2 и бо лееплощади придомового

зе

мельногоучастка. Ко мфортностьдоступных м алоэтажныхжилищ

о

цениваетсявд иапазонеот3,5 до4,5 б

алла» [19].

Жилье со

циальногоуровня возводятся, к

акправило, н

бюджетныеа

сре

дстваи,

с

ледов ательно, характеризуются м

инимальнымсоциальными

основном пре

дставленыдвух-трехэтажными з

даниямсблокированного и

ли

секционногот

ипа.

Сложившаяся социально-типологическая се

гментациянового м

алоэтаж-

ного жилфонда (э

литарный, доступный, со

циальный) формирует р

азличные

схемые проектногообес

печения.

Жилье элитарного уровня (особняки, виллы, высококомфортные

коттеджи) воз

водятсяпо и

ндивидуальныпроектам, уч

итывающимвсе по

же-

лания заказчиков. Стро

ительствотаких ж

илищполностью о

плачиваетсяих

в

ладельцами.

Жилье досту

пногоуровня возводится с ис

пользованиемразнообразных

сте

новыхматериалов и ко

нструкций, предусмотренных к

актиповыми и

ли

индивидуальными прое

ктами, так и к

аталогампроизводителей и стро ителей

малоэтажных з

данийи д

ажепо у

прощеннопроектной до

кументациисамого

з

астройщика, чтодо

пускаетсяГрадостроительнымкодексомРФ.

Жилье со

циальногоуровня состоит в ос

новномиз се

кционныхили

сб

локированныхзданий, воз

водимыхпреимущественно по т

иповыпроектам,

н

аиболеепредпочтительнымпр

бюджетномиф

инансировании.

Сколько стоит з

агородноежилье? Ч

астостоимость з

агородногодома

п

ытаютсяоценить через сто

имостьквадратного метр

иа сто

имостьсотки

зе

мли. В р азнойстепени гото

вностидома и уч

асткаэти по

казателимогут

от

личатьсяв р

азыи в

водитьв з

аблуждениепотенциальных и нвесторови

по

купателей. Кроме то

,годома р

азличныхконструкций и

меютразный

61

сро икус ловияэксплуатации. Стро ительствои э

ксплуатациядома– процесс, в

которо

мконечный в

ладелецпрямо и

лиопосредованно от

даетсвои де ньги

владельцу зе

млстроителям, , пост

авщикаматериалов, р

иэлторасетевым,

и

обслу

живающикомпаниямиб анкам. Мысч

итаем, чтои

меетсмыслго

ворить

о со

вокупнойстоимости в

ладениязагородным до

момдля ко

нечногопотре-

бителя, т.е. с учето

затратм н

приобретениеа, по

дключениепос

ледующую

эксплуатацию.

Мы в

ыделяемследующие гру

ппызатрат (т

аблица30).

Таблица № 30

Виды затрат

Виды затрат

Пояснение

Это сто

имостьучастка по до

говорукупли-продажи

Затраты

и

лисумма аре

нднойплаты з

периода до пере

ходучастка

н

приобретениеа

в собст

венноствладельца до

ма. В эту статью в

ходятзатраты

и оформление

н

вынесениеа в н

атурумежевых з

накосоставление,

зе

мельногоучастка

к

адастровогопаспорта (ес

лнеобходимо) и и

ныерасходы,

с

вязанныес офор

млениемземельного уч

астка.

В И

ЖСэти р

асходыстремятся с

вестик ну лю, что об

ычно

Затраты

приводит к у величениюсроков р

асходовна стро

ительство

н

проектирование

и э

ксплуатацию, в ко

нечномитоге к у

величениюстоимости

в

ладенияи с

нижениюрыночной сто

имости.

Затраты

Это расходы н

найм по

дрядчиков, строительной те

хники

н

строительноа-

и те

хническийи а

вторскийнадзор.

