Курс по земельному праву

Согласноп. 1 ст. 15 ЗКРФгражданеиюридические лица могут иметь земельные участки на праве соб-

ственности, приобретенном по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

Право собственности на земельныйучасток может возникать по следующим основаниям.

1.Из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом.

Всоответствиисп. 2 ст. 218 ГКРФ правособственности на имущество можетбытьприобретенодругим лицомнаоснованиидоговоракупли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Всоответствиисп. 1 ст. 131 ГКРФправособственности на недвижимые вещи, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997

№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее емуимущество переходитпо наследствукдругимлицамвсоответствиисзавещанием или законом.

2.Из актов государственных органов, органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

По этому основанию право собственности на земельные участки возникает в случаях предоставления земельных участков гражданам и юридическим

лицам из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (гл. V1 ЗК и др.).

3.Из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (примером может являться судебное решение о разделе земельного участка, находящегося в общей собственности).

4.В результате приобретения имущества по осно-

ваниям, допускаемым законом. Этим основанием может быть приобретение права собственности на основании приобретательной давности.

В соответствии с п. 2 ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридическихлицлибо муниципальных образований, являются государственной собственностью, и это исключает возможностьих приобретения в собственность другими лицами на основании приобретательной давности.

5.Вследствиепричинения вреда однимлицомдру-

гому. Статья 1082 ГК РФ предусматривает возможность его возмещения в натуре путем предоставления лицом, обязанным возместитьвред, вещи того же рода и качества.

6.Вследствиенеосновательного обогащения в со-

ответствии с п. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно бытьвозвращено потерпевшемув натуре.

Правовое регулирование сделок

22сземельнымиучастками

Внастоящее время полномочия собственников по распоряжениюземлямиопределяетсяГКРФ. Вст. 129

ип. 3 ст. 209 ГК РФ устанавливается, что владение, пользованиеираспоряжениеземельнымиучастками возможно втой мере, в какой ихоборотдопускается гражданским законодательством РФ.

Порядок совершения сделок с земельными участ-

камирегулируетсянормамиГКРФ, вкоторомпредусматривается заключение договора в письменной форме. В нем должна быть дана характеристика земельного участка, позволяющая определить: площадьземельного участка; его местоположение; вид прав на земельные участки; целевое использование; кадастровый номер.

Если на земельном участке находятся объекты недвижимости и если установлены ограничения и обременения земельного участка, то они также должны быть описаны в договоре.

Порядокпроведениягосударственнойрегистрации правназемельныеучасткиурегулированФЗ«Огосу-

дарственной регистрации прав на недвижимое иму-

щество и сделок с ним». Он позволяет определить, какие права могут подлежать государственной регистрации: право собственности, право постоянного пользования землей, сервитуты, залог и т.д.

Вст. 17 данного закона определен перечень документов, представляемых на государственную регистрацию.

Основаниямидлягосударственнойрегистрации на-

личия, возникновения, прекращения, перехода, огра-

ничения (обременения) прав на недвижимое имуще-

ство и сделок с ним являются:

1)акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

2)договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшимвместерасположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3)акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4)свидетельства о праве на наследство;

5)вступившие в законную силу судебные акты;

6)акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7)иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

8)иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Каждая сделка, совершенная в отношении земельного участка, подлежит заключению в письменной форме.

В договоре, заключенном в отношении земельного участка, должны содержаться: стороны, вид, предмет (план, точное описание земельного участка, правовойрежим, принадлежность, сведенияонедвижимом имуществе, находящемся на земельном участке); указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении земельного участка и недвижимого имущества, а также на отсутствие или наличие обременений земельного участка правами третьихлиц; дата передачи прав на земельный участок; цена сделки; обязательства и другие условия.

Особенности купли-продажи земельных участков

указаны в ст. 37 ЗК РФ. Пункт 1 этой статьи устанавливает, чтообъектомкупли-продажимогутбытьтоль- ко земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т.е. сформированные в качестве объекта гражданских прав. Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Однако понятия ограничений, обременений в гражданском законодательстве и ЗК РФ не совпадают.

