Жилищное право. Ответы на экзаменационные вопросы

Местные исполкомы и госорганы и организации негосударственной формы собственности, в собственности которых находятся жилые помещения осуществляют сбор первичных статистических данных об этих жилых помещениях, ежегодно проводят инвентаризацию и обеспечивают государственный учет жилых помещений.

Управление:

–республиканским жилищным фондом осуществляется республиканскими органами государственного управления, иными государственными организациями, подчиненными Президенту или Правительству Республики Беларусь

иуполномоченными ими;

–коммунальным жилищным фондом осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами в пределах их компетенции;

–частным жилищным фондом осуществляется непосредственно собственниками жилых помещений, организациями застройщиков, товариществами собственников или лицами по управлению общим имуществом совместного домовладения.

Для решения вопросов, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, организациями собственников могут привлекаться организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, а также организации, осуществляющие учет, расчет и начисление платы за жилищнокоммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением.

2.2. Жилые помещения: понятие, виды, назначение

Надлежащее жилье является одним из элементов понятия достойного жизненного уровня.

Жилые дом (помещения) являются объектами обязательственного права, права собственности и других вещных прав, имеющих особый правовой режим.

Жилой дом – капитальное строение (здание, сооружение), половину или более половины общей площади которого составляет площадь жилых помещений. Жилые дома бывают:

21

–одноквартирный жилой дом – жилой дом, состоящий из одной квартиры, имеющей вход непосредственно с придомовой территории;

–блокированный жилой дом – жилой дом, состоящий из двух и более квартир или двух и более квартир и вспомогательных помещений, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории;

–многоквартирный жилой дом – жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения.

Общежитие – также является жилым домом, специально построенным или переоборудованным для проживания граждан на период их работы (службы), учебы, прохождения клинической ординатуры, спортивной подготовки, а также

виных случаях, установленных законодательными актами. Жилые дома состоят из жилых и нежилых помещений:

–жилое помещение – предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее обязательным для соблюдения санитарным нормам и правилам, гигиеническим нормативам и иным обязательным для соблюдения техническим нормативным правовым актам, содержащим требования, предъявляемые к жилым помещениям (установленные для проживания санитарные и технические требования).

–нежилое помещение – помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан.

Жилое помещение типовых потребительских качеств –

жилое помещение, благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

Жилые дома могут иметь следующие помещения:

–квартира – изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких жилых комнат и подсобных помещений и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории;

–жилая комната – жилое помещение, находящееся внутри квартиры или жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения);

–неизолированная жилая комната – жилая комната, связанная с другой жилой комнатой общим входом;

22

–изолированная жилая комната – жилая комната, не связанная с другой жилой комнатой общим входом;

–вспомогательное помещение – помещение, расположенное внутри блокированного, многоквартирного жилого дома, общежития за пределами жилых и (или) нежилых помещений, предназначенное для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюль, коридор, галерея, лестничные марши и площадки, проходы, запасные выходы, лифтовые холлы и другие помещения);

–изолированное жилое помещение – жилое помещение, расположенное внутри жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), отделенное от других помещений жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) перекрытиями, стенами, перегородками

иимеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории.

Жилые помещения характеризуются своими размерами, то есть общей и жилой площадью жилого помещения:

–общая площадь – сумма жилой площади и площади пола подсобных помещений, кроме площади пола балконов, лоджий, террас и неотаплеваемых (холодных помещений);

–жилая площадь – сумма площади пола жилых комнат. Общая площадь жилого помещения определяется как

сумма площадей жилых и подсобных помещений, расположенных в надземных этажах, в том числе мансардных, а также цокольных и подвальных этажах, отапливаемых пристройках и верандах, без учета площадей неотапливаемых (холодных) помещений, лоджий, балконов, террас.

Жилые помещения в зависимости от права владения и пользования бывают:

–арендные жилые помещения – жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставляемые гражданам на условиях договора найма арендного жилья;

–жилое помещения в общежитии – жилое помещение либо его часть, предоставляемые гражданам на условиях договора найма жилого помещения в общежитии;

–жилое помещение социального пользования – жилое помещение типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма жилого помещения социального

23

пользования государственного жилищного фонда без взимания платы за пользование жилым помещением;

–специальное жилое помещение – жилое помещение государственного жилищного фонда, предназначенное для постоянного или временного проживания отдельных категорий граждан при наличии у них оснований для проживания

вспециальном жилом помещении;

–жилое помещение маневренного фонда – специальное жилое помещение государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда и предназначенное для временного проживания граждан, выселенных из жилых домов в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией, нанимателей жилых помещений частного жилищного фонда и членов их семей при изъятии земельных участков для государственных нужд, которое связано со сносом или иным уничтожением жилых домов, собственники которых не обнаружены в результате проведенных в соответствии с законодательством мероприятий, а также для временного проживания граждан, жилые помещения которых стали непригодными для проживания вследствие пожаров, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма.