монтажные р

аботы

Затраты

В ряде с лучаевзастройщик с

набжаетстройку м

атериалами

н

строительныеа

самостоятельно – что у

крализ то

гоистроят. Поэто

муесть

м

атериалы

с

мыслрассматривать эту ст

атьюотдельно от сто

имостиработ

и обору

дование

и стро

ительнойтехники

Затраты

Эти р

асходыв ч астобщих доро , трубопроводовг и л

иний

электропередач мо

гутвходить в сто

имостземельного

н

инженернуюа

уч

асткаВ.

это

случаем ко

нечныйпользователь несет р

асходы

по

дготовкуучастка

только н подключениеа сете

кйдо

мовладению

Расходы

Часто для пр

иобретениядома по

лучаютипотечный кре

дит.

н

обслуживание

Такимобр

азом, совокупнаясто

имостьвладенияу

величивается

до

лга

насто

имостьуслугб

анков

Эти р

асходывозникают у

жепосле по

купкили постройки

Эксплуатационные

до

маи н акапливаютсяв тече

ниесрока е

гоэксплуатации.

До

может б ытьсам по себе не оче

ньдорогим, но требо

вать

р

асходы

больших р

асходовпо со

держаниюнапример,

пр

обогревеи

и к

апитальный

ремонт

э

лектричеством. Вэтужест

атьюможнов

ключатьстрахование

и

мущества, еслиэтово

йдетвш

ирокуюпрактикуи

лисделают

об

язательным

Как по

казываютэкспертные о

ценки, в сто

имостималоэтажного до

ма

цена зе

мельногоучастка мо

жетсоставлять 10%, прес

ловутые«откаты» -

до 20%, це

наинженерного обору

дования- о

коло30%, а це

насобственно

«

коробки» дома, в ключаястоимость р

аботстроителей, - все

голишь 40%.

Минимизация з

атратна фор

мированиеинженерной и

нфраструктуры

проекта и д

ажеих по

лноеисключение из с

метыстроительства мо

гутзаметно

повлиять на цено ыев параметры всего жилища и те

самым повысить

доступность малоэтажного до

мадля з начительногочисла росс

иян, желающих

ст

атвладельцамисобст

венногожилища.

Произведем р

асчетстоимости стро

ительствмалоэтажного ж

илого

дома, от носящегосяк «

доступномууровню» в д

вувариантах: дере

вянное

исполнение и к

ирпичноеисполнение. П

лощадьдома в сре

днем120 к . в.,м

площадь зе

мельногоучастка 10 сот.

Стоимостьстро

ительствмалоэтажногож

илогодомап

лощадью123 к . в. м

в дере

вянномисполнении отражена в т

аблице. Стоимость стро

ительства

определена со

гласпредставленной и

нформацииООО «

Партнеринвест»,

ведущего стро

ительствомалоэтажной з

астройкиТюменского р

айона, н

а

конец 2015 го .да

Таблица № 31

Расчет стоимости строительства малоэтажного жилого дома

в деревянном исполнении в ценах 2015г.

