Курс по земельному праву

41 Возникновение прав на землю

Согласно ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участ-

ки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним».

Государственнаярегистрациясделоксземельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральныхзаконах.

Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельныхучастков, которыебылинационализированы до1 января1991 годавсоответствиисзаконодательством, действовавшим на момент национализации земельныхучастков.

При переходе права собственности на здание, со-

оружение, находящиесяначужомземельномучастке, к другому лицу оно приобретает право на использованиесоответствующейчастиземельногоучастка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, натехжеусловияхивтомжеобъеме, что и прежний ихсобственник.

Объектом купли-продажи могут быть только зе-

мельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

1)устанавливающие право продавца выкупить земельныйучастокобратнопособственномужеланию;

2)ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3)ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Согласно ст. 119 ЗК РФ, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков,

вотношениикоторыхвсоответствиисзаконодательством о градостроительной деятельности устанавли-

ваются градостроительныерегламенты, определяют-

ся такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется илив отношении которыхградостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответ-

ствии с ЗК РФ, другими федеральными законами. Границы земельных участков не должны пересе-

кать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Не допускается образование земельных участков, если ихобразование приводитк невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельныхучасткахобъектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выделземельныхучастков, еслисохраняемыевотношенииобразуемыхземельныхучастковобременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно при-

водитьк вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, атакженарушатьтребования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальныхзон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работпо геологическомуизучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

Согласност. 4 Федеральногозакона«Обоборотезе-

мель сельскохозяйственного назначения» минималь-

ные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут бытьустановлены законами субъектов РФ в соответствии стребованиями земельного законодательства. Не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами РФ минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

Максимальный размер общей площади сельскохо-

зяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридическоголица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Правовое регулирование

43иучетиспользования земель

Кпроведениюработпоформированиюземельного участка относится выполнение в отношении земельного участка в соответствии стребованиями, установленными Федеральным законом «Огосударственном кадастренедвижимости», работ, врезультатекоторых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастро-

вогоучета такого земельного участка.

По договору подряда на выполнение кадастровых работ индивидуальный предприниматель или юридическое лицо обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ

ипередатьемудокументы, подготовленные в результате выполнения этих работ, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненныекадастровыеработы, еслииноенеустановлено упомянутым Федеральным законом.

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем подлежащихвыполнению кадастровыхработопределяется заказчиком кадастровых работ.

Типовые договоры подряда на выполнение када-

стровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иныхимеющихсущественноезначение критериев могут устанавливаться уполномоченным

ПравительствомРФфедеральныморганомисполнительной власти.

В результате кадастровых работ индивидуальный предприниматель или юридическое лицо передает заказчику таких кадастровых работ следующие до-

кументы:

1)межевойплан(привыполнениикадастровыхработ, в результате которыхобеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка);

2)технический план (при выполнении кадастровых работ, врезультатекоторыхобеспечиваетсяподготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учетздания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части);

3)актобследования(привыполнениикадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастровогоучетазаявленияоснятиисучетаздания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).

Договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором.

Ценаподлежащихвыполнениюкадастровыхработ

определяетсясторонамидоговораподряданавыполнение кадастровых работпутем составления твердой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда на выполнение кадастровыхработ

смомента подтверждения ее заказчиком кадастровыхработ.

44 Мониторингземель

Согласност. 67 ЗКРФ, государственныймониторинг земель — часть государственного экологического мониторинга (государственного мониторинга окружающей среды), система наблюдений, оценки и прогнозирования, направленных на получение достоверной информации о состоянии земель, об их количественных и качественных характеристиках, их использовании и о состоянии плодородия почв. Объекты госу-

дарственного мониторинга земель— все земли в РФ.

Задачи государственного мониторинга земель:

1)своевременное выявление изменений состояния земель, оценка и прогнозирование этих изменений, выработка предложений о предотвращении негативного воздействия на земли, об устранении последствийтакого воздействия;

2)обеспечение органов государственной власти информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель в целях реализации полномочийданныхоргановвобластиземельныхотношений, включая реализацию полномочий по государственномуземельномунадзору;

3)обеспечение органов местного самоуправления информацией о состоянии окружающей среды в частисостоянияземельвцеляхреализацииполномочий данных органов в области земельных отношений, в том числе по муниципальномуземельномуконтролю;

4)обеспечение юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

В зависимости от целей наблюдения государственный мониторинг земель подразделяется на монито-

ринг использования земель и мониторинг состояния земель.

Врамках мониторинга использования земель осу-

ществляется наблюдение за использованием земель

иземельных участков в соответствии с их целевым назначением.

Врамках мониторинга состояния земельосуществ-

ляются наблюдение за изменением количественных

икачественных характеристик земель, в том числе с учетом данных результатов наблюдений за состоянием почв, их загрязнением, захламлением, деградацией, нарушением земель, оценка и прогнозирование изменений состояния земель.

Осуществление государственного мониторинга земель в отношении земель сельскохозяйственного назначения и земельиных категорий, используемых или предоставленныхдля нужд сельского хозяйства, регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

Результатыгосударственногомониторингаземель

систематизируются и хранятся в государственном фонде данных государственного экологического мониторинга (государственного мониторинга окружающей среды). Информация о результатах государственного мониторинга земель является общедоступной.

Порядок осуществления государственного мони-

торинга земель устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Однойизобщихюридическихобязанностейявляется обязанностьсвоевременно в установленные сроки вопределенномпорядкеиразмерепроизводитьпла-

тежи за пользование земельнымиучастками.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земельных участков, находящихся на территории РФ, является платным.

Впервые институт платности землепользования был учрежден на территории СССР в 1990 г. в связи с введением Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле.

Впоследующем обязанность землепользователей

исобственников земельных участков платить за использование земли была закреплена в принятом на территории РФ ЗК РФ, а также в специальном За-

коне РФ «О плате за землю».

Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом РФ (НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются органи-

зации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено НК РФ.

Нормативная цена земли — показатель, характери-

зующий стоимостьучастка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаютсядоговорамиаренды земельных участков.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами,

устанавливается кадастровая стоимостьземельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Рыночная стоимость земельного участка устанав-

ливается в соответствии с федеральным законом об оценочнойдеятельности.

Всоответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установ-

ления кадастровой стоимости земельных участков

проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов РФ ут-

верждают средний уровень кадастровой стоимости

по муниципальному району (городскому округу).

Вслучаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельногоучасткаустанавливаетсяравнойегорыночной стоимости.