Жилищное право. Ответы на экзаменационные вопросы

–жилых помещений социального пользования – постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.03.2013 г. № 193 (в ред. от 02.07.2020 г., № 391);

–арендного жилого помещения – постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2014 г. № 1297 (в ред. от 03.01.2022 г., № 3);

–в общежитии – постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.04.2013 г. № 269 (в ред. от 21.05.2021, № 283);

–специального жилого помещения (специального жилого помещения госжилфонда; долгосрочного проживания, расположенного на территории иностранного государства; краткосрочного проживания, расположенного на территории иностранного государства) – постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.09.2008г. № 1408 (в ред. от 26.10.2021 г., № 6.

Жилые помещения, предоставляют по договорам найма жилых помещений;

–инвалидам по их письменной просьбе жилые помещения вблизи места их работы, места жительства их родственников, места нахождения организаций, занимающихся реабилитацией инвалидов (жилые помещения не соответствующие этому требованию могут предоставляться инвалидам при условии их письменного согласия);

–гражданам, достигшим шестидесятилетнего возраста, инвалидам, а также семьям, в составе которых имеются инвалиды или граждане, достигшие шестидесятилетнего возраста, по их письменной просьбе предоставляются жилые помещения на нижних этажах (не выше третьего) или в домах, имеющих лифты.

Жилые помещения, по договорам найма жилых помещений инвалидам, а также семьям, в составе которых имеются инвалиды, должны быть приспособлены для доступа и пользования инвалидами.

Договор найма жилого помещения, дополнительные соглашения к нему заключаются в письменной форме и считаются заключенными с даты их регистрации исполкомом,

за исключением деятельности по предоставлению мест для краткосрочного проживания, в этом случае договор может

101

быть заключен как в устной, так и в письменной форме, регистрации не подлежит и считается заключенным с момента, определенного сторонами.

От имени несовершеннолетних граждан (за исключением эмансипированных или вступивших в брак), а также граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, договор найма жилого помещения заключают их законные представители.

Договор найма жилого помещения, дополнительные соглашения к нему, составляются в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя, третий – в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации исполкоме, зарегистрировавшего эти договор, дополнительные соглашения к нему.

Договор найма жилого помещения, для краткосрочного проживания, заключаемый в письменной форме, составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя.

Исполкомы регистрируют договоры найма жилых помещений, дополнительные соглашения к ним в книге регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

Договор найма жилого помещения, дополнительные соглашения к нему, заключенные без соблюдения письменной формы и регистрации, являются ничтожными.

Передача жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения госжилфонда, нанимателю осуществляется по акту о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения.

Передача жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения частного жилищного фонда, нанимателю осуществляется по решению сторон этого договора по акту о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения либо без такого акта.

Акт о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения составляется сторонами в произвольной письменной форме в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя.

102

5.2. Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения

Наймодатель жилого помещения либо иное заинтересованное лицо имеют право требовать:

–своевременного внесения нанимателем жилого помещения платы за жилищно-коммунальные услуги и (или) платы за пользование жилым помещением, возмещения расходов на электроэнергию;

–использования нанимателем предоставленного ему во владение и пользование жилого помещения в соответствии

сего назначением;

–доступа в жилое помещение (в согласованное с нанимателем жилого помещения время и в его присутствии), работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и предоставляющих жилищнокоммунальные услуги, для проверки соответствия жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, проведения ремонтных работ в случае необходимости, снятия показаний приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, для приостановления предоставления некоторых видов коммунальных услуг в случае их неоплаты, а также для проведения осмотров, в том числе в целях подтверждения фактов самовольных переустройства и (или) перепланировки;

–исполнения нанимателем жилого помещения иных обязанностей, предусмотренных ЖК и иным законодательством, а также договором найма жилого помещения.

Наймодатель жилого помещения обязан:

–предоставить нанимателю жилое помещение;

–  обеспечивать бесперебойную работу санитарно-тех­ нического и иного оборудования;

–устранять за свой счет повреждения в жилом помещении, возникшие вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине нанимателя жилого помещения либо иных граждан, имеющих право владения и пользования этим жилым помещением;

–исполнять иные обязанности в соответствии с ЖК, и иным законодательством, а также договором найма жилого помещения.

