Жилищное право. Ответы на экзаменационные вопросы

для регистрации расторжения письменных соглашений. Такие соглашения считаются расторгнутыми с даты регистрации их расторжения (ст. 24 ЖК).

4.3.5. Договор финансовой аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (лизинга), предметом лизинга по которому являются квартира частного жилищного фонда в многоквартирном или блокированном жилых домах и (или) одноквартирный жилой дом частного жилищного фонда. Лизинговая деятельность с жилыми помещениями предусматривает приобретение лизингодателем в собственность и предоставление за плату во временное владение и пользование лизингополучателю квартиры и (или) одноквартирного жилого дома.

Указом Президента Республики Беларусь 6 апреля 2017 г. № 109 (в ред. от 07.04.2020 г., № 121), впервые было утверждено «Положение о лизинге одноквартирных жилых домов и квартир в Республике Беларусь» и внесены изменения и дополнения в ряд НПА, в том числе и Указ Президента № 99 от 25.02.2014 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности» который очередной раз был дополнен и изменен Указом от 25.05.2021 г., № 196

Основанием для возникновения права владения и пользования жилым помещением в соответствие со ст. 23 ЖК является договор финансовой аренды (лизинга), предметом лизинга по которому являются квартира частного жилищного фонда в многоквартирном или блокированном жилых домах и (или) одноквартирный жилой дом частного жилищного фонда (далее – договор финансовой аренды (лизинга) жилого помещения).

При этом в совокупность вещей, являющихся предметом лизинга по договору лизинга жилого помещения, могут входить иные недвижимые вещи, связанные с квартирой и (или) одноквартирным жилым домом общим назначением (принадлежностью), если иное не установлено ГК и другими законодательными актами.

Существенным условием договора лизинга жилого помещения, помимо существенных условий, установленных законодательством, является указание на сторону договора лизинга жилого помещения, которая несет обязанности по:

81

–заключению договоров на оказание жилищно-ком­ мунальных услуг, приобретение электроэнергии, потребляемой на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов;

–внесению платы за жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию, потребляемую на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов.

В договоре лизинга жилого помещения указываются члены семьи лизингополучателя, которые имеют право владения и пользования одноквартирным жилым домом, квартирой, являющимися предметом лизинга, наравне с лизингополучателем.

Положение, утвержденное Указом от 06.04.2017 г. № 109, раскрывает права и обязанности сторон по договору лизинга, особенности заключения договора лизинга, ответственность сторон по договору, порядок изменения и прекращения договора лизинга и иные вопросы.

При переходе к лизингополучателю права собственности на одноквартирный жилой дом, квартиру, являющиеся предметом лизинга, в связи с исполнением лизингополучателем в полном объеме обязательств по договору лизинга жилого помещения, предусматривающему условие о выкупе предмета лизинга, и иным договорам, заключенным в обеспечение исполнения лизингополучателем своих обязанностей по такому договору, ипотека имущества, являющегося предметом лизинга по договору лизинга жилого помещения, прекращается.

4.3.6. Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением регулируется ст. ст. 572–573 ГК и ст. 69 ЖК.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество (дом, жилое помещение), за исключением земельного участка, в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). При этом земельный участок передает-

82

ся под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера базовой величины.

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (получатель ренты):

–пользуется жилым помещением наравне с собственником (плательщиком ренты) этого жилого помещения;

–давший согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанный в соответствующем договоре в числе граждан, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Собственник жилого помещения (плательщик ренты) вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только при наличии согласия гражданина (получателя ренты), с которым заключен договор пожизненного содержания с иждивением.

Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью гражданина, проживающего в жилом помещении на основании этого договора.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 565 ГК. При этом платель-

83

щик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием лица (лиц), получающего пожизненное содержание с иждивением. Рентные правоотношения регулируются ст.ст. 554–576 ГК.

4.3.7. Безвозмездное владение и пользование жилым помещением

Безвозмездное владение и пользование жилым помещением регулируется ст. 67 ЖК.

Собственник, наниматель жилого помещения, гражданин, являющийся членом организации застройщиков, вправе в установленном порядке, предоставить занимаемое ими жилое помещение временно в безвозмездное владение и пользование

гражданам (родственникам, свойственникам) с заключением договора безвозмездного пользования жилым помещением в простой письменной форме.

