Жилищное право. Ответы на экзаменационные вопросы
.pdfца – возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.
Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Выше оговоренные права собственника, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом жилым домом (квартирой) на праве преобретательной давности. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
7.7. Строительство жилого дома, квартиры
Начало проведения строительных работ должно соответствовать требованиям законодательства, предъявляемым к строительным работам.
Одним из условий начала строительных работ является отвод земельного участка в соответствии с законодательством. Отвод земельного участка производится на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа. Это решение удостоверяет право на земельный участок после государственной регистрации земельного участка. Кроме того, необходимо согласование с местным исполнительным и распорядительным органом строительства жилого дома, которое удостоверяется решением о согласовании строительства.
Обязательной стадией до начала строительства является разработка проектно-сметной документации на возводимый объект. Проектно-сметная документация должна соответствовать строительным нормам Республики Беларусь,
171
ГОСТам и техническим условиям в области строительства, которые публикуются в сборниках Минстройархитектуры.
Только после совершения всех необходимых согласований возможно начать строительство жилого дома (квартиры). Нарушение таких требований по общему правилу исключает возможность возникновения права собственности на результат строительства.
В настоящее время существует несколько возможностей строительства жилых помещений: индивидуальное строительство, строительство организацией застройщиков, долевое строительство и др.
7.7.1. Долевое строительство многоквартирных жилых домов
Впервые вопросы долевого строительства были предусмотрены в Указе Президента Республики Беларусь № 396 от 15 июня 2006 г. «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». Позже, правоотношения долевого строительства стал регулировать Указ Президента Республики Беларусь № 473 от 10 декабря 2018 г. «О долевом строительстве», который к 2022 году дважды дополнялся и изменялся. Последние изменения от 1 октября 2021 г., вступили с законную силу с 18 октября 2021 г.
Исполкомы вправе определять, что при заключении договоров создания объектов долевого строительства предпочтение будет отдаваться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
По каждому объекту строительства исполкомы могут устанавливать:
–долю жилых помещений, при заключении договоров по которым предпочтение должно отдаваться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе состоящим на таком учете по месту жительства в областных центрах и г. Минске, для строительства жилых помещений в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек;
–принцип заключения договоров с этими гражданами по направлениям исполкомов или без выдачи таких направлений.
Направления, выдаются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соот-
172
ветствии с очередностью постановки их на данный учет. За исключением граждан, состоящих на таком учете по месту жительства в областных центрах и г. Минске, для строительства жилых помещений в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек.
Вне очереди такие направления выдаются гражданам, из числа:
–имеющих право на внеочередное получение государственной поддержки;
–судей, прокурорских работников и лиц рядового и начальствующего состава Следственного комитета;
–руководящих работников госорганов, других организаций, должности которых включены в перечень должностей руководящих работников госорганов, других организаций, включенных в кадровый реестр Главы государства Республики Беларусь, в том числе освобожденных от занимаемых должностей по состоянию здоровья, вышедших
вотставку или переведенных на другую работу.
При строительстве одноквартирных жилых домов или жилых помещений в блокированных жилых домах преимущественное право на получение указанных направлений
имеют многодетные семьи, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющие право на получение государственной поддержки.
Застройщик заключает договоры в соответствии с очередностью подачи заявлений потенциальными дольщиками.
Привлечение денежных средств дольщиков производится на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства, за исключением прибыли застройщика, направляемой на его текущий банковский счет.
При наличии дольщиков, использующих при долевом строительстве льготные кредиты, застройщик открывает отдельный специальный счет в ОАО «АСБ Беларусбанк» для аккумулирования на нем средств льготных кредитов.
Перечисленные дольщиками на специальные счета средства используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта строительства.
После завершения строительства, приемки в эксплуатацию объекта строительства и полного расчета с дольщиками, строительными и другими организациями по данному
173
объекту средства, оставшиеся на специальном счете застройщика (средства дольщиков, привлеченные на строительство объектов долевого строительства), осуществлявшего строительство без использования государственной поддержки, перечисляются им на свой расчетный банковский счет.
Втечение десяти рабочих дней после полного расчета
сдольщиками, строительными и другими организациями по объекту строительства застройщики, которым были открыты специальные счета, обязаны направить в банки заявления об их закрытии.
Застройщик обязан не позднее, чем за семь календарных дней до начала заключения договоров опубликовать проектную декларацию с информацией о себе, объекте строительства, порядке приема и регистрации заявлений на заключение договоров не менее чем в одном государственном печатном издании.
Одновременно проектная декларация должна быть размещена в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, иных объектов недвижимости, и направлена в исполкомы, выдавшие застройщику разрешительную документацию на строительство объекта строительства. В трехдневный срок после получения исполкомами проектной декларации от застройщика она размещается на сайте этих органов в глобальной компьютерной сети Интернет и на информационных стендах.
Информация о застройщике должна содержать: его наименование, место нахождения и режим работы; данные о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица; сведения о жилых домах и иных объектах недвижимости, в строительстве которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием информации о фактических сроках строительства данных объектов.
Информация об объекте строительства должна включать сведения: о целях строительства, этапах и сроках его реализации, результатах государственной экспертизы проектной документации (при ее проведении); о месте нахождения объ-
174
екта строительства и его характеристику, в том числе сведения о количестве объектов долевого строительства, предлагаемых для заключения договоров, ценах на эти объекты и условиях их возможного изменения застройщиком в одностороннем порядке; о доле жилых помещений, при заключении договоров по которым предпочтение должно отдаваться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе по направлениям исполкомов, бюджетном финансировании; о вещном праве на земельный участок, предоставленный застройщику для строительства объекта строительства, его границах и площади, элементах благоустройства; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества данного дома;
осоставе общего имущества многоквартирного жилого дома, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после приемки в эксплуатацию данного дома и передачи объектов долевого строительства дольщикам; о предполагаемом сроке приемки в эксплуатацию
строящихся жилых домов и иных объектов недвижимости;
одоговорах строительного подряда. Договор подлежит обязательной регистрации в исполкомах, выдавших застройщику разрешительную документацию на строительство объекта строительства. Договор считается заключенным с даты его регистрации.