103

Наниматель жилого помещения имеет право:

–предоставлять право владения и пользования занимаемым им жилым помещением членам своей семьи и другим гражданам в соответствии со ст. 57 ЖК;

–расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи после исполнения своих обязанностей по этому договору;

–требовать внесения изменений в договор найма жилого помещения при предоставлении права владения и пользования занимаемым им жилым помещением своим несовершеннолетним детям;

–осуществлять иные права в соответствии с ЖК, иными актами законодательства, а также договором найма жилого помещения.

Наниматель жилого помещения обязан:

–использовать жилое, подсобные и вспомогательные помещения и находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением;

–вносить плату за жилищно-коммунальные услуги и (или) плату за пользование жилым помещением, возмещать расходы на электроэнергию в установленном порядке, – в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищнокоммунальные услуги и (или) плату за пользование жилым помещением, возмещать расходы на электроэнергию;

–обеспечивать подготовку занимаемого им жилого помещения к эксплуатации в осенне-зимний период (утепление окон и дверей);

–возмещать ущерб, причиненный им помещениям других граждан и организаций;

–устранять за свой счет повреждения в занимаемом им жилом помещении, возникшие по его вине либо по вине иных граждан, имеющих право владения и пользования этим жилым помещением;

–при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю по акту о сдаче жилого помещения в исправном состоянии. Не выполненные нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте

104

о сдаче жилого помещения. В этом случае расходы по их устранению возмещаются нанимателем;

–исполнять иные обязанности в соответствии с ЖК, иными актами законодательства, а также договором найма жилого помещения.

Наниматель жилого помещения госжилфонда (наниматель жилого помещения частного жилфонда, если наймодателем является организация) вправе предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением (за исключением жилого помещения госжилфонда в общежитии):

–супругу (супруге), родителям и детям;

–родным братьям и сестрам, деду, бабке и внукам – с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям;

–иным родственникам, свойственникам и нетрудоспособным иждивенцам, заключившим с ним письменное соглашение о признании членом семьи, – с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям (вселение супруги (супруга), родителей и детей, в жилое помещение частного жилфонда, возможно с

письменного согласия наймодателя, если наймодателем является гражданин);

–родным братьям и сестрам, деду, бабке и внукам – с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям;

–иным родственникам, свойственникам и нетрудоспособным иждивенцам, заключившим с ним письменное соглашение о признании членом семьи, – с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия

105

других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям.

Наниматель жилого помещения частного жилфонда, если наймодателем является гражданин, вправе без согласия

проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, наймодателя, а также других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям, предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением своим несовершеннолетним детям.

Граждане, которым предоставлено право владения и пользования жилым помещением наравне с нанимателем, должны быть указаны в договоре найма жилого помещения при его заключении либо путем внесения в него соответствующих изменений.

Наниматель жилого помещения вправе предоставить гражданину, с которым не заключено письменное соглашение о признании членом семьи, право владения и пользования занимаемым им жилым помещением путем предоставления такого жилого помещения в безвозмездное владение и пользование с заключением соответствующего договора и иных условий этого договора.

Члены семьи нанимателя жилого помещения, которым предоставлено право владения и пользования жилым помещением, исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Порядок пользования жилым помещением, за исключением жилого помещения в общежитии, может быть изменен в соответствии с письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Члены, бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения госжилфонда (нанимателя жилого помещения частного жилфонда, если наймодателем является организация негосударственной формы собственности), проживающие совместно с нанимателем жилого помещения, имеют право без согласия наймодателя, нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, а также других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям, предоставить право владения и

106

пользования занимаемым ими жилым помещением своим несовершеннолетним детям. Предоставление права владения и пользования жилым помещением другим гражданам допускается с письменного согласия нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, а также других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям.