Граждане, которым жилое помещение временно предоставлено в безвозмездное владение и пользование, обязаны в течение трех суток освободить занимаемое ими жилое помещение по требованию собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, и (или) проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей,

а в случае отказа они подлежат выселению с проживающими совместно с ними гражданами в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Жилые помещения государственного жилищного фонда могут находиться в безвозмездном пользовании организаций негосударственной формы собственности, созданных в процессе разгосударствления и приватизации государственной собственности, преобразования государственных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, а также в иных случаях, установленных Президентом Республики Беларусь.

4.3.8. Отчуждение и ограничения по отчуждению и ипотеке жилых помещений

Объектами сделок по отчуждению жилых помещений являются жилые дома, квартиры (доли в праве общей собственности на жилые дома, квартиры).

84

Не подлежат отчуждению, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь и ЖК:

–незаселенные жилые помещения, передаваемые сельскохозяйственными организациями в коммунальную собственность и построенные (реконструированные) или приобретенные с привлечением льготного кредита, до полного его погашения;

–жилые помещения, построенные (реконструированные) или приобретенные гражданами с привлечением

льготного кредита, построенные (реконструированные) с использованием субсидии на уплату части процентов за пользование кредитами, выданными банками на их строительство (реконструкцию), субсидии на погашение основного долга по этому кредиту, до полного погашения льготного кредита (кредита), а также в течение пяти лет со дня досрочного погашения этих кредитов, но не более периода, оставшегося до наступления срока их полного погашения, установленного кредитными договорами, за исключением отчуждения соответствующему исполкому;

–жилые дома, объекты недвижимости, образованные в результате их раздела, слияния, а также вычленения изолированных помещений из этих капитальных строений (доли

вправе общей собственности на указанные объекты), возведенные на земельных участках, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения восьми лет с даты государственной регистрации таких домов, за исключением отчуждения соответствующему исполкому при условии полного погашения льготного кредита на строительство жилых помещений, кредита, выданного банком на строительство жилых помещений, с использованием субсидии на уплату части процентов за пользование кредитом, субсидии на погашение основного долга по этому кредиту (в том числе досрочного), если такие кредиты привлекались;

–жилые помещения в общежитиях.

Продажа арендного жилья, жилых помещений социального пользования, жилых помещений в общежитиях и специальных жилых помещений, отчуждение их на безвозмездной основе не допускаются, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

85

Ипотека жилых помещений госжилфонда не допускается.

Граждане, а также юридические лица, зарегистрированные в установленном порядке в Республике Беларусь, вправе приобретать жилые помещения по договорам куплипродажи, мены или на основании иной сделки по отчуждению жилого помещения

Согласно постановления Совета Министров Республики Беларусь от 10.07.1998 г. № 1086 «О реализации Решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и Росиии от 2 апреля 1997 г. № 3» – граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам куплипродажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь,

Иностранные граждане и лица без гражданства, а также юридические лица, не зарегистрированные в установленном порядке на территории Республики Беларусь, вправе приобретать жилые помещения частного жилфонда по договорам купли-продажи, мены или на основании иной сделки по отчуждению жилого помещения частного жилфонда в Республике Беларусь, если иное не установлено законодательными актами.

Коммерческие организации не вправе приобретать жилые помещения у иных коммерческих организаций по договору дарения жилого помещения.

Отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, либо жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства. Государственная регистрация запрета на отчуждение жилых помещений, в которых проживают эти граждане, осуществляется территориальными организациями по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения этих жилых помещений на основании решений исполкомов. Для наложения запрета на отчуждение указанных жилых помещений исполкомы в тече-

86

ние рабочего дня, следующего за днем принятия такого решения, направляют в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения жилого помещения обязательное для исполнения предписание осуществить госрегистрацию запрета на его отчуждение.

Отчуждение, аренда, наем, залог, предоставление в безвозмездное пользование жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, признанным недееспособными или ограниченным в дееспособности судом, а также несовершеннолетним гражданам (за исключением эмансипированных или вступивших в брак до достижения совершеннолетнего возраста), при устройстве их на государственное обеспечение в детские интернатные учреждения, государственные учреждения профессионально-технического, среднего специального или высшего образования, детские дома семейного типа, в опекунские, приемные семьи осуществляются только после получения письменного согласия органа опеки и попечительства.

Орган опеки и попечительства вправе отказать в даче такого согласия, если отчуждение, аренда, наем, залог, предоставление в безвозмездное пользование жилых помещений могут существенно ухудшить жилищные условия этих граждан, или причинить вред их интересам либо имущественному положению. При этом под существенным ухудшением жилищных условий понимаются: обеспеченность жилым помещением общей площадью менее 15 кв. м. (в г. Минске – менее 10 кв. м.) на одного человека в случае, если обеспеченность была 15 кв. м. и более (в г. Минске – 10 кв. м. и более); несоответствие жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям; несоответствие жилого помещения типовым потребительским качествам, если занимаемое жилое помещение таким качествам соответствует. Отказ органа опеки и попечительства в даче согласия, может быть обжалован в судебном порядке.