Застройщик в течение трех рабочих дней с даты подписания сторонами договора представляет два экземпляра такого договора в исполком для регистрации и в течение трех рабочих дней с даты его регистрации высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора дольщику или вручает его дольщику лично под подпись.
Договор должен содержать следующие существенные условия:
–определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства, характеристики объекта и сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ;
–реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов;
175
–реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;
–реквизиты банка и номер расчетного банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика;
–срок исполнения обязательств по договору;
–стоимость строительства 1 кв. метра общей площади объекта долевого строительства;
–цену договора (цену объекта долевого строительства);
–размер и порядок внесения дольщиком денежных средств;
–гарантийный срок на объект долевого строительства;
–права и обязанности сторон;
–порядок изменения условий договора;
–обязательство застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации
идругим обязательным требованиям;
–порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
–основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
–порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательств или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения (отказа одной из сторон от исполнения договора);
–ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
По усмотрению сторон в договор могут быть включены иные дополнительные условия. Дополнительные соглашения к договорам подлежат регистрации в случае изменения существенных условий.
При строительстве жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов размер прибыли застройщика не должен превышать
176
5 процентов от определяемой в текущих ценах сметной стоимости названных помещений, одноквартирных жилых домов.
Изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) допускается по соглашению сторон, в том числе
по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.
Застройщик вправе изменить цену договора (цену объекта долевого строительства) в случае изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства объекта строительства и дополнительный срок
строительства при продлении нормативного срока строительства в случае отсутствия вины застройщика, а также
изменения законодательства об уплате косвенных налогов в
указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства).
При снижении по решению уполномоченных госорганов стоимости используемых при строительстве объекта строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении или изменении косвенных налогов, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства), застройщик обязан не позднее одного месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора дольщикам, осуществляющим строительство с использованием государственной поддержки.
Денежные средства, при уменьшении цены договора,
возвращаются застройщиком по источникам финансирования пропорционально суммам средств, внесенных на строительство объекта долевого строительства, в двухмесячный срок после приемки в эксплуатацию объекта строительства. Со специального счета, для перечисления средств льготных кредитов, в двухмесячный срок после приемки
вэксплуатацию объекта строительства осуществляется
возврат всех неиспользованных средств льготных кредитов
вОАО «АСБ Беларусбанк» на погашение задолженности по льготным кредитам дольщиков.
177
Вслучае строительства жилого помещения дольщиком с использованием государственной поддержки уплата цены договора осуществляется на основании ежемесячно предоставляемых справок застройщика. В справку застройщика включаются авансы, которые не должны превышать 50 процентов стоимости работ, предстоящих к выполнению в последующем месяце, а также целевые авансы на приобретение конструкций, материалов и изделий.
Существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам.
Застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика в случае, если они имеют право на эти условия.
Вслучае смерти дольщика, осуществлявшего строительство объекта долевого строительства с использованием господдержки, застройщик заключает договор до завершения строительства объекта с совершеннолетним членом семьи дольщика, состоявшим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществлявшим строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком, с зачетом денежных средств дольщика, внесенных на счета застройщика в счет оплаты цены договора по первоначальному договору. При отсутствии таких совершеннолетних членов семьи дольщика, а также в случае незаключения (отказа от заключения) с застройщиком договора наследниками, застройщиком в месячный срок осуществляется возврат средств в установленном порядке.
Застройщик один раз в год за свой счет организует проведение аудита целевого использования привлекаемых на строительство объектов долевого строительства средств и
втрехдневный срок после получения аудиторского заключения представляет его копию в исполкомы, выдавшие разрешительную документацию на строительство объекта строительства. Информация о результатах аудита также размещается застройщиком в месте, доступном для ознакомления. Дольщик имеет право ознакомиться с аудиторским заключением в полном объеме.
178
Областные и Минский городской исполком вправе при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства осуществить замену застройщика. Новый застройщик по объекту строительства не несет ответственности по обязательствам прежнего застройщика.
Контроль за порядком заключения и исполнения договоров осуществляется исполкомами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на строительство объекта строительства.
7.7.2. Самовольное строительство и его последствия
В соответствие со ст. 223 ГК самовольное строительство – это деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена:
–на самовольно занятом земельном участке;
–на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном госорганом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения,
и(или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков,
и(или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если законодательными актами требуется его проведение;
–без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.
Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.
Самовольное строительство должно быть незамедлительно приостановлено.
Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную построй-
179
ку и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
При самовольном строительстве в случае, на самовольно занятом земельном участке, исполкомом принимается решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802, в ред. от 17.09.2021 г., утверждено «Положение о порядке принятия решений по самовольным постройкам».
При самовольном строительстве, в том числе при приобретении лицом земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой (законный приобретатель), в случаях, строительства на земельном участке, используемом не по целевому назначению, – областным (Минским городским) исполкомом принимаются в отношении земельного участка решение в порядке об охране и использовании земель, одно из следующих решений:
–о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий;
–о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий.
За лицом, осуществившим на земельном участке, предоставленном в частную собственность либо пожизненное наследуемое владение, самовольное строительство (в том числе за законным приобретателем) в случаях, строительства на земельном участке, используемом не по целевому назначению, по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.
Признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия исполкомом
180