2.3. Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Жилые помещения должны соответствовать типовым потребительским качествам жилых помещений, которые обеспечивают безопасное проживание, санитарногигиенический комфорт и иные социальные функции.

Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 7 октября 1999 г. за № 303 (в ред. от 07.06.2010 г.) утверждены Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений (далее – Указания).

Указания устанавливают архитектурно-планировочные и технические характеристики квартирных жилых домов.

24

В указаниях даны архитектурно-планировочные и технические характеристики квартирных жилых домов, возводимых

всельской местности.

Кархитектурно-планировочным характеристикам относятся: тип жилых домов (квартир); деление дома на жилую

ихозяйственную зоны; наличие подсобных помещений; наличие чердачного пространства; наличие санитарно-гиги- енических помещений (уборная, санузел, ванная); наличие

всоставе усадьбы построек для ведения личного подсобного хозяйства; благоустройство придомовой территории по заданию заказчика в размерах установленной предельной стоимости.

Ктехническим характеристикам относятся: отопление (централизованное от общепоселковых сетей, от поквартирных теплогенераторов, печное); электроснабжение, водоснабжение хозяйственно-питьевое, пожарное, горячее (от общепоселковых сетей, от автономных систем водоснабжения); канализация; радиофикация, телефикация; обеспечение нормативных требований по теплотехническим характеристикам ограждающих конструкций; оборудование зданий приборами учета и регулирования и др.

При создании жилых помещений типовых потребительских качеств в сельской местности должны обеспечиваться долговечность и архитектурно-художественная выразительность конструктивных элементов и наружной отделки домов: защита выступающих конструкций, цоколей от атмосферных воздействий, наружный организованный водосток с кровель, устройство отмосток, козырьков над входами, крылец, применение для стен эффективных видов штукатурки, использование долговечных красящих составов и др.

Вуказаниях определены архитектурно-планировочные

итехнические характеристики квартирных жилых домов,

возводимых в городах и поселках городского типа.

Кархитектурно-планировочным характеристикам относятся: тип жилых домов (квартир) с учетом особенностей типовых серий жилых домов, возводимых в районах массовой застройки; функциональное зонирование квартиры с выделением групп жилых, подсобных помещений, открытых помещений (лоджий); наличие санитарно-гигиенических помещений (уборная, санузел, ванная); архитектурно-

25

планировочное обеспечение требований инсоляции помещений; благоустройство придомовой территории с созданием мощения, озеленения, необходимых по нормативам площадок и оборудования и др.

К техническим характеристикам относятся: обеспечение источниками теплоснабжения, электроснабжение; водоснабжение; канализация; радиофикация, телефикация, телефонизация, мусороудаление; обеспечение нормативных требований по теплотехническим характеристикам ограждающих конструкций; оборудование зданий приборами учета и регулирования; обеспечение вентилирования жилых помещений; устройство защитных ограждений лоджий первых этажей, обеспечение защиты инженерного оборудования жилых домов от доступа посторонних лиц, установка укрепленных входных дверей в жилые дома, оборудование входов домофонами либо кодовыми устройствами и др.

При создании жилых помещений типовых потребительских качеств в городах и поселках городского типа должны обеспечиваться: долговечность и архитектурнохудожественная выразительность конструктивных элементов и наружной отделки домов; защита выступающих конструкций, цоколей от атмосферных воздействий, устройство козырьков над входами; создание эксплуатируемых чердаков в зданиях высотой до 5 этажей включительно; организованный водосток с кровель; применение для стен эффективных видов отделки, использование долговечных красящих составов и др.

2.4. Условия и порядок признания жилых помещений не соответствующими

санитарным и техническим требованиям

Условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригод­ными­ для проживания, утверждены постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000 г. № 4 (в ред. от 17.04.2006 г.). Условия определяют перечень дефектов, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техниче-

26

ским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодными для проживания.

Устанавливаются две категории помещений санитарнотехнического состояния:

1)жилые помещения, пригодные для проживания, но не соответствующие санитарным и техническим требованиям;

2)жилые помещения, непригодные для проживания. Невозможность устранения дефектов первой категории

санитарного и технического состояния в отдельных жилых комнатах и признание их не соответствующими санитарным

итехническим требованиям могут рассматриваться только в том случае, если отдельные жилые комнаты являются предметом самостоятельного договора найма жилого помещения или принадлежат гражданину на праве собственности.

