Управление содержанием, ремонтом и модернизацией объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры. Учебно-методическое пособие

собственников жилья предопределяет возможность их участия в финансировании капитального ремонта общедомовой собственности, что является важным аспектом функционирования системы финансирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).

Существуют различия в организации и оплате ремонта, зависящие от типа объекта. Дом может быть частным и многоквартирным. В первом случае затраты как на капитальный, так и на текущий ремонт несет полностью собственник. Он отвечает за организацию и финансирование ремонтных работ. Тем не менее это не исключает возможность обращения за помощью к ремонтно-строительной фирме, которая за дополнительную плату возьмет на себя техническое обслуживание дома с любой сложностью. Если вопрос затрагивает общедомовую собственность, то разница финансирования между текущим и капитальным ремонтом будет заключаться в размере и источнике оплаты. В любом случае сумма взносов рассчитывается отдельно, исходя из состояния дома, региона и других факторов. Непосредственно организация и проведение ремонтных работ возлагается на руководство управляющей компании или товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Финансирование внедрения новых технологий в ремонтные работы жилых и нежилых зданий возлагают на собственников этих зданий. Финансовое обеспечение этих работ должно осуществляться всеми собственниками, независимо от форм. Если здание находится

вмуниципальной или государственной собственности, то можно говорить о финансировании с участием собственного баланса организации и государственной поддержки. Однако если здание находится

вчастной собственности, то источниками могут выступать:

-собственные средства предприятия;

-государственные субсидии и дотации;

-кредитные средства;

-средства инвесторов и др.

В настоящее время финансирование внедрения новых технологий находится на хорошем уровне, так как государство заинтересовано во

11

внедрении новых технологий в ремонтные работы зданий, ведь это значительно увеличивает срок эксплуатации отремонтированных зданий, что в свою очередь благоприятно сказывается на имидже городов и государства в целом с точки зрения экономической эффективности и экологии.

Если возникают ситуации, при которых проблематичным становится необходимое финансовое обеспечение, их решают в законодательном порядке.

Задание. Семинар. Изучить и обсудить проблемы, связанные с управлением работами по обслуживанию, ремонту жилищного фонда, финансирования их для обеспечения сохранности при разных формах собственности.

Порядок выполнения задания. В ходе семинара студентам преподаватель задает вопросы по обсуждаемым проблемам. Обращает внимание на управленческие особенности финансирования работ по содержанию, обслуживанию и ремонту при разных формах собственности.

Контрольные вопросы

1.Дать характеристику жилищно-коммунальному хозяйству как отрасли сферы услуг.

2.Сформулировать общие вопросы управления содержанием, ремонтом и модернизацией объектов жилищного строительства и коммунальной инфраструктуры.

3.Перечислить основные функции жилищно-коммунального хозяйства в управленческом аспекте.

4.Пояснить управленческий характер работ по обслуживанию, ремонту жилищного фонда для обеспечения его сохранности.

12

ТЕМА 2. ОЦЕНКА ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ УПРАВЛЕНЧЕСКОГО РЕШЕНИЯ ПО РЕМОНТУ

Теоретические положения. Эксплуатация здания – это своеобразный инструментарий инженерно-технических, организационноэкономических и иных мероприятий, обеспечивающих нормативные сроки службы здания, предотвращение преждевременного снижения технико-экономических, комфортных, эстетических и иных характеристик объектов недвижимости. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда утверждены в Постановлении Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170 [14]. В общем виде эксплуатацию жилищного фонда можно представить в виде рисунка 1.

Рис. 1. Эксплуатация жилищного фонда

В эксплуатацию МКД входит выполнение следующих работ

иуслуг:

1.Контроль технического состояния и жизнеобеспечения общего имущества МКД (здания и внутридомового инженерного оборудования) в форме осмотров МКД. Осмотры здания и инженерного оборудования, проводимые с разной периодичностью, необходимы для поддержания общего имущества МКД в надлежащем состоянии.

