Задача 4. Требуется определить по техническому состоянию и по сроку службы физический износ трехслойных панельных стен толщиной 35 см с утеплителем из цементного фибролита в доме со сроком эксплуатации 20 лет. Оценив объект по техническому состоянию (табл. 14 ВСН 53-86 (р) [8]), были получены результаты: 40 % панелей имеют износ 34% и 70 % имеют износ 21 %.

Расчет физического износа всех панелей по техническому состоянию производить с помощью формулы:

где ФС – физический износ слоистой конструкции, %;

Фi – физический износ материала i-го слоя, определяемый в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

Ki – коэффициент удельных весов отдельных i-х слоев.

Оценку по сроку службы выполнить, исходя из того, что панель состоит из двух слоев железобетона и одного слоя цементного фибролита. У них разные сроки службы при данном сроке эксплуатации. По таблице 3 приложения норматива [8] определяют коэффициент удельных весов слоев по восстановительной стоимости, что позволяет определить физический износ. В соответствии с п. 1.5 ВСН 53-86 (р) при необходимости принимают его по большему значению [8].

Контрольные вопросы

1.Пояснить содержание работ по технической эксплуатации жилых зданий с позиции управления.

2.Перечислить нормативную документацию управления ремонтом

имодернизацией, если выявлен физический износ здания.

3.Существуют ли особенности оценки физического износа зданий с разным назначением?

4.Какими видами ремонтных работ рекомендуется управлять при установлении конкретной величины физического износа определенной конструкции?

21

ТЕМА 3. СОВРЕМЕННЫЙ ПОДХОД К УПРАВЛЕНИЮ РЕМОНТНЫМИ РАБОТАМИ

Теоретические положения. Жилищно-коммунальное хозяйство – многоотраслевая сфера, где связаны все социально-экономические обязанности, типичные для общества и удовлетворяющие потребности населения в разных видах производства и услуг. Организовывать работу компаний жилищно-коммунального хозяйства – значит, предоставлять жилищно-коммунальные услуги различным категориям потребителей. Жилищные услуги – совокупность действий, гарантирующих качественную работу жилых домов и озеленение придомовых территорий. К жилищным услугам относятся работы по управлению многоквартирными домами, содержание придомовой территории, обслуживание чердаков, подъездов, проведение капитального ремонта. ЖКХ является важной частью территориальной инфраструктуры, которая определяет условия жизнедеятельности (комфорт, инженерное благоустройство, качество и надежность услуг транспорта, связи). Во всей этой инфраструктуре работают предприятия системы ЖКХ, исполняющие свои производственные задачи.

Любое производственное предприятие, в том числе в сфере ЖКХ, так управляет своей деятельностью, чтобы ритмично выпускалась продукция, оказывались услуги, не срывались сроки, чтобы техника и оборудование хорошо содержались. Управление производством – это обоснованное, целеустремленное и непрерывное воздействие на группу и отдельных исполнителей в компании с целью согласования их объединенной работы в совместном процессе формирования материальных благ. В управление производством входит:

–определение оптимизированной структуры и организации производства, исходя из характера предлагаемых услуг;

–контроль над выполнением и характером услуг, усовершенствование производительности услуг;

–регулирование производственных кадров, повышение разрядов рабочих, а также производственных подразделений (цехов, участков, бригад).

22

Главной целью в плане регулирования производства становится постоянное стремление к улучшению производственных факторов, достижение оптимальных конечных итогов с минимальными расходами материальных, трудовых и финансовых ресурсов, исполнение государственных задач. На любом производственном предприятии, к которому также относятся предприятия сферы ЖКХ, результативность управления работой персонала определяет нужный баланс между всеми факторами производства– материальными, финансовыми, человеческими, информационными. Все они демонстрируют наибольший эффект при минимальных затратах. Производственные предприятия ставят себе производственные цели. Целесообразно учитывать эти цели при формировании производственных задач компаниям системы ЖКХ. Четкое их описание служит важным элементом процесса управления. У сферы ЖКХ стоит важная социальная задача – обеспечение людей жилищно-коммунальными услугами как важная составляющая качества жизни.

Изучая производственное управление в целом, можно его аналогизировать и для сферы ЖКХ, которая имеет свои производственные особенности. Они касаются видов производственной деятельности. Управление жилищно-коммунальным комплексом (ЖКК) имеет отношение в большей степени к компетенции поселений. В группу жилищного хозяйства относят жилые, нежилые дома с сетью эксплуатирующих и обслуживающих их компаний. В коммунальный комплекс включаются системы инженерного обеспечения (тепло-, газо-, электроэнергия, водоотведение и водоснабжение) и общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство и озеленение территории, вывоз и переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств). Все это воздействует на уровень благосостояния горожан, их бытовые условия, санитарно-гигиеническое обеспечение жизни жителей города, чистоту водного и воздушного бассейнов и воздействует на производительность труда. То есть, обеспечивая качественное управление ЖКК, можно добиться роста производительности труда и экономических показателей.