Проживающий совместно с нанимателем жилого помещения частного жилфонда, если наймодателем является гражданин, член его семьи вправе без согласия наймодателя, нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, а также других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям, предоставить право владения и пользования занимаемым им жилым помещением своим несовершеннолетним детям. Предоставление права владения и пользования жилым помещением другим гражданам допускается с письменного согласия наймодателя, нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи, а также других нанимателей жилого помещения, если оно предоставлено по договору найма жилого помещения нескольким нанимателям.

Совершеннолетние члены, бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения, проживающие совместно с ним,

несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения.

Бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения, проживающие совместно с ним, сохраняют свои права и несут обязанности в соответствии с договором найма жилого помещения, если иное не установлено письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

В случае выезда на место жительства в другое жилое помещение члены семьи нанимателя жилого помещения утрачивают права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, и могут быть признаны в судебном порядке утратившими право владения и пользования жилым помещением.

107

Временно отсутствующие (в том числе выбывшие по месту пребывания в другое жилое помещение) наниматель жилого помещения и члены, бывшие члены его семьи сохраняют все права и несут обязанности в соответствии с договором найма.

5.3. Изменение, прекращении, расторжение и признание договора найма жилого помещения недействительным

Изменение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, за некоторым исключением.

Изменение договора найма арендного жилья с заключением с одним из совершеннолетних членов семьи нанимателя арендного жилья отдельного договора найма с письменного согласия остальных проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи нанимателя, если в соответствии с приходящейся долей в общей площади жилого помещения либо в соответствии с письменным соглашением о порядке пользования таким помещением ему может быть выделена изолированная жилая комната (комнаты), не допускается в отношении граждан, жилые помещения которым были предоставлены во владение и пользование на период трудовых (служебных) отношений, за некоторым исключением.

Отказ наймодателя, нанимателя жилого помещения и (или) проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи от изменения договора найма жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке.

Договор найма прекращается:

-договор найма жилого помещения, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением его срока либо в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя, если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения;

– договор найма жилого помещения, заключенный без указания срока, прекращается в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя, если в жилом помещении не остались прожи-

108

вать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения. Если в этом жилом помещении остались проживать недееспособные члены семьи нанимателя, имеющие право владения и пользования этим жилым помещением, их законными представителями заключается новый договор найма жилого помещения госжилфонда, в котором один из недееспособных членов семьи указывается нанимателем этого жилого помещения, если иное не установлено ЖК.

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма жилых помещений одного вида, в случае объединения в одну семью вправе требовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма жилого помещения на все занимаемое жилое помещение с согласия совершеннолетних членов семей нанимателей, проживающих совместно с ними.

Дееспособный член семьи нанимателя жилого помещения, проживающий совместно с ним, вправе с письменного согласия нанимателя и других проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи требовать признания его нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения. Такое же право имеют каждый дееспособный член семьи нанимателя жилого помещения, проживающий совместно с ним.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем, При выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор считается расторгнутым со дня их выезда.

Если иное не установлено ЖК, при расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон или по

инициативе нанимателя жилого помещения один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с

письменного согласия остальных проживающих совместно

109

снанимателем совершеннолетних членов его семьи вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи в течение календарного года три и более раза привлекались к административной ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в разрушении или порче жилого помещения либо использовании его не по назначению, или если они систематически допускают нарушение требований ЖК, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, были предупреждены собственником о возможности расторжения договора найма жилого помещения и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения. Если члены семьи нанимателя жилого помещения, проживающие совместно с ним, не допускали вышеуказанных нарушений, один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия других проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя.

Договор найма жилого помещения частного жилфонда, заключенный до заключения договора об ипотеке, при обращении взыскания и реализации заложенного жилого помещения частного жилфонда сохраняет силу. Решение о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда после реализации заложенного жилого помещения частного жилфонда может быть принято

суведомлением нанимателя за месяц, как предусмотрено в

ч.1 ст. 63 ЖК.

При расторжении договора найма жилого помещения

по инициативе наймодателя, наймодатель предварительно за

110