Управление содержанием, ремонтом и модернизацией объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры. Учебно-методическое пособие

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра «Стоимостной инжиниринг и техническая экспертиза зданий и сооружений»

О.А. ГУЖОВА Е.П. СЕРПУХОВА

УПРАВЛЕНИЕ СОДЕРЖАНИЕМ, РЕМОНТОМ И МОДЕРНИЗАЦИЕЙ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И КОММУНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ

Учебно-методическое пособие

Самара Самарский государственный технический университет

2020

1

Печатается по решению учебно-методического совета СамГТУ (протокол № 11 от 16.12.2019 г.).

УДК 696(075.8)

ББК 38.9я73 Г 236

Управление содержанием, ремонтом и модернизацией объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры: учебно-

методическое пособие / Сост. О.А. Гужова, Е.П. Серпухова. – Самара: Самар. гос. техн. ун-т, 2020. – 66 с.

Разработано для студентов, изучающих дисциплину «Управление содержанием, ремонтом и модернизацией объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры» направления 08.03.01 «Строительство», профиль «Эксплуатация объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры». Предназначено для изучения теоретического материала по дисциплине, проведения практических занятий и подготовки курсовой работы; способствует закреплению освоенного материала. Включены необходимые теоретические положения, практические задания, контрольные вопросы, темы рефератов, темы курсовых работ и указания по их написанию.

УДК 696(075.8) ББК 38.9я73 Г 236

Р е ц е н з е н т ы : доцент каф. СИТЭЗиС АСА СамГТУ Плеханов А.Г.; доцент ФГБОУ ВО СГЭУ Токарев Ю.А.

© О.А. Гужова, Е.П. Серпухова 2020 © Самарский государственный

технический университет, 2020

2

3

ВВЕДЕНИЕ

Эффективность управления проявляется в те периоды времени, когда на предприятии происходят значительные изменения. Результативность запаса управленческих навыков характеризуется не подготовленностью к изменениям, а умением предложить пути улучшения деятельности организации, которые подразумевают выстраивание определенных отношений. Если представить процесс улучшения управленческой деятельности предприятия с позиции взаимодействия участвующих в нем сторон, можно обнаружить некоторую универсальную характеристику. Требуется совершенствовать деятельность любой организации; это является важным условием ее успешного функционирования. Совершенствование деятельности организации приводит к снижению издержек производства и увеличению производительности труда, что в конечном итоге уменьшает материальные затраты. Управленческая работа внутри предприятия определяет успех во внешней деятельности. Основной предпосылкой такого успеха является устойчивое функционирование предприятия в среднесрочной перспективе. Обеспечение устойчивости зависит от наличия эффективной системы управления, в том числе объектами жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры. Деятельность предприятий этой сферы применительно к содержанию, ремонту и модернизации объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры изучается в рамках соответствующей дисциплины.

Дисциплина «Управление содержанием, ремонтом и модернизацией объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры» для направления 08.03.01 «Строительство» (профиль «Эксплуатация объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры») относится к вариативной части учебного плана. Объектами изучения дисциплины являются объекты жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры. Целью изучения дисциплины является получение студентами теоретических знаний в области управления содержанием, ремонтом и модернизацией объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры.

4

Результатом изучения дисциплины «Управление содержанием, ремонтом и модернизацией объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры» становится освоение профессиональных компетенций.

Приобретение знаний по изучаемой дисциплине позволяет получить необходимые для освоения образовательной программы навыки управления объектами жилищного строительства, объектами коммунальной инфраструктуры, в том числе по их содержанию, ремонту

имодернизации. Дисциплина «Управление содержанием, ремонтом

имодернизацией объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры» тесно взаимосвязана с такими дисциплинами, как: «Инфраструктура городского хозяйства», «Нормативно-правовое регулирование эксплуатации систем жизнеобеспечения», «Управление жилищно-коммунальным комплексом», «Основы организации

иуправления в строительстве» и другими.

Учебно-методическое пособие направлено на:

-закрепление знаний, полученных в процессе лекционного обучения и самостоятельной работы;

-расширение объема профессионально значимых знаний, умений, навыков;

-формирование необходимых профессиональных компетенций;

-свободное владение терминологией в области управления содержанием, ремонтом и модернизацией объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры.

Знание теоретических закономерностей, отечественного и зарубежного опыта, действующей нормативно-законодательной базы позволяет эффективно выполнять обязанности, которые возлагаются на профессионалов в сфере управления жилищно-коммунальным комплексом. Чтобы быть квалифицированным и компетентным работником, выпускник должен быть подготовлен практически. В связи с этим студенты должны уметь анализировать и применять теоретический материал для реализации конкретных практических задач, делать грамотные выводы. Для решения данной задачи в учебно-методическом пособии представлены темы докладов для выступлений и обсуждений.

5

ТЕМА 1. ОБСЛУЖИВАНИЕ, РЕМОНТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЕГО СОХРАННОСТИ

Теоретические положения. Жилищный кодекс РФ (ч. 1 ст. 161

ЖК РФ) определяет цели управления как обеспечение благоприятных

ибезопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание

ипользование общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг [1]. Собственник – это гражданин или юридическое лицо, у которых возникло право собственности на недвижимое имущество (ст. 30 ЖК РФ) [1]. Кроме права собственности на имущество, у собственников есть обязанности по его надлежащему содержанию

иответственность за то, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу других лиц (ч. 3 ст. 30 и ч. 1 ст. 39 ЖК РФ) [1]. Собственники владеют и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме путем принятия решения на общем собрании. Общее собрание собственников – орган управления многоквартирным домом (МКД), причем высший. Собственники должны обеспечивать сохранность указанного имущества, в том числе финансируя обслуживающие, ремонтные и другие необходимые в этом направлении виды работ.

