Жилищное право. Ответы на экзаменационные вопросы

– принцип допустимости для граждан условий найма жилых помещений. Его содержание выражается в том, что право на жилище гражданин может реализовать на основе договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда (социального пользования, арендного, специального, в общежитии и др.) и договора найма жилого помещения частного жилищного фонда;

Ю. К. Толстой отмечает, что «действие жилищного законодательства распространяется на разнообразные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Их регулирование происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм».*

Метод правового регулирования жилищных правоотношений заимствован из других отраслей права, так как жилищное право является комплексной отраслью законодательства, объединяющей нормы различных отраслей права. Поэтому при регулировании конкретных жилищных отношений применяются императивный (норма предписывает определенный порядок), диспозитивный (по усмотрению участников жилищных отношений), гражданско-правовой (свобода договора найма), административно-правовой (предоставление помещений в домах социального пользования) методы.

1.3. Жилищное законодательство и его источники

Жилищное законодательство – это совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых­ государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы, регулирующие жилищные правоотношения.

Жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав­ нормы различной отраслевой принадлежности: нормы государственного права (право граждан на жилище), административного (управление жилищным фондом, учет нуждающихся в

* Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С. 25.

11

улучшении жилищных условий), гражданского (владение, пользование и распоряжение жилыми помещениями), финансового (отчисления на капремонт и другие нужды) и др.

В. Н. Литовки считает, что «объект отношений – вот целе­ сообразный дополнительный систематизирующий критерий, которым следует руководствоваться, чтобы отграничить жилищное законодательство от смежных отраслей системы законодательства»*. В нашем случае объект это жилые помещения, в отношении которых возникают разного правоотношения.

Общая кодификация жилищного законодательства на территории Беларуси произошла еще до распада СССР.

Верховным Советом СССР 24 июня 1981 г. были приняты Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. Верховным Советом БССР 22 декабря 1983 г. был принят ЖК БССР, который вступил в силу с 1 апреля 1984 г. и действовал до 1 июля 1999 г., то есть до вступления в силу Жилищного кодекса Республики Беларусь от 22 марта 1999 г. № 298-З. 2 марта 2013 года вступил в силу действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428-З.

В ст. 3 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) определено, что жилищное законодательство основывается на Конституции Республики Беларусь и состоит из Жилищного Кодекса Республики Беларусь, нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь и иных актов законодательства. Жилищное законодательство можно определить как совокупность нормативных правовых актов, регулирующих все отношения по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации.

Конституция – правовая основа развития всего белорусского законодательства, в том числе и жилищного. Она имеет высшую юридическую силу, и все нормативные правовые акты, регулирующие жилищные правоотношения, должны полностью соответствовать Конституции.

Жилищное законодательство Республики Беларусь основывается на Конституции и состоит из ЖК от 28 августа

* Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов. Свердловск, 1981. С. 55.

12

2012 г., вступившего в силу со 2 марта 2013 г. (редакция от 4 мая 2019 г., вступила в силу с 1 января 2020 г.), декретов и указов Президента Республики Беларусь, законов, постановлений Совета Министров Республики Беларусь, приказов и инструкций министерств и ведомств, нормативных актов местных исполнительных и распорядительных органов Республики Беларусь, регулирующих жилищные отношения, постановлений Пленума Верховного Суда Республики Беларусь по вопросам применения судами жилищного законодательства.

Часть 2 ст. 3 ЖК предусматривает, что если международным договором Республики Беларусь установлены иные правила, которые содержатся в ЖК, то применяются правила международного договора.

ЖК 1999 г. на момент его принятия был достаточно полным законодательным актом, регулирующим соответствующие жилищные отношения в Республике Беларусь. В нем были собраны нормы, систематизированные по отдельным институтам жилищного законодательства.

В связи с экономическим и социальным развитием общества жилищные правоотношения постоянно изменяются и совершенствуются. За время действия ЖК 2012 г. было принято немало законов и подзаконных актов, которые более полно с учетом требований времени регулировали жилищные правоотношения. С 1 апреля 2014 г. значительная часть жилищных отношений, регулировалась Указом Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 г. № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений (вместе с Положением об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда)». Указ неоднократно изменялся и дополнялся и достаточно длительный период времени Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 августа 2012 года действовал в той части, в которой не противоречил Указу № 563. Указ № 563 утратил силу 10 апреля 2020 г., в соответствие с Указом президента от 7 апреля 2020 г. № 121 «О жилищных отношениях».