23

В процессе эксплуатации зданий одним из факторов, определяющих качество функционирования, является надежность их элементов, технологий и качество строительно-монтажных работ. Актуальной остается проблема оценки качества выполняемых работ по ремонтам зданий. Поэтому изучение новых подходов к управлению ремонтом зданий и оценке эффективности является актуальным. Этими проблемами занимаются ведущие ученые России и других стран. Эксплуатация зданий в государственном масштабе регулируется положениями о системах планово-предупредительного ремонта. Они определяют принципы организации эксплуатации основных типов зданий и сооружений, подразделяются на группы, и для них устанавливается средний срок службы, виды, периодичность проверок и ремонтных работ, а также работ, связанных с текущим и капитальным ремонтами.

Роль и значение управления ремонтами зданий в сфере жи- лищно-коммунального комплекса в условиях воздействия природноклиматических и техногенных факторов обусловлены тем, что возникает ряд технических, организационно-технологических и экономических задач, комплексная оценка которых ставит перед исследователями новые цели. Требуют научно-практического обоснования методические подходы к управлению техническим состоянием, к оценке зданий, что определяется условиями рыночных отношений и необходимостью привлечения частного капитала в виде инвестиций. Поэтому новые подходы к управлению ремонтами должны быть не только разработаны, но и апробированы в практической деятельности. Внедрение передовых методов управления ремонтами зданий – приоритет для страны. Новые подходы здесь следующие:

1.Целесообразна работа специализированных компаний по ре-

монту.

2.Учету в ремонтном хозяйстве следует уделять достаточно внимания. Введение норм представляет собой существенный источник оптимизации расходов.

3.Использование передовых методов планирования ремонтов.

24

4. Оптимизация использования информации об объекте. Ведение истории ремонта объекта ЖКК позволяет не только работать с подрядчиками, но и готовить грамотные, экономически обоснованные мероприятия.

Задание. Обсудить новые подходы к управлению текущим и капитальным ремонтом зданий в современных условиях. Разработать рекомендации по внедрению этих подходов в практическую деятельность предприятий системы ЖКК.

Контрольные вопросы

1.Назвать новые подходы к управлению планированием текущим ремонтом жилого фонда.

2.Какие принципиально новые требования реализуются в управлении планированием капитального ремонта жилого фонда города?

25

ТЕМА 4. АВТОМАТИЗИРОВАННЫЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ РЕМОНТАМИ ОБЪЕКТОВ

Теоретические положения. Несмотря на унификацию многих требований к управлению ремонтами и на наличие надзорных органов, управление ремонтами и соответствующими службами можно организовать по-разному и с различной эффективностью [11]. В с о- временных условиях производственные процессы в разных отраслях анализируются, формируются, внедряются в информационном пространстве, многие автоматизируются. Целесообразен данный подход и в сфере управления ремонтами объектов ЖКХ. Предприятия при автоматизации заинтересованы создать у себя единое информационное пространство (ЕИП), чтобы все подразделения могли использовать единую базу данных: ремонтные службы, архивный отдел, конструкторы, технологи, нормировщики, складские, плановые, экономические, финансовые службы и т.д.

Facility management (FM) — это комплексный вид сервиса, включающий в себя не только эксплуатацию недвижимости, но и обеспечение всех непрофильных видов деятельности организации. Помимо работы с заявками и обслуживанием оборудования, других объектов, к FM относится управление энергосбережением и пр. Для эффективного управления, планирования, а также повышения качества работ по обслуживанию крупных объектов и снижению затрат на стадии эксплуатации, могут использоваться специализированные ИТ-сис-

темы класса CAFM (Computer Aided Facility Management). Такие системы являются полноценным рабочим инструментом как для FM-персонала, так и для руководителей всех уровней. Ранее для полноценного функционирования таких систем необходимо было выполнить большой объем работы по первичному наполнению. Сейчас на основе информационной модели, которая наполняется информацией с самого начала жизненного цикла объекта строительства, задача первичного наполнения упрощается. Модель используется как ядро базы данных и продолжает наполняться новой актуальной информацией, в т. ч. при выполнении проектов по реконструкции или

26

капитальному ремонту зданий. Такое применение информационной модели на этапе эксплуатации можно считать её наивысшей точкой развития. Данный комплексный подход называется решением для управления эксплуатацией объекта на основе технологии информационного моделирования. При грамотном внедрении и использовании целесообразных решений возникает положительный синергетический эффект с общей экономией на этапе эксплуатации до 10 %.

Про форматы обмена данными на этапе эксплуатации можно сказать следующее. Данные, которые находятся в информационной модели, являются довольно сложными для обработки и использования в исходном виде на этапе эксплуатации. Поэтому возникают вопросы передачи информации внутри решения, из информационной модели в CAFM-систему, а также размера, комплексности и интероперабельности структурированных данных. Обмен данными достигается путём извлечения информации из информационной модели формата IFC (Industry Foundation Classes) и помещения её в стандарт-

ную схему формата COBie (например, MS Excel), готовую для быстрого и удобного импортирования в решение для управление эксплуатацией. Формат COBie предназначен для хранения и передачи всех необходимых данных для этапа эксплуатации. От организаций, которые работают над особыми выделенными проектами, может требоваться предоставление информативных моделей, чертежей и информации по имущественным объектам в открытом цифровом формате.