Следует отличать работы, направленные на текущий или капитальный ремонт, и работы по содержанию жилья, которые определяются правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Примерный перечень работ на техническое обслуживание жилых зданий:

1.Фундамент. Устранение местных деформаций, укрепление, восстановление поврежденных фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвал.

2.Стены и фасады. Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

3.Перекрытия. Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

6

4.Крыши. Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена дренажных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

5.Оконные и дверные заполнения. Изменение и восстановление отдельных элементов (устройств).

6.Перегородки межквартирные. Усиление, смена, заделка отдельных участков.

7.Лестницы, балконы, крыльца (зонты) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей. Восстановление или замена отдельных частей и элементов.

8.Полы. Замена, восстановление отдельных участков.

9.Печи. Работы по восстановлению рабочего состояния и устранение неисправностей.

10.Интерьер. Восстановление стен, потолков, полов, отдельных зон, в коридорах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

11.Система центрального отопления. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

12.Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных компонентов и частей элементов внутренних систем водных труб и канализации, включая насосные установки для горячей воды в жилых зданиях.

13.Электроснабжение и электротехнические приборы. Установка, замена и восстановление эксплуатационных качеств электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, за исключением электрических плит.

14.Вентиляция. Замена и восстановление эффективности внутренней системы вентиляции, в том числе сами вентиляторы и их

электроприводы.

7

15.Мусоропровод. Восстановление эффективности вентиляциионных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов

ишиберных устройств.

16.Специальное общедомовое техническое оборудование. Замена

ивосстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными компаниями по договору с собственником (уполномоченным органом) либо с организацией, которая обслуживает здание с помощью регламентов, определенных заводом-производителем или отраслевым министерством (ведомством) и согласованных с государственными надзорными органами.

По всем этим работам существуют свои рекомендации для практического применения, которые дают возможность выполнить расчеты для работ по техническому обслуживанию и планированию профилактических работ по месту, объему и времени, обеспечивая их производство материалами, механизмами и трудовыми ресурсами.

Входе текущих ремонтных работ выполняются строительные

иинженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели. При капитальном ремонте производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные

иэкономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии.

К техническим операциям при текущем ремонте можно отнести ремонт, замену, коррекцию конструкций, укладку облицовки, планирование придомовой территории и т.д. Обслуживающая бригада может заменить отдельные компоненты сантехники, восстановить разрушенные стены или напольное покрытие. То есть это работы, которые не предполагают радикального вмешательства в конструкции и чаще всего проявляются в устранении явных внешних проблем.

8

В то же время нормы текущего и капитального ремонта могут пересекаться в перечнях работ. Например, водоснабжение, канализация

ив целом водопровод как объекты могут относиться к мероприятиям текущего ремонта в том смысле, что в целях восстановления работоспособности исполнитель может обновлять их элементы вплоть до стояков и насосных установок. Но и капитальный ремонт берет на себя ту же сферу, поскольку ему отводятся инженерные сети и коммуникации. В проектах речь может идти о системном восстановлении работоспособности каналов с полной заменой инфраструктуры и применением новых технологий.

Примерный перечень работ по капитальному ремонту в многоквартирном доме:

1.Обследование жилых зданий (включая полное обследование жилищного фонда) и составления сметных расчетов (независимо от периода ремонтных работ).

2.Ремонтные и строительные работы по замене, реставрации или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных

ибетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3.Модернизации жилых зданий в процессе их ремонта, замена печного отопления на централизованное с установкой котельных, тепловых труб и тепловых пунктов; крышных и других автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения с подключением к существующим системам при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройство дымоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующего центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе обязательное использование улучшенных радиаторов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д., и запрет на установку стальных труб); установка бытовых электрических плит вместо газовых плит или кухонных очагов; устройства лифтов, мусоропроводов, системы для удаления дыма в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа

9

15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн общего пользования, подключение к телефонной и радиосети; установка домофонов, электрических замков, установка системы пожарной безопасности и удаления дыма; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, отопительных сетей, инженерного оборудования; озеленение двора (облицовка, мощение, озеленение, ограждение, оборудование, оборудование площадок для детей и хо- зяйственно-бытовых). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50 %.

4.Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплоизоляционных свойств ограждающих конструкций, монтаж стеклопакетов

стройным остеклением, установка наружных тамбуров).

5.Замена внутриквартальных коммунальных сетей.

6.Монтаж приборов для измерения тепловой энергии и подачи горячей воды, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка приборов для измерения горячей и холодной воды поквартирно (при замене сетей).

7.Реорганизации невентилируемых совмещенных крыш.

8.Авторский надзор проектных организаций за ходом капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

9.Технический надзор в случаях, когда в органах местной власти

иорганизаций были созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

10.Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Текущие или капитальные ремонтные работы требуют определенного финансирования. Финансовое обеспечение этих работ должно осуществляться всеми собственниками, независимо от форм. Существующая структура управления, в том числе жильем, обеспечивает процедуры управления, бухгалтерский учет и расходы на техническое обслуживание и ремонт зданий из бюджета города, а также на организацию и переориентацию финансовых потоков. Наличие

10