13

2. Техническое обслуживание здания и внутридомового инженерного оборудования включает в себя работы по ежедневному мониторингу технического состояния, поддержанию работоспособности и исправности оборудования, ведение технической документации

ивыполнение требований нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации здания и инженерного оборудования (например, лифтов, противопожарного оборудования, систем вентиляции и пожаротушения и т.д.). Кроме того, в техническое обслуживание входят работы по наладке и регулировке, подготовке здания

вцелом, его элементов и внутридомового инженерного оборудования.

3.Санитарно-гигиенические мероприятия при эксплуатации многоквартирных домов включают в себя работы по санитарному содержанию мест общего пользования в МКД, придомовой территории

иконтейнерных площадок. Кроме того, в состав работ по санитарногигиеническому содержанию МКД входят работы по проведению дезинсекции и дератизации мусороприемных камер, мусоропроводов

иподвалов.

4.Работы по взаимодействию с государственными органами, осуществляющими контроль и надзор за техническим состоянием жилищного фонда. В состав этих работ включается также контроль за выполнением гарантийных обязательств обслуживающих специализированных организаций и строительных организаций.

5.Работы по организации эксплуатации МКД включают в себя составление плана работ по эксплуатации МКД и инженерного оборудования, обеспечению контроля за ходом выполнения работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества.

Техническая эксплуатация здания – это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение срока функционирования здания по назначению, не менее нормативного. Эксплуатация зданий и сооружений представлена на рис. 2.

Согласно статье 11 Федерального закона Российской Федерации «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от

14

30.12.2009 г. № 384-ФЗ, построенное здание должно удовлетворять требованиям безопасности для пользователей, т.е. в процессе эксплуатации здания не должно возникать угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям [4].

СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» устанавливает общие эксплуатационные требования к зданиям и сооружениям в условиях нормальной эксплуатации. Для вводимых в эксплуатацию зданий (сооружений) с централизованной подачей энергоресурсов обязательны установка

ирегулярная поверка приборов учета водо- и энергоресурсов [5].

Встатье 55.24 «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 16.12.2019 г.) изложены требования законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений [2]. Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов. Выполнение этих требований позволяет предотвратить преждевременный физический износ здания. Преждевременный износ не должен происходить, потому что это нарушает условия труда и влияет на качество жизни людей, использующих здание.

Кроме того, здание является значительным материальным активом, который должен быть сохранен. Особое внимание уделяется ответственным зданиям, сооружениям, которые отличаются жесткой системой профилактики износа, что исключает выход их из строя

вустановленный срок.

Но даже при эффективной эксплуатации объекта возникает необходимость проведения ремонтных работ. Текущий и капитальный ремонт тесно связаны между собой, и время от времени трудно определить или разделить их. Текущий ремонт зданий заключается в поддерживании существующих эксплуатационных свойств здания без каких-либо глобальных вмешательств.

15

Капитальный ремонт может включать в себя радикальные изменения в системах и элементах здания, замену оборудования или материалов на инновационные и применение новых технологий при выполнении ремонтных работ, что будет способствовать снижению расходов на эксплуатацию. Капитальный ремонт играет ключевую роль в простом воспроизводстве и представляет собой полную либо частичную замену выводимых из эксплуатации конструктивных элементов объектов. Его результатом является снижение физического износа эксплуатируемых объектов. Нередко капитальный ремонт проводится одновременно с модернизацией и реконструкцией многоквартирных домов, но всякий раз является самостоятельной формой воспроизводства, направленной на снижение физического износа. Капитальный ремонт должен выполняться с применением современных технологий. Также современные технологии должны стать неотъемлемой частью эксплуатации объектов жилищной сферы. Это связано с тем, что технологии в производстве, монтаже и эксплуатации инженерного оборудования и систем совершенствуются с каждым днем. Данная новизна свойственна для систем электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения, отопления, а также для строительства социальных и жилых объектов.