4.3.9. Ипотека частного жилищного фонда

Часть 3 ст. 70 ЖК определяет, что ипотека жилых помещений госжилфонда не допускается.

87

Ипотека частного жилищного фонда осуществляются в порядке, установленном законодательством. Впервые понятие ипотеки в законодательстве Беларуси появилось с принятием Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке», который был изменен и дополнен 12.07.2013. В соответствие со ст. 1 Закона – ипотека это залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам.

Всилу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Ипотека может возникать из договора (ипотека в силу договора) или на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства).

Ипотека в отношении жилых помещений до настоящего времени распространения не получила.

Вцелях совершенствования государственной жилищной политики, развития ипотечного жилищного кредитования

исоздания дополнительных условий по обеспечению прав граждан-кредитополучателей был принят Указ Президента Республики Беларусь от 16.04.2020 г., № 130 «Об ипотечном жилищном кредитовании», который вступил в силу с 19.10.2020 г.

Всоответствие с Указом, при заключении кредитного договора на финансирование приобретения гражданами квартир в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, доли в праве собственности на них (далее – жилье) с обеспечением исполнения обязательств кредитополучателя залогом (ипотекой) этого жилья:

– залог (ипотека) жилья производится по правилам, определенным законодательством, в части, не противоречащей Указу;

88

–банк вправе требовать иные способы обеспечения исполнения обязательств кредитополучателя. При этом в случае ненадлежащего исполнения кредитополучателем обязательств по кредитному договору обращение взыскания в первую очередь осуществляется на жилье, являющееся предметом залога (ипотеки). В случае невозможности удовлетворения своих требований за счет такого жилья банк вправе требовать исполнения обязательств за счет иного обеспечения (при его наличии);

–право залога (ипотеки) жилья возникает у банка с момента заключения соответствующего кредитного договора и прекращается в случаях прекращения обеспеченного этим залогом (ипотекой) кредитного обязательства, гибели заложенного жилья или обращения на него взыскания залогодержателем, реализации заложенного имущества в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве, а также в случае, когда реализация такого имущества оказалась невозможной.

4.4. Регистрация граждан по месту жительства и по месту пребывания

Согласно Положения, утвержденного Указом от 7 сентября 2007 г. № 413 «О совершенствовании системы учета граждан о мету жительства и месту пребывания», граждане считаются зарегистрированными: по месту жительства – согласно постоянной прописке; по месту пребывания – согласно временной прописке.

Лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту жительства или месту пребывания является:

– руководитель организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, производящей учет, расчет и начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением, председатель правления жилищно-строительного (жилищного) кооператива, председатель товарищества собственников, председатель правления садоводческого товарищества или уполномоченное ими лицо;

89

–председатель сельского (поселкового) исполнительного комитета или уполномоченное им лицо;

–руководитель организации, в собственности либо в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находятся жилые помещения.

К документам, являющимся основанием для регистрации гражданина по месту жительства или месту пребывания, за некоторым исключением относится, один из следующих документов:

–свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации возникновения или перехода права собственности на жилое помещение;

–свидетельство о праве на наследство или его нотариально засвидетельствованная копия (при предоставлении жилого помещения гражданину в пользование по завещательному отказу);

–договор найма жилого помещения;

–договор финансовой аренды (лизинга);

–документ, подтверждающий родственные отношения, признание членом семьи, заключение брака либо установление опеки (попечительства), свидетельство о рождении ;

–письменное соглашение о признании членом семьи, либо свидетельство о заключении брака, либо свидетельство об усыновлении, либо решение органа опеки и попечительства об установлении опеки (попечительства), либо решение органа опеки и попечительства о создании приемной семьи, детского дома семейного типа и др;

–копия (выписка из) решения суда о вселении в жилое помещение либо о признании права пользования жилым помещением;

–договор аренды помещения для временного проживания;

–копия приговора (решения) суда о помещении несовершеннолетнего в специальное учебно-воспитательное или специальное лечебно-воспитательное учреждение, воспитательную колонию, арестный дом;

–копия приказа руководителя детского интернатного учреждения о зачислении несовершеннолетнего в детское интернатное учреждение;

–копия решения исполкома о закреплении за несовершеннолетним жилого помещения;

90