Комплексный подход управления процессами эксплуатации предназначен для разного типа объектов, в том числе коммерческой, жилой, промышленной недвижимости. Управленческое решение здесь включает в свой состав модули для разнообразных задач – от технического управления, инфраструктурного обслуживания до контроля бюджетов (рис. 3).

Пример. Применим комплексный подход управления процессами эксплуатации к лифтовому хозяйству. Отмечаем, что это сложный процесс планирования и фиксации действий по техобслуживанию и ремонту. В едином пространстве можно создавать график планово-

27

го обслуживания и при необходимости заводить заявки-наряды на срочный ремонт.

Решение также позволяет учитывать наличие запчастей на складе, вести учет материалов, отправлять уведомления о созданных нарядах на ремонт, планировать проведение инструктажей персонала и пр. Принять решение об использовании новых подходов для управления, содержания, ремонта и модернизации объектов ЖКК непросто, так как любой проект по автоматизации деятельности влечёт за собой пересмотр происходящих бизнес-процессов, затраты на программное обеспечение и его внедрение.

Рис. 3. Функциональные модули управленческого решения в сфере эксплуатации объектов

28

Развитие облачных технологий даёт возможность использовать решение из облака, что удобно. В этом случае нет необходимости закупки программного обеспечения и единовременных крупных вложений. Можно использовать инструменты управления этими процессами из облачного ресурса и, если он удобен, либо наращивать функциональность, либо развернуть решение на собственных мощностях. Все преимущества облачных приложений доступны и подходят

вслучае решения для управления эксплуатацией объекта на основе технологии информационного моделирования. В облаке возможно наращивать мощности серверов, выполнять выключение сервера. Для апгрейда не требуется выезд на площадку.

Для эксплуатации строительного объекта требуется формирование исполнительной модели. Исполнительная модель формируется путем повышения степени детализации исходной BIM-модели и внесения в неё изменений. BIM – это относительно новая технология

вотрасли. BIM содержит большую часть данных, необходимых для анализа производительности строительства здания. Свойства здания

вBIM можно использовать для автоматического создания входного файла для моделирования производительности строительства здания и экономии значительного количества времени и усилий. Кроме того, автоматизация этого процесса уменьшает ошибки и несоответствия

впроцессе моделирования производительности строительства здания. Детализация заключается во внесении дополнительных парамет-

ров, необходимых для описания эксплуатационных характеристик оборудования, трубопроводов, воздуховодов, поддерживающей арматуры и т.д. согласно паспортам, сертификатам, каталогам и иной нормативной документации. Помимо эксплуатационных характеристик, все элементы модели приводятся в фактически установленное положение и габариты согласно исполнительной документации, тем самым детализация модели достигает уровня 500 (Level of detail, LOD 500). При необходимости исполнительная модель может дополняться информацией, взятой из актов выполненных работ (номер и дата составления акта, дата фактического начала и окончания

29

работ), включая информацию о наименовании подрядной компании (исполнителя работ). Внедрение подобного решения по BIM-тех- нологиям — это комплексный проект, одним из основных этапов которого является сбор, актуализация и импорт данных по инфраструктуре здания в решение. Именно поэтому интеграция с BIM как поставщиком таких данных может быть эффективным решением как на этапе анализа и проектирования, так и на этапе внедрения и сопровождения. К данным необходимы и процессы, помогающие персоналу организовать все многообразие эксплуатационных задач: планирование обслуживания, прием заявок и организация работ, документирование. FM-составляющая решения включает в свой состав необходимый инструментарий для гибкой настройки и реализации таких процессов с учетом специфических требований каждого заказчика. На основе типовых бизнес-процессов, предусмотренных в каждом модуле, с помощью конструкторов бизнес-процессов можно быстро внести необходимые изменения. Также предусмотрены и средства настройки пользовательского интерфейса: меню, форма ввода данных и выходных формуляров.

Внедрение данного решения, как и любой проект внедрения информационной системы, требует соответствующей организации и ресурсов. В таких проектах хорошо работают типовые проектные методики как на основе детальных технических заданий, так и на основе пошаговой реализации с пилотным функционалом (agile-тип).

Для типового проекта создаются несколько рабочих групп с учетом всего многообразия задач эксплуатации объектов недвижимости: область технической эксплуатации, административно-хозяйственной, управления площадями и т.д. Каждая рабочая группа включает в себя специалистов внешних организаций (поставщик, консультант) и внутренних подразделений заказчика. В случае территориально распределенных, крупных организаций таких групп может быть больше.

С постепенным внедрением в жизненный цикл строительного объекта получают перспективы использовать эти же подходы и на самом длительном этапе существования здания – эксплуатации.

30