В условиях рынка невозможно производить эффективное управление ремонтными работами без исчерпывающих сведений о техническом состоянии здания, а также отдельных строительных конструкций и инженерных систем. Использующийся в этих целях анализ проектной документации на эксплуатируемое здание дает лишь общее представление о параметрах объекта.

Данные, полученные в результате обследования, должны быть сопоставлены с действующими нормативами. Обследование технического состояния отдельных зданий и сооружений должно дать ответ о соответствии его современным требованиям и оценку целесообразности его сохранения в существующем состоянии или переустройства с учетом необходимых работ по ремонту, реконструкции, усилению конструкций.

17

Методика всех визуальных и инструментальных исследований подробно описана в «Руководстве по проведению натурных обследований промышленных зданий и сооружений», в «Правилах оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86 (р)) [8] и в «Положении по техническому обследованию жилых зданий» (ВСН57-88 (р)) [7]. Приблизительная визуальная оценка специалиста может быть произведена с ошибкой. При этом последствия такой ошибки могут проявиться уже на стадии ремонта и реконструкции. При обследованиях зданий и сооружений по причине природно-климатических воздействий должны применяться специальные конструктивные мероприятия на их восприятие.

При оценке целесообразности ремонта или реконструкции здания, сооружения следует определить:

-оставшийся срок службы здания;

-объем и возможности ремонта сохраняемого здания;

-возможные варианты ремонта, реконструкции.

Учет физического износа должен осуществляться в зависимости от ситуации с конструкциями:

1)конструкции по своему состоянию не пригодны к ремонту (аварийная ситуация);

2)ремонтопригодные конструкции – учитываются характер

исложность ремонта и усиления.

При этом должны быть оценены затраты на ремонт или полную замену. В сложных случаях оценку технического состояния здания осуществляют при участии специалистов более узкого профиля. К выбору организаций, способных выполнять натурные обследования, необходимо подходить после предварительного анализа информации из соответствующего банка данных о таких организациях.

Пример. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа: 1-й участок – искривление линии цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30 %; 2-й участок – заметное искривления цоколя, гнили и других повреждений

18

нет; 3-й участок – щели между щитами, повреждение древесины гнилью на площади до 30 %. Оценить физический износ отдельных участков, конструктивного элемента [6].

Решение. При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2 ВСН 53-86 (р), табл. 6 принимается [8]: 1-й участок – 40 % (наличие всех признаков, приведенных в табл. 6 для интервала 31-40 %); 2-й участок – 31 % (наличие одного из приведенных в табл. 6 признаков для того же интервала), округление идет до 30 %; 3-й участок – 35 % (наличие двух признаков, приведенных в табл. 6 для того же интервала).

Задание. Решить задачи по оценке физического износа конструктивных элементов здания для принятия решений по выполнению ремонтных работ.

Задача 1. Требуется определить физический износ ленточных бутовых фундаментов каменного четырехсекционного здания. При осмотре установлено:

1.Фундаменты под тремя секциями имеют признаки, соответствующие 20 % износа.

2.Фундаменты под четвертой торцевой секцией имеют признаки, соответствующие 40 % износа.

Результаты решения представить в виде таблицы 1.

При необходимости идет округление величины износа до 5 % расчета физического износа фундамента дома.

Задача 2. При обследовании полов из керамической плитки выявлено отсутствие отдельных и местами их отставания на площади 42 % от всей осмотренной площади пола. Определить физический износ участка пола с помощью интерполяции значений и возможного округления.

Задача 3. Требуется определить физический износ полов в здании, имеющем три типа полов: паркетные – в жилых комнатах и коридорах; дощатые – в кухнях, керамические – в санузлах. Износ всех типов полов неодинаков в различных группах квартир. Удельный вес участков с полами каждого типа определили по проекту и по замерам на объекте. Заполнить таблицу 2, используя представленные в ней исходные данные.