№

Наименование работ и затрат

Стоимость по прое◌ۡкту,

руб

1

Фундамент с◌ۡв◌ۡа◌ۡй◌ۡно-◌ۡв◌ۡи◌ۡнто◌ۡво◌ۡй

93600

2

Устройство обвязки с◌ۡв◌ۡа◌ۡй◌ۡно◌ۡго поля

62571,6

3

Деревянное пере◌ۡкр◌ۡыт◌ۡие нулевого ц◌ۡи◌ۡк◌ۡл◌ۡа

245310,2

4

Стены первого эт◌ۡа◌ۡж◌ۡа

Устройство наружных сте◌ۡн, утепление

302847,49

Устройство в◌ۡнутре◌ۡн◌ۡн◌ۡи◌ۡх перегородок

113638,2

Устройство ме◌ۡжэт◌ۡа◌ۡж◌ۡно◌ۡго перекрытия

291004,69

5

Стены второ◌ۡго этажа

Устройство н◌ۡару◌ۡж◌ۡн◌ۡы◌ۡх стен, уте◌ۡп◌ۡле◌ۡн◌ۡие

258744,96

Устройство внутренних пере◌ۡгоро◌ۡдо◌ۡк

150634,5

Устройство крыши

529889,36

Итого

2048241

Таким обр

азостоимость,

м

алоэтажногодома п

лощадью123 к . в.мв

дере вянномисполнении н конеца 2015 го

дсоставляет 2048

241руб.

Стоимость строительства

малоэтажного

жилого дома площадью

№

Наименование работ и затрат

Стоимость по прое◌ۡкту,

руб

1

Фундамент монолитный армированный

498578,8

2

Устройство перекрытия нулевого цикла

316404

3

Устройство стен первого этажа

710600

4

Устройство стен мансардного этажа

613480,5

5

Перекрытия первого этажа

320637

6

Устройство крыши (покрытие металлочерепица)

529889,36

Итого

2989589,66

Таким обр

азостоимость,

м алоэтажногодома в к

ирпичномисполнении

площадью1 22кв.м. н

конеца2015 го

дсоставляет2

989589,66руб.

В рассматриваемом прое

ктеразница в в

идовомисполнении до мов

составила 941

348,660руб (

%в соот

ношении46%).

Произведем у

крупненныйрасчет сто имостстроительства и

нженерной

инфраструктуры д лягруппы м алоэтажныхжилых

до

мов.

Стоимость

стро

ительстваинженерной и нфраструктурыопределена с учето

поправочныхм

коэфф ициентовиН

ДСиотр

аженавт

аблице33.

Таблица № 33

Укрупненный расчет стоимости строительства инженерной инфраструктуры

для группы малоэтажных жилых домов

№

Наименование работ и затрат

Стоимость по прое◌ۡкту,

тыс. руб.

1

Автомобильные дороги

14542,41

2

Тротуары

8631,48

3

Стоянка

4023

4

Озеленение

8236,9

5

Прокладка воз◌ۡду◌ۡш◌ۡно◌ۡй линии э◌ۡле◌ۡктр◌ۡических

274,98

сетей по ЖБ опорам

6

Наружные и◌ۡн◌ۡже◌ۡнер◌ۡн◌ۡые сети г◌ۡазо◌ۡпро◌ۡвода

3002,82

(надземная прокладка)

7

Подстанция трансформаторная

1100

8

Строительство скважины и установка септика

2510

9

Итого c учетом коэффициентов и НДС

40725,62

Стоимость строительства инженерной инфраструктуры с учетом

поправочных коэфф ициентови Н

ДСсоставляет 407

25,62тыс.руб. н

группуа

до

мов(30 шт), н

одинадо 1357,52м

т ыс.руб.

Рассчитаем стоимость о

дногодома с учето

земельного уч

асткаи

сто

имостинженерных ко

ммуникацийв т

аблице34.

Таблица № 34

Расчет стоимости одного дома

Наименование

1 вариант

Уд.вес

2 вариант

Уд.вес

Стоимость земельного

500,00

0,13

500,00

0,10

участка

Стоимость коробки

2 048,24

0,52

2 989,59

0,62

дома

Стоимость инженерных

1 357,52

0,35

1 357,52

0,28

коммуникаций

Итого

3 905,76

1,00

4 847,11

1,00

Стоимость 1 кв.м.

31,75

-

39,73

-

Таким образом,

мо

жносделать в

ывод, что сто

имостьинженерных

ко

ммуникацийсоставляет д

ля1 в

арианта35%, д ля2 в

арианта28% стоимости

все

годома.