ГК РФ в п. 1 ст. 131 содержит понятие ограничений вещных прав на недвижимое имущество.

Согласно ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще-

ство и сделок с ним» ограничения (обременения) —

наличие установленных законом или уполномоченнымиорганамивпредусмотренномзакономпорядке

условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других);

ЗК РФ предусматриваетдве группы ограничений:

1)ограничения оборотоспособности земельных участков и невозможность передачи в частную собственность этих участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ);

2)вторая группа содержит перечень ограничений прав на землю, которые носят публично-правовой характер (ст. 56 ЗК РФ).

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка (п. 2

ст. 37 ЗК РФ):

1)устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственномужеланию;

2)ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3)ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Правовое регулирование залога

24земельныхучастков

Вст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, чтоподоговоруобипо-

теке могутбытьзаложены любые земельные участки за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Всоответствиисост. 334 ГКРФипотека— этозалог недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относится имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 ГК РФ.

Предметом ипотеки может быть земельный уча-

сток, границы которого определены в натуре и права на который зарегистрированы в порядке, установленном гражданским законодательством.

Вст. 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» установлено, что он определяет правовыеосновырегулированияоценочнойдеятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки како- го-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 указанного Федерального закона).

Целевое назначение кредита, выданного под залог земельногоучастка, устанавливаетсявкредитномдоговоре, т.е. кредитор предоставляет денежные средства на определенные цели, а заемщик обеспечивает возможностьосуществлениякредиторомконтроляза целевым использованием указанныхсредств.

Всоответствии с гражданским законодатель-

ством РФ в качестве залогодателя может выступать

собственник земельного участка. Кроме того, в соответствии со ст. 335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

Федеральным законом «Об ипотеке» подробно урегулирован весьпорядок залога земель, в том числе порядок обращения взыскания на заложенный земельный участок.

Также этот закон содержит перечень недвижимого имущества, на которое не может быть обращено взыскание иначе как по решению суда, среди которого нет земельных участков.

Всоответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (про-

дажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, осуществляетсявпорядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке,

на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке».

Пункт 1 ст. 22 ЗК РФ предоставляет иностранным гражданам и лицам без гражданства возможность выступатьв качестве арендаторов вдоговорахаренды земельного участка.

Также в этой статье определен круг объектов (земельных участков), по поводу которых могут возникать обязательства, вытекающие из договоров аренды.

Всоответствиисост. 608 ГКРФправосдачиимуще-

ства в аренду принадлежит его собственнику. Лица,

имеющиевсобственностиземельныйучасток, вправе сдавать в аренду постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 260 ГК РФ).

Арендодателями могут быть лица, управомочен-

ные законом, например опекуны малолетнихи граждан, признанных недееспособными (ст. 32 ГК РФ), попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждан, ограниченных судом в дееспособности (ст. 33 ГК РФ), родители малолетних граждан (ст. 28 ГК РФ) и др.

Всоответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Возможность сдачи в арендуземельного участка можетбытьпредусмотрена и вдоговоредоверительного управления имуществом (гл. 53 ГК РФ), комиссии (гл. 51 ГК РФ), агентском договоре (гл. 52 ГК РФ).

Вп. 10 ст. 22 ЗК РФ указано, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, ихзаконные представители могут передать эти участки в аренду до достижения ими совершеннолетия.

Предоставление земельных участков, находящихся вгосударственнойилимуниципальнойсобственности, регламентируется гл. V1 ЗК РФ.

Размер арендной платы устанавливается договором аренды. В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условияисрокивнесенияаренднойплатыопределяются договором аренды.

Арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в виде:

1)определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2)установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3)предоставления арендатором определенных ус-

луг;

4)передачи арендатором арендодателю обусловленнойдоговоромвещивсобственностьиливаренду;

5)возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре арен-

ды сочетание указанных форм арендной платы или

иные формы оплаты аренды.