Перечень дефектов жилых помещений первой категории санитарно-технического состояния:

–размещение жилых помещений в цокольных этажах жилых домов (за исключением тех, в которых санитарные

итехнические показания соответствуют допустимым и исключена возможность их затопления ливневыми водами и канализационными фекалиями (в случае засоров));

–жилые помещения, устроенные в чердаках, за исключением тех, в которых санитарные и технические показания соответствуют допустимым;

–наличие в домах встроенных помещений, запрещаемых к размещению в жилых зданиях;

–отсутствие специальной вентиляции и звукоизоляции встроенных нежилых помещений;

–отсутствие кухонь;

–отсутствие естественного освещения и вентиляционных каналов в кухнях;

–несоблюдение санитарных правил и норм по инсоляции;

–высота этажа от пола до потолка в жилых помещениях менее 2,4 м;

–окна жилой комнаты выходят под арку или в крытую галерею, если такая комната не имеет других окон;

–расстояние между окнами жилой комнаты и стеной противоположного здания или сооружения до 3 м включительно при отсутствии других окон в жилой комнате;

–вход в уборную осуществляется непосредственно из жилой комнаты;

27

–наличие отдельных конструктивных элементов, техническое состояние которых близкое к аварийному;

–жилая комната находится над помещениями с большим

тепловыделением, и температура воздуха на расстоянии 1,5 м от уровня пола в ней превышает 25 °С при температуре пола выше 28 °С;

–несоответствие параметров микроклимата санитарным правилам;

–расположение жилых помещений в санитарно-защит- ных зонах промышленных предприятий, в которых степень загрязнения атмосферного воздуха, уровень шума, вибрации, напряжения электромагнитных полей превышают предельно допустимые концентрации (ПДК) и предельно допустимые уровни (ПДУ);

–расположение жилых домов по отношению к транспортным дорогам меньше размеров, указанных в нормативных документах;

–применение в конструкциях жилых помещений материалов, запрещенных строительными нормами.

Перечень дефектов жилых помещений второй категории санитарного и технического состояния (то есть непригодных для проживания):

–фактический износ каменных жилых домов свыше 70 %,

вжилых домах деревянных и со стенами из прочих материалов фактический износ свыше 65 %, установленный детальным обследованием в соответствии с техническими нормами правовыми актами;

–аварийное состояние жилых помещений, устранение

которого невозможно.

Постоянно действующие межведомственные комиссии районного, городского, районного в городе исполнительного и распорядительного органа после проведения обследования жилых помещений устанавливают их состояние и в случае невозможности устранения имеющихся дефектов жилых помещений первой категории вносят предложения местному исполнительному комитету о признании жилых помещений не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодными для проживания.

Обследование жилых помещений производится в соответствии с «Положением о порядке обследования состояния

28

многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, общежитий в целях определения их несоответствия установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и принятия решений об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилых домов, общежитий», утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28 марта 2013 г. № 221 (в ред. от 26.10.2021 г., № 606).

В целях определения сохранности, эксплуатационной надежности, выявления дефектных участков конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирных жилых домов и их придомовых территорий, блокированных и одноквартирных жилых домов госжилфонда и их придомовых территорий, общежитий (далее – жилые дома и их придомовые территории, квартиры, общежития) ежегодно проводятся технические осмотры организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, собственными силами, а при необходимости (при обнаружении значительных и критических дефектов) проводятся обследования специализированной организацией.

Обследование состояния жилых домов, госжилфонда и их придомовых территорий, общежитий госжилфонда в целях определения их соответствия установленным для проживания санитарным и техническим требованиям проводится организациями, осуществляющими эксплуатацию жилфонда и (или) предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, при выявлении по результатам технических осмотров соответствующих дефектов.

Обследование состояния квартир, а жилых домов частного жилфонда, общежитий в целях определения их соответствия установленным для проживания санитарным и техническим требованиям проводится организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, по письменным заявлениям собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений частного жилфонда, если наймодателем является организация, членов организаций

29

застройщиков, лизингополучателей жилых помещений, а обследование состояния жилых помещений госжилфонда – по письменным заявлениям нанимателей жилых помещений госжилфонда.

При проведении обследования состояния жилых домов

иих придомовых территорий, квартир, общежитий проверяются:

–техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем;

–степень благоустройства жилых домов (квартир), общежитий и придомовой территории (наличие холодного и горячего водоснабжения, состояние канализации, электроснабжения и газоснабжения, дорог, тротуаров, коммуникационных сетей и сооружений, зеленых насаждений, газонов, детских площадок);

–санитарно-эпидемиологические требования к содержанию и эксплуатации жилых помещений.

Положение о порядке обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и принятия решений об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилых домов утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь, 28.03.2013 г., № 221 (в ред. от 26.10.2021 № 606). Условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным

итехническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания, утверждено постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, 02.05.2000 г. № 4, в ред. от 17.04.2006 г., № 17.

На основании обследования состояния жилого дома и его придомовой территории, квартиры, общежития:

–организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищнокоммунальные услуги, составляет акт обследования состояния жилого дома и его придомовой территории, квартиры,

30