С це льюснижения сто

имости1 к . в.мМинрегион пре

длагаетпри

стро

ительстве жилья

ис

ключатьиз

сто

имостизатраты н аинженерные

ко

ммуникации, таким обр

азом, конечный потреб

ительможет пр

иобрести

дом з 2а548,

24тыс.руб. и 3 48

9,59тыс.руб. соответственно, а ост

авшуюся

сумму р авнымдолями в

ключат

вь и

ндивидуальныйтариф в ко

ммунальные

платежин протяженииа25 летпо4,53 т

ыс.руб. вмес

.яц

По иۡнфорۡۡмۡۡацۡиМинрегион: «Все меۡۡۡхۡанۡизۡм,необходимые дۡۡлэтогоя,

Рассчитаем эффективность пре

дложенныхмероприятий д лнаселения,

с учето тогом, что д ляпокупки м

алоэтажножилого до мабудет исполь-

зоваться и потечноекредитование.

65

После з аключениядоговора об и

потеке, банк, к

акправило, требует,

чтоб ызаемщик в

несопределенный пер

воначальныйвзнос,

р азмеркоторого

мо

жетколебаться

в з

ависимостиот су

ществующегозаконодательства и

э

кономическийситуации.

Б

анк-

кредиторзаинтересован

в то , мчтобы этот

вз

носбыл к акможно бо

льше, т.

к.

че

мбольше пер

выйвзнос, те менее

р

искованнсделка и с

амкредит. В н

астоящеевремя в Росс

иипредполагается,

что пер воначальныйвзнос до

лженсоставлять к акминимум 30% от сто имости

приобретаемойк

вартиры, ан

70%а

з

аемщикможетвз ятькредит.

Расчет ежемесячного платежа

Таблица № 35

Наименование

1 тип дома

2 тип дома

Полная сто◌ۡи◌ۡмост◌ۡь дома,

3 905,76

4 847,11

тыс.руб.

Величина пер◌ۡво◌ۡначального

1171,728

1454,133

взноса, тыс.руб.

Размер кредита, тыс.руб.

2 734,03

3 392,98

Процент по и◌ۡпоте◌ۡке

12

12

(в среднем по Тюмени), %

Платеж по и◌ۡпоте◌ۡке

29,049

36,050

в тыс.руб. в месяц

Стоимость дома

2 548,24

3 489,59

без коммуникаций, тыс.руб.

Процент по ипотеке, %

12

12

Величина пер◌ۡво◌ۡначального

764,472

1046,877

взноса, тыс.руб.

Размер кредита, тыс.руб.

1 783,77

2 442,71

Ежемесячный платеж

18,953

25,954

по ипотеке, тыс.руб.

Платеж з◌ۡа коммуникации

4,53

4,53

в месяц, тыс.руб.

Ежемесячный п◌ۡл◌ۡате◌ۡж с учето◌ۡм

платежа по инженерным

23,478

30,484

коммуникациям, тыс.руб.

Эффект, тыс.руб.

5,571

5,567

66

Представим наглядно э

кономическийэффект в мес яцдля потреб ителя

(рис. 24).

Таким обр

азо, мы в

идим, что пре

дложенноемероприятие эффективно

д

лнаселения, т

акак с нижаетстоимость е жемесячногоплатежа н 23,73%а

и

18, 26%соответственногопок

аждомутипудо

ма.

Для становления в России малоэтажного стро ительствкак крупной

и

эффе ктивнойотрасли, безусловно,

необ

ходимапомощь государства.

В заключении отметим, что проведенный анализ рынка загородной

недвижимости,

в ысокиобщий уро

веньи по ложительнаядинамика р азвития

экономики Т

юменскойобласти, в ч

астностиТюменского р айона, высокая

по

купательнаяспособностьн

аселениактивизация,

де

ятельнострегиональных

ор

ганизаци, йпрограммы Ф

ЦП, благоприятные пр

иродныеусловия, с по-

собст вуютразвитию терр

иторийТюменского р

айонадля м алоэтажного

строительства.

67