4 мая 2019 года был принят Закон Республики Беларусь № 185-З «Об изменении законов по вопросам правового регулирования жилищных отношений», в соответствие со ст. 4 Закона Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28 марта

13

2012 г. был изложен в новой редакции, которая вступила в законную силу с 1 января 2020 г.

Жилищный кодекс 2012 г., в первоначальном варианте содержал 225 статей, в редакции от 4 мая 2019 г. он содержит 188 статей, которые составляют основу регулирования современных жилищных отношений.

1.4. Жилищные правоотношения: понятие, содержание

Предметом жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, связанных с возникновением права на жилое помещение, использованием и эксплуатацией жилищного фонда, то есть жилищные правоотношения.

Жилищные отношения – отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями, пользования и распоряжения ими, а также сохранности жилищного фонда. Специфической чертой данных отношений является то, что они возникают и развиваются по поводу особого объекта – жилья.

Понятие «жилищные отношения» охватывает широкий круг общественных отношений. Прежде всего эти отношения связаны с пользованием жилищем. Они являются главным предметом жилищного законодательства. К жилищным правоотношениям относятся отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом; учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и распоряжения жилыми помещениями; эксплуатации; обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений; собственности на жилище, а также земельные, кредитные отношения, связанные со строительством и реконструкцией жилых домов, их содержанием, ремонтом и др.

Жилищные отношения неоднородны. Большинство из них являются имущественными. Они складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др.

Жилищные отношения можно разделить на:

–жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями;

–отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования жилыми помещениями по иным основаниям;

14

–отношения по пользованию арендными и социальными жилыми помещениями, жилыми помещениями в общежитиях и специальных домах;

–правоотношения собственности в жилищной сфере;

–правоотношения в области применения мер юридической ответственности за нарушение жилищного законодательства;

–жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилого помещения;

–отношения, связанные со строительством и реконструкцией жилых домов;

–отношения по отчуждению, приобретению, финансовой аренды (лизинга), ипотеки и др.

Основаниями возникновения жилищных правоотношений являются юридические факты – сделки, административные акты, решения суда. Например, купля-продажа, рента, наследование, строительство, предоставление социального жилья, рождение ребенка, выселения из занимаемого жилого помещения и др. В определенных случаях право на жилище может возникнуть в силу приобретательной давности. Приобретательная давность предусмотрена ст. 235 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК), в соответствии с которой лицо, в собственности которого не находится имущество, но которым­ добросовестно, открыто и непрерывно владеет это лицо как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.

К объектам жилищных отношений относятся следующие жилые помещения: жилой дом, квартира, часть жилого дома или часть квартиры (доли в праве общей собственности на жилые дома, квартиры), жилая комната, часть жилой комнаты.

Субъектами жилищных отношений являются:

–граждане Республики Беларусь, иностранные граждане

илица без гражданства;

–юридические лица независимо от форм собственности;

–государственные органы.

15

1.5. Задачи жилищного законодательства Республики Беларусь

Основными задачами жилищного законодательства Республики Беларусь являются:

–регулирование жилищных отношений;

–обеспечение использования и сохранности жилищного фонда;

–обеспечение юридических гарантий получения или приобретения жилых помещений гражданами, нуждающимися

вулучшении жилищных условий;

–обеспечение свободы граждан и их организаций в реализации жилищных прав и интересов;

–формирование конкуренции работ и услуг на рынке жилья;

–создание условий свободного осуществления связанных с жилищными отношениями прав на безопасную и здоровую среду обитания, отдых, получение информации, социально­- бытовое и культурное обслуживание;

–правовая защита жилищных и связанных с ними прав и интересов субъектов жилищных отношений.

16

Тема 2

Жилищные фонды. Жилые помещения

2.1. Понятие жилищного фонда, его структура, состав и учет

Ныне существующий жилищный фонд – это сложный инженерный комплекс, который оснащен автоматическими средствами управления и эксплуатации, теплоэнергетическими установками, со сложной коммуникационной сетью, лифтовым, сантехническим, противопожарным инженерным­ оборудованием. В настоящее время имеется часть жилищного фонда Республики Беларусь, которая не соответствует современному техническому оснащению, – это жилые деревянные дома, возведенные несколько десятилетий назад, которые стали ветхими неблагоустроенными строениями.

Жилищный фонд – совокупность жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

В зависимости от местонахождения различают дома городского типа (многоэтажные, оснащенные всем возможным оборудованием) и дома сельских населенных пунктов. Чем крупнее город, тем больше в нем капитального жилищного фонда, жилых домов средней и повышенной этажности. Жилые дома поселков городского типа приближаются по своему характеру к домам городов с меньшей этажностью и компактностью расположения. В сельской местности преобладают одноэтажные дома, расположенные на отдельных приусадебных участках с надворными постройками. Сегодня большое внимание уделяется жилищному строительству в сельской местности, поэтому растет количество современных домов усадебного типа, имеющих все необходимые коммунальные удобства городской квартиры с учетом особенностей сельской местности.

Государственный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в государственной собственности.

17

Статья 10 ЖК определяет состав жилищного фонда, который состоит из государственного и частного жилищных фондов.

Государственный жилищный фонд (далее – госжилфонд) включает в себя:

–республиканский жилищный фонд – часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

–коммунальный жилищный фонд – часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности (собственность административно территориальных единиц).

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в том числе:

1) арендные жилые помещения,

2) жилые помещения социального пользования,

3) жилые помещения в общежитиях,

4) специальные жилые помещения,

и другие жилые помещения в случаях, установленных Президентом Республики Беларусь.

Одной из важных особенностей владения и пользования государственной собственностью является то, что Республика Беларусь может выступать одновременно и как собственник жилья, и как субъект, который имеет право в определенных пределах устанавливать правила поведения для себя, наделять себя правомочиями собственника.

Отличительной чертой госжилфонда является то, что фактическое пользование жилыми помещениями, принадлежащими государству, осуществляют не государственные органы, а отдельные граждане на основе договора найма жилого помещения. Государство возводит жилые дома только

содной целью – обеспечит граждан жильем.

Частный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности физических лиц, а также организаций негосударственной формы собственности. Он делиться на фонд, находящийся в собственности физических лиц, то есть граждан Республики Беларусь, иностранных граждан и лиц без гражданства, и фонд нахо-

18

дящийся в собственности коммерческих и некоммерческих организаций. Для частной собственности в жилищной сфере белорусское законодательство не устанавливает ограничений по количеству, размеру, стоимости жилья.

Частный жилищный фонд включает в себя:

жилищный фонд граждан – часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан;

жилищный фонд организаций негосударственной формы собственности – часть жилищного фонда, находящуюся в собственности организаций негосударственной формы собственности.

Отличительной чертой права собственности организаций на жилые помещения является то, что они могут иметь жилые помещения в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма жилого помещения, а гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи либо сдавать по договору найма для проживания других лиц.

Жилые помещения включаются в состав государственного или частного жилищного фондов после их государственной регистрации.

Жилые помещения исключаются из состава государственного или частного жилищных фондов в случае перевода жилых помещений в нежилые, уничтожения жилого помещения и в иных случаях.

В состав жилищного фонда не включаются:

–гостевые домики;

–дачные и садовые дома;

–номера в санаториях, профилакториях, домах отдыха, кемпингах, гостиницах;

–помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством;

–передвижные объекты (вагоны, палатки и т.п.);

–казармы;

–самовольные постройки независимо от факта их использования для проживания;

–помещения исправительных учреждений, арестных домов, мест содержания под стражей и иные подобные помещения.

19

Государственный учет жилых помещений проводится с целью получение достоверных данных:

–о месте нахождения, количественном и качественном составе, характеристике;

–о виде жилых помещений (жилые помещения социального пользования, жилые помещения в общежитиях, специальные жилые помещения, арендные жилые помещения);

–об уровне благоустройства жилых помещений (наличие систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), газо , электроснабжения, вентиляции, мусоропроводов, лифтов и иных элементов инженерных систем);

–о стоимости, собственнике или ином законном владельце жилого помещения, количестве граждан, проживающих в жилых помещениях, а также об изменении этих данных.

Государственный учет жилых помещений государственного и частного жилищных фондов, находящихся на территории Республики Беларусь, осуществляется по единой системе учета в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133 З «О государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним», Законом «О государственной статистике» от 28.11.2004 г.,

№345-З и иным законодательством и включает в себя их

технический учет и ведение государственной статистики. Основу государственного учета жилых помещений со-

ставляет технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и государственной регистрации жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

Государственная регистрация и техническая инвентаризация жилых помещений госжилфонда осуществляются за счет средств местных бюджетов, государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся эти жилые помещения, а жилых помещений частного жилищного фонда – за счет средств организаций негосударственной формы собственности или граждан, в собственности которых находятся эти жилые помещения.

20